Проекти developmspta офис сгради са три основни типа на наемите: наеми са на база "ол инклузив", нетните наемите н наемите с лимит на разходите. Всеки един от тях има своите предимства и недостатъци, както за наемателя и за собственика.
Наемите на "ол инклузив". В този случай, на собственика на имота, поема всички разходи за дейността и по този начин поема риска. свързана с увеличение на разходите. Този тип наем наемателите предпочитат малки, които се нуждаят от постоянна такса под наем, която няма да се увеличи с течение на времето. Типичен състав на разходите, включени в наема на "ол инклузив" (бруто лизинг) на офис площи.
Нетните наемите. Три общи видове нетните наем изтривалки (нето лизинг /, но е важно да се помни, че определянето на тези видове на различни пазари може да бъде различен в случай на нетни наеми наемател обикновено плаща база наем и дял от някои оперативни разходи за поддръжката на сградата, като комунални плащания . в случай на двойно нето наем (нето-нето лизинг) наемателят плаща все едно, тъй като в случай на нетни наеми, както и ремонт и разходи за поддръжка. в случай на тройна нетните наеми (нето-нето-нето на лизинг, и Има тройна нетна лизинг) наемателят носи тежестта на разходите за изграждане на оперативни, включително разходите за основен ремонт.
Програмистите трябва да определят кои определения за различните видове нетни наеми се използват в дадена на едно място, за да се избегне объркване в преговорите с потенциални наематели и брокери. В крайна сметка въпросът дали. Какви разходи ще трябва да поеме наемателя и собственика на която ще бъде определен в договора за наем е резултат от преговори между собственика и наемателя.
Използването на чисти наеми позволява на разработчика да прехвърлят върху плещите на наемателите на променливите разходи (ако не всички разходи), свързани с отдаване под наем на имота, а именно увеличаване на оперативните разходи, разходите за поддръжка, данъци, сметки за комунални услуги и застраховане.
Наемане от лимит на разходите. В този случай, на наемателя и собственика на недвижимия имот поделят разходите помежду си. Собственикът плаща определен размер, а наемателят поема всички разходи, надвишаващи тази сума. Обикновено прекара граница се определя от оценяване на разходите за първата година на експлоатация. По този начин, наемателят е отговорен за всички разходи. над определени количества през периода на лизинга след втората година. Прекарването граница се измества отговорността за плащането, свързано с увеличение на разходите на раменете на наемателя, - всъщност, точно както това е направено с помощта на нетната наема. Възможно е също така, една такава структура на наема, в който наемателят е отговорен за разходите, свързани с повишаване на комунални плащания, а не за други разходи.
Условия за отдаване под наем и наеми
Наемите, въведени от наематели, се определя, като се умножи по фиксирана ставка от наем за наетата площ, с изключение на toyu. наемателите плащат за своя дял от помещенията obscheyu употреба. Повечето наематели знаят какво съотношението на използваемата площ и как това се отразява на годишна база общата сума от наем. Така че тези, които. който се занимава с отдаване под наем, както е посочено потенциални наематели наеми и лизингови условия, ние трябва да знаем съотношението на R / U (съотношението на наемна площ от тяхната полезност) и неговото значение за dannoyu сграда.
База наем, който можете да събирате от наемателите, в зависимост от пазарните условия. Ако нивото на незаетост на този пазар е над 15%, а след това на наемателите добра позиция по време на
преговори и може да се основава на наема ще трябва да бъде намалена.
Лизинговият договор определя условията, при които лизингополучателят придобива правото да използва помещенията. Повечето разработчици на офис сгради имат свои стандартни договорни форми, които се използват като основа за водене на преговори с потенциални наематели. Много корпоративни наематели също имат свои собствени форми и pereyuvory с такива наематели често започват да се разгледа въпросът каква форма ще се използва като източник.
Обикновено във фокуса на разговорите на четири теми: Отдаване под наем, лизинг, подобрения на наемателя, както и намаления и отстъпки, - като например за период от свободните наем или за възстановяване па се движат. Наемни цени варират в зависимост от това в коя област ще проведе наемателя и на какъв етап на проекта, той подписа договор. Първите наематели са не само инсталираните в изграждането на по-ниски наеми, но понякога дори и разпределят дял от собствеността на сградата.
Срок на лизинговия договор за първия наемател обикновено е между десет до петнадесет години, като увеличението на наемите всяка година или на всеки пет години. За повечето други наематели лизингов период обикновено е между три и пет години. По-къс период позволява на собственика на сградата, за да преговаря за промяна в условията на лизинговия договор, коригирани спрямо инфлацията и дава наематели повече пространство за маневриране. Боб Каган на компанията Левин Menzies и Associates казва, че компанията му рядко притежава недвижими имоти за дълго време и предпочитат краткосрочни договори за наем, която дава възможност на бъдещия купувач на сградата, за да се повиши наема по време на подновяване на лизинг: ".
Естеството на дългосрочен договор за наем, както и рисковете, свързани с дългосрочни договори за наем, са станали причина за развитието на няколко наредби, които позволяват да се регулира на наема, в зависимост от пазарната стойност на наетото помещение. В съответствие с разпоредбите на споразумението за обезщетение надвишава нивото на разходите (долар стоп или пълно спиране клаузи), наложена на наемателя покрие всяко превишение на оперативните разходи и разходите за застраховка за целия срок на договора за наем.
В началото на наемния период ще бъде на паричната оценка на имуществените данъци (пределно), както и стойността на други оперативни разходи и застраховка. След това е сравнението на действителните резултати за година и определените лимити на. Съответният дял на разликата между действителната доходност и се разклонява, записани на кредитна или дебитна за сметка на наемателя.
В съответствие с разпоредбите на индексацията, наемът се коригира ежегодно според затишието в позицията на индекса на потребителските цени (ИПЦ), създадена от правителството, или на индекса на цените на едро (на едро индекс на цените), която е свързана с разходите за живот в САЩ. В съответствие с индекса на потребителските цени индексира всяка част от наема (20 до 100%). В периоди на висока инфлация разработчиците предпочитат да се включат в индексирането на лизинговия договор. Peg отдава под наем и да е индекс PSI защитава разработчикът от влиянието на инфлацията. В пазари, където предлагането надвишава търсенето, е трудно да се споразумеят за индексация на индекса на потребителските цени. В периоди на ниска инфлация фиксираната увеличението наем може да бъде по-чести. Наематели често са склонни да се съгласят с годишните повишения на наемите с 3%. През последните години, го е дал по-голямо увеличение на наемите от просто свързване с индекса на потребителските цени. тъй гот CPI период от време варира в диапазона от 1 до 2%.
Купувачите заплащат част от проекта, но не и цялата стойност на бъдещия ръст на наемите. Тъй като според сегашния пазар не е напълно капитализира бъдещите повишения на наемите, някои разработчици избират отлагане стратегия да продаде сградите досега. докато не растат наемите. разработчиците често се налага да се намери институционални партньори, които ще им помогнат да се запази сградата в имота по време на първите две до три години.
Възможност да отговори на нуждите на наемателите - ключът към успешното водене на преговори. Имате ли нужда от наем без наемател за определен период, или ниски начални наеми, последвано от увеличение, или допълнителни подобрения за наемателите над стандартния набор? Всичко може да бъде предмет на обсъждане, включително разходите за допълнителни подобрения. По принцип малките наематели предпочитат по-голям размер на компенсацията за разходите за подобрения. тъй като те често не са достатъчно средства, за да плащат предварително за извършване на подобрения. По-големите наематели често предпочитат определен период от свободен наем.
Всеки договор за наем трябва да съдържа следната информация:
• място на помещенията в сградата;
• неговия размер и начина на измерване на площта;
• възможности за разширяване, ако има такива;
• срок на договора за наем, както и възможността за удължаване на преференциални условия за анулиране на договора;
• наемите на квадратен фут (кв.м);
• Услугите, предоставяни в съответствие с договора за наем, както и цената на тези услуги;
• работа по декорацията, които трябва да бъдат изпълнени, за основния разработчик на наема;
• часа експлоатация на сградата;
• Поддръжка на отговорностите на собственика на сградата и
предоставяне на услуги;
• отговорности на поддръжка наемател и предоставяне на услуги;
• условия за увеличаване на наемите през срока на лизинга;
• Броят на места за паркиране, тяхното местоположение и условията на употреба (например, те ще бъдат причислени към конкретен потребител или не)
• Допустимо предназначение на наетото помещение, е позволено на разпоредбите на разпоредбите за зониране и изграждане;
• датата, от която лизингополучателят придобива правото на собственост, както и датата, от която плащането на наем
• договор за пренаемане и възможността за прехвърляне на правото на ползване, ако те са предоставени.
Изчисление на pritselenny действителните наеми на страница 247 показва разликата между номиналните н действителни наеми. Докато номинални наемите в този пример е $ 24 на kv.fug. действителната наем изчислява като се вземат предвид подобренията за наемателите (разходите за тяхното поведение се появиха на собственика на имота), безплатен наем. С фиксиран период от наем и индексация на наемите на индекса на потребителските цени, е $ 20,04. който е много по-малка от стойността на мемориала. Наематели и брокери сравняват различни варианти за наем на базата на действителните цени под наем, като се вземат предвид всички намаления. направени за тази сграда.
Свързани статии