Покупката на апартамент в novostroyke- най-опасното и най-честата схема на първичния пазар на Москва и Московска област. Освен това броят на договорите, подписани през различните етапи на строителството, е напълно различна:
На етапа на изкопни работи по договора за възлагане е закупен 15% от новите сгради в района на Москва
В последния етап на строителство-90%
Трябва да се каже, че законът изрично допуска такова sdelki- от регистрационните ОП и до момента, в който ще бъде подписан трансфер дело, инвеститори в недвижими имоти имат право да прехвърли правата върху апартамента в нова сграда и да е лице на редовно. Чл. 382 от Гражданския процесуален кодекс и руското изкуство. 11 от Федералния закон № 214-FZ "за участие в съвместно изграждане.".
Опасностите за сключване на договор за преотстъпване с покупката на нови сгради:
1. Несъстоятелност строител
Често причина за масовите продажби на апартаменти в новата къща само са:
- Предстоящото фалита на проблемен разработчик
- Поради значителната затягането на условията за строителство
- Грубо е лошо строителство.
Същността на въпроса е, че, в съответствие с член 390 от Гражданския процесуален кодекс, възложителят, който е отстъпено правото на апартамента в нова сграда, не реагира на новия купувач за действията на проблемен разработчик. След като договора за възлагане се сключва, както и нов апартамент купувача (правоприемник), учи и за жалкото състояние с готовност или качествени нови сгради, той не може да направи рекламация срещу прехвърлителя и го възлага на апартамент.
И ако zastroyschik- на ръба на фалита, а след това към него, както и с възложителя не вземат нищо. Остава само един да се наричат измамени инвеститори и да започне съдебна битка с от строителя. Но опитът показва, че ако решим проблема с съинвеститори заедно. всички въпроси могат да бъдат решени по-често.
Същността на изискванията на разработчика обикновено е следната:
- Възстановяване на обезщетение за забавянето на прехвърляне на апартамента в нова сграда
- Неоснователно отстраняване на неизправностите
- Включване в регистъра на вземанията на кредиторите разработчик (ал. 7 гл. 9 от Закона за несъстоятелността).
Въпреки това, законът предвижда отговорност на лице, за да прехвърли правата върху апартамента за безскрупулни разработчиците, при условие, че е приел гаранцията. Такава гаранция, на практика, е по-малко от пет процента от случаите.
Например, договорът може да съдържа задължението, че възложителят поема гаранцията, ако предприемачът не минава напълно завършен апартамент правоприемник до определен лимит. Когато приобретателят (нови притежатели на интереси) прекрати договора с капитал на разработчик, такава гаранция се счита за нищожно.
2. Не съвсем съгласие задача:
споразумение за присвояване се счита за валидна:
- След пълното плащане на участника в акции по време на портфейла по договора на собствения капитал (което трябва да бъде потвърдено съгласие за прихващане взаимни вземания)
- С писмено съгласие на възложителя, ако това е предвидено в първоначалния договор
- С разрешение на ипотечна банка, ако апартаментът е купен за ипотека
Ако договорът за възлагане е сключен с нарушения на изискванията, въз основа на член 390 от Гражданския процесуален кодекс, отговорността пред новия участник дял трябва да поеме първия uchastnik- той е длъжен да върне всички пари, интересът за тяхното използване и, в допълнение, да заплати обезщетение.
3. Двойна прехвърляне на права по договори за строителство на участието:
Не е необичайно за участниците строителство кавга помежду си и да започне да продава апартаменти в нова сграда, всеки по своя собствена. По този начин всеки апартамент се продава най-малко два пъти. Съдебна практика показва, че в този случай, апартаментът всъщност отива на този, който първи подписа договор и да го регистрирате. Други получават само практически безполезно право на иск с zastroyschika- на несъстоятелността.
Трябва ясно да се разбере, че въз основа на чл. 1. 11 от Закона за участие в съвместното изграждане, предоставяне на права на апартамент в сградата се предоставя само по силата на договора на собствения капитал и е предмет на задължителна държавна регистрация.
Ако проблемът разработчикът започва продажба на апартаменти в различни други схеми:
- инвестиционно споразумение
- записи на схеми бележка
- договори Предварителни продажби
Не се изисква регистрация Rosreestra. Ето защо, някои разработчици се опитват да продават апартаменти в нова сграда с използването на измамни схеми.
Поради това, че прехвърлянето на правата може да се съгласи, само ако:
- Жилището се продава на първоначалната страна по договорно споразумение за собствения капитал
- Плащанията по договора се извършват само след държавна регистрация
4. Писмено уведомяване на разработчика на прехвърлянето на права да купуват апартаменти
Предприемачът трябва да бъде уведомен писмено за прехвърляне на права за един апартамент в нова сграда. Ако съобщението е, че новият собственик на апартамента ще носи всички рискове, които могат да възникнат. Например, ако предприемачът ще има сериозни проблеми, новият собственик на апартамента, няма да може да се възстанови щети или наказание.
В някои случаи този договор може да бъде обявен за недействителен.
5. Споразумението за възлагане на изискванията на правата като съмнителни сделки
Законът в някои случаи, като се има предвид преотстъпването на договора като съмнителни сделки и от съда, като сделката може да бъде обявено за нищожно по силата на параграф 1 на чл. 61.2 от Закона за несъстоятелността.
Когато сделката е прехвърляне на правата е подозрително:
Ако си купите апартамент в нова сграда силата на договор за прехвърляне на права е изключително важно да се гарантира безпроблемно разработчик и спазването на всички правни норми. Специално внимание е отделено и плащат пари по договора.
Свързани статии