Владимир Zvyagin, съветник на президента на Руската гилдия на брокерите на имоти
Като цяло, държавно регулиране може да се основава на използването на редица ефективни мерки като политика, както и функционален характер, в това число:
1. Определяне на организационните-правни форми и въвеждането на специални процедури за държавна регистрация на предмет на дейност недвижими имоти, включително и в областта на информационните ресурси на държавните.
2. Мониторинг на функционирането на системата за обучение и сертифициране на брокерите на имоти, механизми и умения за проверка на знания, за изследване на уменията и издаване на свидетелства на един държавен стандарт (лицензи) за дейността на недвижимите имоти.
3. закони и наредби (инструкции), която дефинира комуникационните параметри недвижимост с правителствени агенции и организации.
4. контрола на държавата на недвижими имоти дейност в областта на контрола на политиката, както и в областта на функционално взаимодействие с държавните органи и организации, включително и да се установят граници за намеса на държавни органи и организации в бизнеса.
5. Регулирането на цените и създаването на финансова отговорност на параметрите на страните при изпълнението на дейността на недвижими имоти.
6. Мерки за държавно регулиране не е препоръчителни - оперативна съвместимост с правителствени агенции и организации, като Федералната служба за финансов контрол, Rosreestr, Roskomnadzor, Министерството на вътрешните работи, Федералната статистическа служба и др.
Предложените мерки държавно регулиране следва да включват:
1. Определяне на организационната-правни форми и държавна регистрация на обектите на дейност недвижими имоти
За тези цели в
- професионална (пре) регистрация в регистъра на RGR на всички граждани - физически лица, се казва в желанието да се извърши реална дейност имоти, като носители на знания, умения и опит в сектора на недвижимите имоти,
- кандидатите професионални сертификационни и състоянието квалификация задача в съответствие с изискванията на единна RGR професионални стандарти,
- Държавно регистриране на сертифицираните брокери в състоянието (ведомствени) информационни ресурси.
Забележка. Регистрация се извършва за различни цели - фискални (FTS), функционалната (Rosreestr), контрол (FSFM, MVD), а другият (включително Roscomnadzor Росстат т.н.).
Основно регистрация на брокерите на имоти, да ги вписване в Единния регистър на брокерите на имоти, методическа и организационна подкрепа на учебния процес, валидиране на знания и квалификация на брокерите на имоти, до определянето на тяхната професионално ниво (агент, брокер и т.н.) се извършва на Руската гилдия на брокерите на имоти. Потвърдено присъствието на образователното и квалификационно равнище позволява на недвижимост да вземе решение относно формата на активността на пазара на услуги за недвижими имоти - независимо дали това се извършва като агент по недвижими една имоти действат самостоятелно на пазара на отделен търговец или като служител като част от юридическо лице. Възможността за юридическо лице за извършване на дейност на недвижими имоти се определя от наличието на нейна персонал на служителя с потвърдена RGR образование, квалификация и професионален статус.
Функционирането на организираните агенти по недвижими имоти и фирми, в които те извършват трудова дейност, различни видове сдружения с нестопанска цел, съюзи, асоциации уреждат изключително на тяхната воля и Руската федерация. Не е въз основа на закона на ограничения и ограниченията върху дейността на тези асоциации, съюзи и сдружения, както и принуда, за да участват в такива сдружения и съюзи са неприемливи и не могат да бъдат приложени.
2. Лицензиране на дейност недвижими имоти.
Всеки агент (на лицето, вписано в регистъра на лицата, занимаващи се с недвижими имоти дейност) преминава съответната регистрация в публичните счетоводни системи - FTS и Руската регистър, след което може да се счита лицензиран професионален право да извършва определени дейности в съответствие със своята определен професионален статус - агент, брокер и така нататък. (ще бъдат изработени съвместно от регулаторните органи). От този момент нататък всички дейности на агент по недвижими имоти е предмет на нормативна уредба одобрение от страна на държавата.
Бележки.
- Rosreestr носи функционално взаимодействие с агенти по недвижими имоти, в това число приемане от тях електронен пакет от документи, изпратени за държавна регистрация на правата, dovnesennyh получаване на документи по електронен път, и, ако е необходимо и в хартиени копия, издаване на сертификати и отчети в съответствие с установеното регулаторни актове Rosreestra споразумение за електронен обмен на данни и др.
- FTS чрез недвижимост извършва всички видове финансов мониторинг сделки с недвижими имоти, значение и целостта на финансов оборот от сделки, контрол на спазването им, осъществяван (потвърждение) на разходите за съответствие и данъчна дисциплина на участниците оборота гражданското собственост (всички - в електронен формат).
3. Законодателни и регулаторни изисквания на държавата в дейността на агент по недвижими имоти.
Държавата, във формат, въз основа на регламентите право на регулаторните органи, се определя списък с конкретни действия и поправки за недвижимост директен законовото задължение за извършването им в определени случаи (състояния) на.
3.1. Членка закон определя оперативната среда на брокерите на имоти, насърчаване на развитието на регулаторните рамки и дейности за популяризиране на брокерите на всички видове сделки:
- жилищни недвижими имоти;
- с други недвижими имоти, в които страна по сделката участва индивидуално право и капацитет (самостоятелно или чрез представител).
Това означава не само незаменим и задължително участие на брокери във всички сделки с жилищни недвижими имоти и сделки, извършени от физически лица, но и техните регистрационни (операции и обекти, както и обекти на човека, както и резултатите от правни действия). Като част от тази правна уредба може да се счита, както и да съдейства за изчисленията между страните, както и подобряване на системата на населените места, предимно непарични (като страните по сделката, тъй като изчисленията между брокери, като част от MLS), както и отчети за регистрация, както и декларации от името на всички договарящи страни и така нататък.
3.2. Членка закон установява принципа за въвеждане на договорни отношения, уреждащи параметрите на оборота гражданско имущество и реда за взаимодействие на участниците, включително брокери.
За целите на писане и документ формализиране на правата и задълженията на страните по сделката:
- договори за отчуждаване на недвижими имоти (покупко-продажба, дарение и т.н.), както и договори за прехвърляне на собственост за временно притежание и употреба (лизинг и т.н.) - типични и неизменни освен ревизии и допълнения в специалните секции
- договори Риелторски услуги - типични и неизменни освен ревизии и допълнения към отделните раздели.
Договор за предоставяне на услуги за недвижими имоти трябва да съдържа пълен набор от услуги на състава, стойността на всяка от които е включена в общата цена на работата, на абсолютните права на гражданите - физически лица, за да изберете от набор от услуги по свое усмотрение.
Забележка. Граждани със сигурност ще се дава възможност за извършване на сделки, водене на преговори помежду си, без налагане на агенти по недвижими имоти и техните услуги, без да плащат цената на услугите, като ненужни и излишни. В същото време договори Риелторски услуги трябва да отговарят на изискванията за защита на правата на гражданите като потребители на услуги за недвижими имоти и в същото време изискванията за защита на интересите на брокери и правото им да получават възнаграждение за изпълнението на техните задължения и на извършената работа.
По този начин, правителството трябва първоначално да е един вид арбитър между заинтересованите страни и финансово сътрудничество, за които регистрацията на сделки с недвижими имоти в информационните ресурси на брокерите на имоти, трябва да се извършва, без да се провалят.
3.3. В областта на функционално взаимодействие с регулаторните органи:
Регулатори на недвижими имоти дейност (Rosreestr, FTS и т.н ..) да си сътрудничи с брокери в рамките на алгоритмите на електронни системи. Това се дължи на необходимата и задължителна присъствието на недвижимост защитен електронен подпис отразени в счетоводните системи на регулаторните органи и наличието на механизми за ясен идентифицирането му в електронен пространство като специалист, отговорен за изпълнението на функционалните дейности, възложени му. В същото време - няма значение дали представителят действа самостоятелно, като отделен търговец или като част от юридическо лице, като самостоятелно заето лице. Юридическа отговорност за своите действия има пряко недвижимост, финансова отговорност с тях могат да споделят своя работодател, освен ако не е посочено в договора за наемане на работа.
3.4. Специални правомощия и отговорности на брокерите на имоти в регулаторната система на недвижими имоти дейност в сътрудничество с Федералната данъчна служба.
Недвижимост пряка отговорност в дългосрочен план трябва да бъде в съответствие с функциите на данъчната агент от сделки с недвижими имоти. При липса на специални разпоредби - специален данъчен агент тип агент, но с ограничени функции и правомощия по време на прехода.
В рамките на сътрудничеството с агента на Федералната данъчна служба:
- идентифицира изходните параметри и условията на сделката с недвижими имоти, по-специално предполагаемата му комисионна в натура и във времето,
- определя окончателните параметри на сделките с недвижими имоти и действията на страните извършват въз основа на извършената операция,,
- обявява приключване на сделката (на базата на резултатите от държавна регистрация на новосъздадените права) за плащания в брой, направени между страните по изпълнението на други значими от гледна точка на сделката, както и датите и приток, произтичащи от участниците данъчни задължения,
- обявява сключването на договор за предоставяне на услуги за недвижими имоти и направени плащания по отношение на агент по недвижими имоти,
- генерира съответните счетоводни документи и декларации за приключване на сделката с недвижим имот, подписан от участниците в транзакциите необходимите документи за подаване на Федералната данъчна служба на електронен или хартиен носител.
В момента, както и до приключване на преходния период, данъчен агент функционира брокери не могат да се извършват и трябва да бъдат заменени със специални функции, които допринасят за развитието на данъчната агенция обслужване на сделки с недвижими имоти. По време трябва да се направи на преходния период за уреждане между всички участници в сделки с недвижими имоти, агенции за недвижими имоти и Федералната данъчна служба в електронна форма (непарични), след което технологията на данъчната агенция обслужване в областта на недвижимите имоти може да започне да се използва в пълен мащаб.
4. държавна контролна дейност за недвижими имоти
Държавният контрол на недвижими имоти дейност е ограничена до функционален контрол на пълнотата и точността на регистрация на съответните документи, изготвен в рамките на гражданското (бизнес) оборот на пазара на имоти с използването или не се използва за регулиране на цените на параметри.
ФТС интереси са в ефективни данъчни разпоредби, както на микро ниво, където обект на данъчното регулиране са индивидуални предприемачи и компании за недвижими имоти, както и на макро равнище, където обектът е голям недвижими имоти и регионални професионални сдружения, съюзи, партньорства и индустрията като цяло.
Инструмент за наблюдение на дейността на недвижими имоти ще бъде данъчна декларация по сделки с недвижими имоти, недвижимост се издава в електронен вид и ги изпраща на Федералната данъчна служба, а след това - в съответните държавни органи или организации.
Декларацията трябва да съдържа информация, която да бъде:
- да сключи договор за предоставяне на услуги за недвижими имоти и разходи предварително услуги,
- относно сключването на договора за сделки с недвижими имоти,
- присъствието на факт (завършване) по сделката,
- на изчисленията, направени между страните,
- на всички данъчни задължения на участниците извършват сделки с недвижими имоти, неговия размер, начин на плащане и т.н.
- изчисления на участниците (на страните) сделките с агенти по недвижими имоти въз основа на договори за предоставяне на услуги за недвижими имоти,
- върху други аспекти, свързани с уреждането на парични средства между страните - и пари в брой услуги, трансфер на пари и други видове и методите на изчисление,
- за разпределението на приходите от оборота на недвижим имот между съсобствениците
- за размера на плащанията от собствениците на брокери, включително и за намаляване на размера на данъчните плащания от собствениците на имота, продадени,
- на цел декларацията FTS направена в FNS изисквания формат.
Този вид контрол се извършва въз основа на одобрение от регулаторните органи на изчерпателен списък на действията и функциите на държавните органи и организации, ограничаване намесата на държавата директно в търговски дейности недвижимост ще насърчава формализирането на производствената дейност на брокерите на имоти, ще повиши квалификацията на членовете на бизнес общността на недвижими имоти и изпълнението на нейната защита от наказателна ориентирани, случайна или квалифицирани брокери.
регулиране 5. Цена
Регулирането на цените може да се постигне чрез изграждане на съвременна назначен ценовите параметри на различни видове услуги, предоставяни в рамките на дейността на недвижими имоти. Тези параметри могат да бъдат определени във формата, одобрена от пространствени параметри или техни интервали, както и в традиционната форма на брокерите на имоти - процент от стойността на имота.
Създаване на прагова стойност на "не повече от" или "не по-малко от" за някои услуги може да се използва за регулиране на цените на услугите.
регулиране Държавната цена в дейността на недвижими имоти не може да се използва на всички, ако законодателят потвърждава съществуващия ред на ценообразуване за услугите на брокерите на имоти, въз основа на пазарни принципи. Това е възможно, ако недвижимост общност да потвърдят необходимостта от правна защита на механизми за правата на потребителите на услуги за недвижими имоти, да ги създаване на професионални стандарти за недвижимост дейност като задължителен и надарен RGR правомощия на брокери прилагане на санкции в случай на нарушения на правата на потребителите.
В случай на отражение на механизми за защита на потребителите в законодателството, агенти по недвижими имоти да имат право да изискват укрепване на правната отговорност на самите потребители, включително и по отношение на изпълнението на финансовите задължения за заплащане на извършената работа и предоставени услуги.
В този случай трябва да бъде инсталиран и прие:
- брокери доходи са обособени в състава, количеството и качеството на услугите, предоставяни,
- размера на залозите за извършени услуги са предмет на регулиране, освен ако не е решено друго.
Тези мерки ще съчетават икономическата принуда, установен със закон, имат съществен интерес за получаване на най-добри резултати от разширяването на пазара на недвижими имоти дейност услуги и да го елиминират (чрез регистрация специален режим) криминални елементи, ежедневни и неквалифицирани участници.
Законодателни и регулаторни държавни изисквания за брокери, които предоставят работа на правните механизми на държавно регулиране на сфера недвижими имоти, не може да се ограничи правото на бизнес брокери, извършени от тях в рамките на руското законодателство, представляват изчерпателен списък възлага брокери задължения и не могат да излязат извън дейността на недвижими имоти ,
Свързани статии