Според украинското законодателство, има само един или няколко начина да инвестират в изграждането на нови сгради - с помощта на ФСС (фонда за финансиране на изграждането)
строителство фонд финансиране (CFF) - не е юридическо лице, което се натрупва средства от физически и юридически лица, с цел финансиране на строителството, за по-нататъшно предаване на недвижими имоти в тяхната собственост. (Чл. 2 от Закона на Украйна "за финансови и кредитни механизми и управление на имот за жилищни и сделки с недвижими имоти")
ФСС (фонда за финансиране на изграждането) е един от инструментите за финансиране на жилища. FFC може да бъде от типа "А" и "Б". Създаване на Форума за финансова стабилност (фонда за финансиране на изграждането) Тип "Б" дълга и скъпа процедура, отколкото създаването на Форума за финансова стабилност (фонда за финансиране на изграждането), тип "А":
- FSF тип "А" - цената на продажба на недвижими имоти и строителството са определени от клиента, той е отговорен за натрупването на необходимото количество за строителството.
- FSF тип "В" - цената на продажба на недвижими имоти се определя на началника на Форума за финансова стабилност, а той е отговорен за натрупването на необходимото количество за строителството.
Защо имаме нужда от средства за финансиране строителството
кредитиране проблем става все по-остър и разработване на жилищния пазар и увеличаващите се цени за нови сгради. Кредити стават все по-популярни. От една страна, повишаване на благосъстоянието на населението, увеличаване на неговата нужда от по-добро качество и комфортно настаняване, и хората са готови да платят за подобряване на условията на живот.
От друга страна, по-голямата част от населението не разполага с достатъчно средства за изграждане на желания недвижим имот, както и натрупването на средства за придобиването му по отношение на съществуващото високо ниво на инфлация и жилищните цени главоломно растящите нерентабилни.
Кредитите са не само заинтересовани инвеститори, които финансират изграждането на апартаменти, гаражи и паркоместа или офис пространство, но разработчиците, които организират или да извършват работа по изграждането на тези видове имоти.
Разработчиците понесат значителни разходи в началната фаза на строителство, решенията, свързани с дизайна на разпределение земя за изграждане на обекта и получаване на различни разрешителни и одобрения в процеса на проектиране и сметна документация за строеж на самите обекти. Тези разходи често надхвърлят наличните парични средства, държани от разработчиците, особено ако те са едновременно в процес на изграждане на няколко обекта.
Продажба на апартаменти в етапа на подготовка на работното място за строеж не винаги е възможно: те не купих, особено в регионите, и то само в най-ниската първоначална цена. Разработчиците по-изгодно да вземе кредит в банката и да се изпълни поради кредит от "нулев цикъл", за изграждане на 1-2 етажна жилищна сграда, и продължават да привличат средства на инвеститорите за по-благоприятни условия за себе си, за своя сметка погасяване на банков кредит и продължава изграждането на съоръжението.
С приемането на Закона "На ипотека" и "На финансови и кредитни механизми и управление на имот за жилищни и сделки с недвижими имоти" (кратко - Закон за фондациите) полага основите на ипотечното кредитиране в Украйна. Тези закони са ипотеката е била определена, на ипотекирания имот, основните изисквания за договор за ипотека, процедурата за прилагане на ипотеката и да отговарят на изискванията на ипотекарния.
Закон за фондациите добавен към списъка на предметите, ипотечни право на собственост върху недвижими имоти, които ще бъдат построени в бъдеще, както и правилата за създаването и функционирането на строителство фондове за финансиране. Управителят на ФСС (фонда за финансиране на изграждането) може да бъде банка или други финансови услуги, получил лиценз за набиране на средства директори, управление на недвижима собственост за финансиране на строителството и изпълнението на сделки с недвижими имоти.
Закон за фондациите осигурява достатъчно широка правомощия стюард на ФСС за наблюдение на използването на средствата на фонда разработчик, както и регламентира организацията на документи за привличане на средства от инвеститори на ФСС и финансиране за изграждане на недвижими имоти от фонда. По този начин, на прехода не може да бъде право да претендира платени метра на недвижими имоти до края на конструкцията или да получат собствеността на апартамента, след приключване на трето лице, като у дома си без участието на управителя, който контролира законосъобразността на процеса.
"Основното предимство на финансиране на изграждането на жилищни недвижими имоти чрез Форума за финансова стабилност в сравнение с облигации (по избор) - е законно разделяне на участниците функции схема: строител (разработчик) - изгражда апартаменти, финансова институция (настойник ФСС на) - управлява паричните потоци, контролира предназначението на парите инструменти за разработчици.
предимства на FSF
- възможност да се натрупват средства от физически и юридически лица за финансиране на целия инвестиционен цикъл
- Повишаване на средства от ФСС, не се облагат данък общ доход и ДДС
- CFF обръща средства чрез сключване на договор за управление, който е във форма и съдържание, подобно на използвано преди това от инвестиционни договори, това опростява процеса на набиране на средства от страна на инвеститорите
- ФСС не изисква създаването на рейтингите на цената
- FSF сертификат е гаранция за качеството на ипотечни кредити
недостатъци на Форума за финансова стабилност
- относно регистрацията на договор етапа на CFF е необходимо да се сключи договор ипотека, която изповядва. която изисква плащане на такса за регистрация (повече от 0.1% от договора)
- FFC може да бъде създаден само след регистрация на дизайна прогнози за строителство
- Строителство на клиентите е отговорен за една от страните на ФСС за навременността и качеството на строителните работи
- Не е разрешено без съгласието на члена на промените на ФСС в условията на управлението на договор собственост. (Всички изменения изискват писменото съгласие на всички участници на FFS)
Акценти от дейността на Форума за финансова стабилност
- Закон за фондациите предлага достатъчно ясен и доказан в практиката, механизма на финансиране на жилища, в които правата на инвеститорите попечител за жилища, построени за своя сметка, по-резервирани. - Въвеждане на настойник на института на ФСС Ви позволява да наблюдавате правилното използване на средствата на принципите за програмисти, намалявайки по този начин, без получаване на рискове собственост, попечителство и дисциплиниращи строители
- Това е целта на въвеждането на закона за фондациите в процедура за промяна на лечението небрежност разработчиците се споразумяха за етапа на сключване на договора за строителството на обекта.
- застрахователни рискове, произтичащи от изграждането на жилища (или друг имот), дава възможност да донесе на процеса на организиране и управление на жилищни експерти застрахователни компании, намаляване на рисковете за участниците в строителството
- Най-важното предимство на закона се крие във факта, че той е бил законно постановява разделение на властите на страните, участващи в процеса на строителство: строителите - са строеж на къща (или друг имот) и финансови институции (банки, на първо място) - вземе в доверителни фондове на инвеститори и фондове строителство
На Правилата на Форума за финансова стабилност
Основният документ, който установява отношения между страните по време на строителството за сметка на Форума за финансова стабилност, правилата за ФСС са разработени и одобрени от управителя на ФСС. Тези правила определят:
- оглед на FSF;
- Процедура на създаването му;
- процедурата за организиране на връзката строител, настойник и принципи;
- процедурата за установяване на управлението на активите;
- условия, характеристики и ограничения на управление на имоти;
- посока и реда на използване на средствата, събрани;
- За да участват във фонда и отказа да участва в него;
- видове измерими единици на инвестиционни обекти;
- за определяне на реда и условията на инвестиционния обект на синдика;
- Основните кредитни условия;
- стюард обезщетение резолюция;
- други условия на работа на Форума за финансова стабилност
Правила на Форума за финансова стабилност публично предлагане за влизането на лица във фонда, попечителите си, които желаят да станат обект на приемане на тези правила. Фондът се счита за установена след одобрението на управителя на правилата на Форума за финансова стабилност, споразумението с разработчик, дизайн гарантира изпълнението на задълженията по договора от страна на възложителя, както и откриване на разплащателна сметка в банката на Форума за финансова стабилност.
На договора за отдаване
За инвеститорите е много важно споразумение за участие в ФСС (управление на договор имот). Той определя взаимоотношенията между инвеститора и управителя на ФСС по време на целия период на тяхното сътрудничество: чрез участие на инвеститора към фонда, докато инвеститорът в инвестиционен имот, предмет. Според закона, договорът за участие в ФСС трябва да съдържа:
- предмет на договора;
- името на принципала;
- оглед на FSF;
- поръчва основните средства за контрол на предаване в FSF началника;
- ограниченията за индивидуални действия на ръководителя на управление на имоти;
- правата и отговорностите на управителя на ФСС и главницата;
- данни, възложени от основния предмет на инвестицията;
- времето и механизма за връщане на средства към главницата по негово искане;
- срок на договора;
- отговорността на страните при неизпълнение на условията по договора;
- големината и формата на възнаграждение на управителя на ФСС
В допълнение, според експерти, в споразумението за участие в CFF е подходящо да се включат:
На отговорност с ФСС
Въпреки факта, че отговорността за успешното приключване на строителството на имота напълно носи разработчик в съответствие с подписаните споразумения за участие в ФСС, попечителите да предостави парични средства за управлението на банката, както и в случай на повреда на инвестициите обекти пъти пренос, по причини извън него, директори на всички -taki ще третира претенциите към банката, които могат да страдат от репутацията на финансовата институция.
Банка-управител има право, в съответствие със споразуменията, сключени с инвеститора, в случай на неизправност на задълженията на последния по навременното завършване и въвеждане в експлоатация на обекта, за да се отстрани на разработчика и предадат на задълженията на строителя на друго лице.
В този раздел:
Но трябва да се има предвид, че на Закона за фондациите не са установени процедури за предоставяне на права за собственост на обекта на строителство, ако е на земята за строеж се издава на името на строителя. Процедурата по оценяването в процес на изграждане и прехвърляне на правото на собственост на обекта на строителството, особено с активното нежелание разработчик, може да се проточи до безкрайност, и през цялото това време не е възможно последващо изпълнение на инвестиционни проекти.
И за попечители реализирани обекти могат да се въздържат от плащане на вноски по предварително договорения график финансиране или търсенето предсрочно прекратяване на договори за участие в ФСС и FSF връщане направени в пари в брой. И банката като владетел на фонда е длъжен да ги върне ..
Според закона за фондациите два вида фондове (типове А и В). "Основната разлика е, който носи основните рискове за изграждане. В първия случай, основният риск се носи от строителя. Теоретично, при неизпълнение на задълженията си строител, ФСС да започне подмяната на предприемача. Но това може да се дължи на непреодолима сила. Второ - рискове, поети от финансовата институция. Днес в Украйна са склонни да работят на ФСС първия вид.
Свързани статии