Концепцията на лизинговите отношения и тяхната правна рамка
Правната страна на наем се определя от правилата на договора за наем. Ако лицето отдаване под наем на целия въпрос е проучен напълно достатъчно, същото не може да се каже на договора за наем на земя. Основната причина за това - съществената уникалността на обектните отношения и необходимостта от едновременното прилагане на правилата на законодателството на земя.
Лизинговите отношения се уреждат от Гражданския кодекс на България (Гражданския процесуален кодекс), а именно CHAP. 34 "под наем". [2]
Традиционно, връзката лизинг - прехвърлянето на наемодателя на имота за плащане за временно притежание или използване на наемателя.
Целта на договора за наем е използването на наетия имот, както и екстракт от нещата, неговите полезни свойства, включително плодове, производство и доход.
Според стр. 2 супени лъжици. 606 от Гражданския процесуален кодекс, плодове, продукти и доходи, които са получени чрез използване на наетия имот - собственост на наемателя. [2]
Но в някои случаи на плодове, продукти и доходите стават собственост на лизингодателя или на трета страна. се предоставя тази статия. 136 от Гражданския процесуален кодекс. [2]
В зависимост от вида и целите на използването на наетия имот, лизинг се делят на следните типове:
· Наем на сгради и съоръжения;
· Финансова наем (лизинг);
· Наем на превозни средства;
· Наем на парцели;
Лизинговите отношения са формализирани лизинг (наемане на имот) (чл. 606 от Гражданския процесуален кодекс). [2]
· Наемодателя. Както е посочено в чл. 608 от Гражданския процесуален кодекс, наемодателят може да бъде собственик на имота, отдава под наем, или всяко друго лице има право по закон или от собственика да вземе имот под наем;
· Наематели. Според гражданското право, договорът за наем не е предмет на някакви специални изисквания, тя може да бъде всяко компетентно лице или юридическо лице.
Лизинговият договор трябва да бъде точно определен предмет на лизинговия договор (при наличието на съгласие). В п. 1 супена лъжица. 607 от Гражданския процесуален кодекс на България е споменато, че обектите на договора за наем могат да бъдат: сгради, оборудване, превозни средства, предприятия и други комплекси собственост, парцели и други отделни природни обекти, както и други не-консумативите, не губят своите естествени свойства в процеса на тяхното използване. Тази клауза определя видовете собственост, която може да се отдават под наем. Но законът може да наложи ограничения или забрана върху някои видове имоти под наем. Това може да се отнася до вида на имота, изтеглен от пазара или да се прехвърлят ограничен.
P. 3 супени лъжици. 607 от Гражданския процесуален кодекс на България подчертава необходимостта от по-ясно определение на договора за субекта, който е в договора трябва да бъде предписано от данни, които ви позволяват да зададете свойството да се отдават под наем. Ако тези данни не са на разположение, договорът не е сключен. Предмет на договора е съществено условие на договора. [2]
Чл. 608 от Гражданския процесуален кодекс на Република България, се определя, че ако договорът за наем е за срок по-дълъг от една година, договорът трябва да бъде сключен в писмена форма, се прилага същото правило, ако една от страните е юридическо лице. Освен ако не е предвидено друго в закон, договор недвижими имоти е предмет на държавна регистрация. [2]
Договор за наем - двустранно, както и правата и задълженията възникват от двете страни. Също така, на договора е по взаимно съгласие, а именно, за създаване на взаимоотношения между страните на задължение от датата на подписване на договора.
Съгласно чл. 610 от Гражданския процесуален кодекс, лизингът е за срок, който се определя в договора. Ако срокът на договора не е регистрирано, тогава договорът е за неопределено време. От това споразумение, всяка от страните има право да откаже, предизвестие за желанието си да прекрати договора, от друга страна, един месец и отдаване под наем на недвижими имоти - в продължение на три месеца. [2]
Домакинът трябва да предостави на наемателя на имота в състояние, съответстващо споразумение и цел на имущество а (ал. 1, чл. 611 от Гражданския процесуален кодекс). Имотът трябва да бъде наета с всичките му принадлежности и документи. Ако документите или аксесоарите не са били прехвърлени и без тях наемателят не може да ползва имота в съответствие с предназначението си, той има право да поиска документите и тези аксесоари или прекратяване на договора, както и вреди. Домакинът трябва да уведоми наемателя за всички права на трети лица върху този имот, правото на залог и така нататък. Н. (Sec. 2, чл. 611 от Гражданския процесуален кодекс). [2]
Имотът трябва да бъде прехвърлена на лизингополучателя в предвидения в договора срок, а ако този срок не е уточнен - в разумен срок. Ако собственикът на земята не се направи това, наемателят има право да поиска от него имота, както е посочено в чл. 398 от Гражданския процесуален кодекс, или да поиска прекратяване на договора за наем, както и обезщетение за всички загуби, причинени от забавяне (стр. 3 на чл. 611 от Гражданския процесуален кодекс). [2]
Съгласно чл. 612 от Гражданския процесуален кодекс, на наемодателя е отговорен за пропуските по отношение на собственост, отдадени под наем, които са изцяло или частично предотвратяване на използването на имота, дори ако в момента на договора за наем, той не е знаел за тези недостатъци.
При констатиране на такива дефекти на наемателя може да поиска от наемодателя премахване на дефекти или намаляване на наем или предсрочно прекратяване на договор
Според стр. 2 супени лъжици. 612 от Гражданския процесуален кодекс, на наемодателя не носи отговорност за дефекти, които са се съгласили при сключването на договор за наем или са известни предварително на лизингополучателя.
Права и задължения по договора за наем се определят от статии 615, 616 от Гражданския процесуален кодекс.
· Предоставяне на имота в състоянието, предвидено в договора и в съответствие с целите на имота с всичките му принадлежности и документи;
· Прехвърляне на собствеността върху договорните определения срок, а ако този срок не е - в разумен срок;
· Да се предупреди наемателя на правата на трети лица върху имота под аренда;
· Изпълнение на основен ремонт на имота за своя сметка, освен ако не е предвидено друго в закон;
· Възстановяване на подобренията, направени от наемателя на имота, ако са направени със съгласието на наемодателя.
· За да използвате наетия имот в съответствие с договора и целта на имота;
· Изработване на собствен ремонт за сметка на имущество;
· След края на договора да се върне наетата вещ на наемодателя в същото състояние, в което я е приел, като се вземе предвид нормалното износване;
· Да се плаща наема.
Някои от правомощията на наемателя може да се реализира само със съгласието на наемодателя. Те включват:
· Доставка на наетия имот преотдават на (договор договор за пренаемане не може да бъде сключен за срок-дълъг от срока на лизинговия договор);
· Трансфер правата и задълженията си към трети лица (наели отново);
· Прехвърлянето на собственост в неоснователно употреба;
· Прехвърляне принадлежащ на наемателя правото на лизинг като обезпечение;
· Въвеждане на принадлежност към него на правото на договорите, като принос за уставния капитал на икономически партньорства и дружества или като принос на акции на производство кооперация.
Това наемател право в някои случаи може да бъде ограничено от закона.
Правата на лизингодателя включват: своевременно да получава от наемодателя Наемаме, информация за състоянието на имота, за да прекрати договора, ако наемателят за два последователни мандата, не плащат наем, нарушава условията на договора, намалява качеството на имота.
Съгласно чл. 606, 614 от Гражданския процесуален кодекс, в лизинговия договор се определя от реда, сроковете и условията на плащане на наем. размер на наема, както е определено от договора. Тя може да бъде променен по взаимно съгласие на страните, в рамките на сроковете, определени в договора, но не по-често от веднъж годишно. [2]
Наемите могат да се задават в следния вид:
· В определен размер на плащанията да бъдат направени в същото време или периодично;
· Фиксиран процент от плодове, приходи или продукти, получени от наетата собственост;
· Някои услуги, предоставяни от наемателя;
· Полагане на наемателя стойността на лизинговия договор подобрения;
· Трансфер на лизингополучателя към лизингодателя определен с тези в договора в имота или наема.
Договорът може да включва комбинация от тези форми на отдаване под наем. Договор за наем, който е сключен за определен срок може да бъде прекратен само на основанията, посочени в договора или предвидени от закона. Съгласно чл. 619 CC България договор за наем може да бъде прекратен по искане на собственика на земята, когато наемателят:
· Използва имота до съществено нарушение на договора;
· Значително влошаване на имота;
· Повече от два пъти подред в края на първоначалните условия на плащане не правят наема.
Наемодателят има право да поиска предсрочно прекратяване на договора, само след като той ще изпрати на наемателя писмено предупреждение за необходимостта да изпълнява задълженията си в рамките на разумен срок.
Наемател, който е изпълнявал своите задължения правилно и в края на срока на лизинговия договор, има право да поднови договора на имота за нов мандат. В този случай, той трябва да уведоми за желанието си да поднови договора на наемодателя писмено предвидено в периода на договора, а ако този срок не е уточнен, в разумен срок. Ако собственикът на земята не възразява, а след подновяването на договора при същите условия за неопределен период от време.
Има моменти, когато наемодател откаже да сключи договор за нов срок, но заключи, за една година, считано от датата на изтичане на срока на договора с друго лице. Ако такъв сценарий, наемателят има право по свой избор да поиска по съдебен ред за прехвърляне на правата и задълженията по сключения договор и обезщетение за вреди, причинени от отказа да поднови договора за наем с него, или просто компенсация за такива щети.
В края на лизинговия договор наемателят длъжен да върне наетия имот на наемателя в същото състояние, в което го получили или в състоянието, уговорена в договора. Ако наемателят не се е върнал наетата вещ или да го върнете в срок, на наемодателя има право да изиска плащане на наем за забавянето на времето.
Наемателят също така има право да поиска предсрочно прекратяване на договора, ако:
· Домакинът не предоставя на имота по силата на договора в наемател или създава пречки за ползването на собствеността в съответствие с неговото предназначение;
· В имота има недостатъци, които пречат на използването му не е посочено в договора, които не са били известни на наемателя по време на инспекцията на имота;
· Домакинът не прави основен ремонт на имота;
· Поради обстоятелства, за които наемателят не носи отговорност, на наетата собственост, ще бъде в лошо състояние.
Съгласно чл 617 от Гражданския процесуален кодекс България скок право на наетия имот на друго лице, не е основание за изменение или прекратяване на договора за наем. Например, в случай на смърт на наемателя, правата и задълженията си по договора за аренда се прехвърлят на наследник. В този случай, на наемодателя няма право да се откаже такава наследник за отдаване под наем на имота за останалата част от договора. Но собственикът има право да откаже наследник на починалия наемател в отдаването под наем на активи за оставащия период, ако това се дължи на личните качества на наемателя. [2]
Свързани статии