"Под наем!" Тези лозунги често могат да бъдат намерени на фасадите на сгради в процес на изграждане. И въпреки, че договора за наем няма нищо - не под наем обект като такива, разработчици и бъдещите наематели да подпише предварителен договор.
Това е от полза и за двете страни. Наемателят получава гаранция, че избраната област ще останат за тях в края на въвеждане в експлоатация. Предприемачът получава по сметката на определена сума, която може да бъде отнесен към депозита на обезпечението, предварително и така нататък. Г.
Организации при сключване на предварителен договор, трябва да се има предвид, че по отношение на него, и на гражданското и данъчното законодателство съдържа пропуски маса и арбитраж практика е в противоречие.
Данни за предварителни договори
От началото на няколко думи за договора за наем. Припомнете си, че трябва да бъдат уточнени данни, позволяващи окончателно определен имотът да бъде прехвърлен на наемателя като лизинг обект. При липсата на тези данни в договора условие за един обект да се отдават под наем, се счита, че не са договорени между страните и съответния договор не се счита за сключен (стр. 3 на чл. 607 от Гражданския процесуален кодекс на Република България). Право на отдаване под наем на имот принадлежи на собственика му, както и лица, имат право на тях със закон или от собственика да вземе имот под наем (чл. 608 от Гражданския кодекс на Република България). По този начин, за да може страните могат да сключват договор за наем, е необходимо да е налице обект на лизинг и е бил идентифициран от собственика си, а именно, са били издадени съответните права върху недвижимо имущество.
Параграф 1 на чл. 429 от Гражданския процесуален кодекс на Република България предвижда възможността за сключване, в които те предварително споразумение страните се задължават да сключат в бъдеще основното споразумение по условията на предварително dusmotrennyh предварителен договор. На практика, много организации прибягват до това да се стигне до каквито и да било споразумения, дори преди собственикът ще регистрира правото си на възражение в Единния държавен регистър.
Споразумение за предварителен договор за наем ще бъде валиден, дори и ако в момента на сключването му в бъдеще на наемодателя не е издал правото на собственост върху помещенията.
С помощта на правен предварителен трансфер имот договор дизайн (например, наем) има за цел да законно изравнителен страна още преди насрещната страна ще има право на необходимото нещо за изпълнение, така че, в рамките на определен период от време, за да компенсирате липсата на условия, необходими за сключване на основните съгласие.
Фактът, че дадено лице поради неспособност или недобросъвестността не може да изпълни задължението си по предварителния договор за сключването на основния договор (няма да бъде в даден собственик време на което трябва да се предава, или от тях да стане, се отклоняват от сключването на основния договор), по принцип не може да се счита за като основа за признаването на предварително споразумение за нищожно, тъй като тези обстоятелства могат да възникнат на етапа на изпълнение, но не и за сключване на предварителен договор. На свой ред, контрагентът може да изиска по съдебен ред за възстановяване на щети, причинени от неспособността да се сключи основния договор или принудени да подпишат споразумението.
Имайте предвид, че ако за данните, позволяващи определено определени имота трябва да бъдат посочени в договора за наем. за предаване на наема, а след това в съответствие с п. 3 супени лъжици. 429 CC България предварителен договор трябва да съдържа условия, които позволяват да се определи предмета на основния договор. В противен случай, договорът се счита за невалидно.
Описание на предмета на предварителния договор трябва да му позволи да се създаде индивидуализиращи белези.
Ето някои примери за арбитраж практика, които разгледаха въпроса за валидността на (невалидни) договор, поради значителната (или, напротив, неопределено) описват бъдещото отдаване под наем на обекта.
Поради факта, че по време на строителството на параметрите, посочени в предварителния договор, подлежат на промяна, страните могат да предоставят за това състояние и да предписват, че тези промени трябва да бъдат направени в договора.
Срокът, в който страните се задължават да сключат основния договор
Според п. 4 супени лъжици. 429 от Гражданския процесуален кодекс на Република България в предприсъединителния договор определя периода от време, в който страните се задължават да сключат основния договор. Ако не е посочен нито един момент, основният договор се сключва в срок от една година, считано от датата на подписване на предварителния договор.
Правила за определяне на датите, определени в чл. 190 от Гражданския процесуален кодекс. по силата на който на законовите изисквания, други нормативни актове, сделки или назначени от съда срок, определен от една календарна дата или след изтичането на определен период от време, който се изчислява в години, месеци, седмици, дни или часове. Терминът също може да се определя на базата на едно събитие, което неминуемо трябва да дойде.
Плащания по предварителна уговорка
В повечето случаи, предварителен договор за лизинг предвижда заплащане на парична сума в полза на бъдещите наематели на бъдещия наемодателя. Това се прави най-често като последният се гарантира изпълнението на задължението да подпише основния договор в бъдеще. Ако на предварителния договор все още е в етап на изграждане на съоръжението, средствата, отпуснати на предприемача, е необходимо за завършване на строителството. Като правило, сумата на плащането зависи от етапа на строителство на сградата: колкото повече време остава, преди да го завърши, толкова по-ниско заплащане.
Нека се опитаме да определят правната природа на тези плащания, които в най-кратък не в предварителния договор, наречени - задатък, авансови плащания наем, депозити за сигурност, плащането на гаранцията.
Така че предварително. Задължението за включването й в списъка на наема е неразделна част от задължението за предоставяне на наема, който ще се превърне в основа на произход е основният договор за аренда (чл. 606 от Гражданския кодекс на Република България). Макар да не се стига до заключението, такова задължение не може да възникне.
В допълнение, правото да получават плащания за сметка на наема принадлежи на наемодателя, който е собственик на наетото помещение (стр. 3 на чл. 607 от Гражданския процесуален кодекс st.608 България). Към момента на подписване на предварителния договор за наем не са проблем, а собственикът на помещения. Ето защо, ние вярваме, че скоростта на предварителен договор за изплащане на авансови плащания, е в противоречие с изискванията на гражданското право и не може да се прилага (чл. 168 от Гражданския кодекс на Република България).
Сега, за възможността за плащане на депозита на предварителния договор да се наложи спазването на задълженията на платеца относно сключването на основния договор за в бъдеще. Когато изберете тази опция, изчисленията в предварителния договор, въз основа на чл. 381 от Гражданския процесуален кодекс на Република България гласи, че в случай на неизпълнение на задълженията от отговорностите за програмисти за сключването на основния договор, той се завръща в платеца в двойния размер на депозита, както и в случай на неизпълнение от страна на платеца депозира една и съща сума на дълга депозит задържана от строителя.
Заключението на съда е, както следва. Според стр. 1 супена лъжица. 380 CC депозит България изпълнява функции за сигурност и може да се използва само при паричните задължения. Предварителният договор не създава собственост (парични) пасиви (в съответствие с чл. 429 от Гражданския процесуален кодекс на Република България тя генерира само задължение за сключване на основния договор в бъдеще). Следователно в рамките на функцията за депозит на договора е предвидено в чл. 380 от Гражданския процесуален кодекс. Те не могат да бъдат изпълнени. А разпоредба в договора, че прехвърля в извършването на предварителния договор сумата да бъде удържана от плащанията по договора, ситуацията не се промени, тъй като основният договор все още не е сключен.
В съответствие с п. 1 супена лъжица. 329 CC България уреждане на задължения, обезпечени с наказанието, залог, залог длъжника, поръчителство, банкова гаранция, депозит и други средства, предвидени със закон или договор.
По наше мнение, най-малко рисковано [4] за строител ще бъде опция, когато плащането на предварителния договор ще бъде обозначен като обезпечение или гаранция.
Парична гаранция не е нито предварително, нито на депозита и има самостоятелно юридическо характер и е по специален начин, за да гарантират изпълнението на задълженията, без предварителна dusmotrenny Гражданския кодекс.
В предварителния договор може да предвиди процедура за използването на тази сума. Например, ако основният договор не е сключен по вина на строителя, депозитът се възстановява на платеца, и ако по вина на платеца - от преведената сума, удържана наказание дължима от възложителя. В случай, че основният договор прехвърля сума е или върнати на платеца, или удържана от плащанията за основния договор. Освен това, той може да бъде приспадната от сумата на гаранцията по договора (ако има такива), което осигурява изпълнението на купувач или наемател на задълженията си към собственика на помещението.
Така че, за предварителен договор плащания може да се нарече по различен начин и имат различни цели. Бъдещето наемодател, като получател на тези плащания, в този случай, като се чудеше дали те ще бъдат включени в облагаемата основа за ДДС.
В съответствие с п. 5, чл. 155 НК България преносни права, свързани с правото да подпише споразумение и лизингови права, данъчната основа се определя по начина, предвиден в чл. 154 от Данъчния кодекс. Както е посочено в ал. 1 на този член, при получаване на плащането от страна на данъкоплатеца, частично плащане срещу бъдещи доставки на стоки (строителство, услуги), данъчната основа се определя въз основа на сумата за плащане, получено от данъци.
По този начин, плащане на предварителния договор ще падне в облагаемата основа за ДДС в момента, в който става ясно, че той е действал против бъдещо предоставяне на услуги за отдаване под наем (т.е. след сключването на договора за наем). В същото време, по наше мнение, получени от лизингодателя бъдеще суми, ще бъдат предмет на облагане с ДДС, в зависимост от това дали те трябва да бъдат върнати на платеца или да бъде удържана от плащанията за основния договор.
Наемодателят не zachel тези плащания в плащането на лизинговите плащания за размера на наема след сключването на основните договори и, следователно, на датата, посочена за плащане на лизингови вноски за първото наем месец, тези плащания са авансови плащания по сметка на наема плащане за постановените от отдаване под наем на търговски услуги области в бъдещи периоди. В тази връзка, на съдиите, признати за легитимни оттеглянето на данъчния орган на подценяване на компанията данъчната основа за ДДС върху размера на тези плащания.
Същността на случая е, както следва. По предварителни споразумения начини за прилагане на бъдещите наематели на задълженията си по предварителния договор е предоставянето на гаранция.
постъпленията размера на обезпечението не са начинът за получаване на плащане за предоставяне на автомобили под наем, както и по друг начин, свързани с предоставянето на услуги в наема и други изчисления лизинг. Този извод следва от съдържанието на предварителни договори.
Фирма, в съответствие с разпоредбите на чл. 146. 162 NC България не е включена в данъчната основа за размера на ДДС, са получили обезпечение. Според него, тези плащания не могат да се разглеждат като обект на данъчно облагане, тъй като те са начин да се гарантира бъдещите наематели на задълженията си по договора за предварителен договор за наем, отколкото приходи от отдаване под наем услуги.
Проверката не е съгласен с мнението на дружеството, което показва, че размерът на обезпечението, получено са получени плащания за бъдещи услуги за отдаване под наем на помещения. Сумата на допълнително начислен ДДС на заявителя от съда в размер на около 10,4 милиона рубли. плюс лихва за забавено плащане на данък в размер на 2,4 милиона рубли. плюс сумата на фин ал. 1, чл. 122 НК България - 2,1 милиона рубли.
В подкрепа на своите заключения, проверката показва, че стандартите на чл. 149 НК България не предвижда освобождаване от данъчно облагане на гаранцията и плащането. Съдиите не приемат това заключение, тъй като чл. 149 НК България освободени от данъци операции, които са в съответствие с чл. 146 НК България все още са обект на данъчно облагане. гаранция за получаването на Дружеството не подлежи на данъчно облагане в съответствие с разпоредбите на чл. 146 от Данъчния кодекс. след получаването на обезпечението не е изпълнението на работа (чл. 39 от Данъчния кодекс на България).
Инспекция не представи доказателства, че условията на договорите за предоставяне на гаранция е била обект на покрит за сметка на наема, или че такова прихващане е направено от страните по договора всъщност. В този случай, проверката твърди, че получил разпоредба гаранция не е с повтарящ се характер (въпреки че обществото е представил доказателства за връщане на обезпечение). Въз основа на гореизложеното, Съдът признава решението на инспекцията невалиден.
Сега е ред на облагане на разходите, направени от бъдещия наемател. Това е най-напредналите плащания по договора за наем, сметки за консумативи, разходи за ремонт и привеждане на стаята до състояние, подходящо за употреба, таксата за достъп до имота за извършване на подготвителна работа.
Като предварителен договор за лизинг съдържа основните характеристики на договора за наем, такова споразумение не може да се заключи, в съответствие с руското законодателство. Следователно, разходите не са сключени по съответния начин на договора не може да бъде взето под внимание при намаление на данъчната основа за облагане с корпоративен данък, тъй като не отговарят на условията, предвидени в ал. 1, чл. 252 от Данъчния кодекс.
Така направените разходи по договора не могат да бъдат взети предвид за целите на данъчното облагане, в съответствие с параграфи. 10, п. 1 супена лъжица. 264 България като лизинговите плащания (включително предплащане) на наетия имот.
Също така, в писмото на Федералната данъчна служба в Москва №20-12 / 086 935 се посочва, че за целите на изчисляване на данъка върху доходите не се отчитат разходите за обезщетение на наемодателя разходите за комунални услуги (ток, отопление и т.н.) не са включени в наема, и отделно плаща за стая, която не е получено в отдаване под наем.
Имайте предвид, че арбитраж практика има примери, когато съдиите стояха на страната на данъкоплатците и разходи, признати в случаите, когато той е влязъл в само един договор предварителен договор за наем, и в очакване на сключването на основния договор лизинг действително са възникнали.
Съдът отхвърли аргумента относно незаконността на инспекцията подаване на данъкоплатеца да приспадне ДДС върху посочените по-горе фактури, тъй като липсата на договор за наем с действителното използване на помещенията с цел печалба, не лишава данъкоплатеца от правото да подаде приспадането на ДДС, да ги изплаща сумата за наема на помещенията.
По този начин, наемател наемодател да компенсира разходите за ремонт на помещенията и след сключването на главния договора за наем са включени в разходите си. Въпреки това, поради факта, че поправката е извършена наемодателя сили, данъчните власти са се класирали на лизинговия договор като договор за строителство. Съдиите признаха оттеглянето на неоснователна данъчна и посочиха, че разумността на разходите и връзката между тях и дейностите, извършвани от обществото следва от посочените в договора за наем за назначаване на активите като държани за основните промишлени дейности на компанията. Разходите за допълнителни наем платежни нареждания се потвърждават и от компанията, както и фактури.
На практика много често предприемачът тях минава по договор за лизинг, в "Шел и ядро", както и бъдещите наематели, със собствените си идеи за това как трябва да изглежда наети помещения, произвежда декоративни ремонти и "подобрения на наети активи" [8] за своя сметка.
[4] При подготовката на авансовото плащане на разработчика или да го депозира съществува риск, че платецът след плащането може да оспори позицията на авансовото плащане (задатък), както е невалиден и да поиска завръщането си в плащането на лихви върху елемента. 395 от Гражданския процесуален кодекс.
[8] Определението е в кавички, поради единствената причина, че цената на тази работа не може да се квалифицира като цената на постоянни подобрения, за да се компенсира на лизингополучателя като подобрения на наети активи възникват от главния договор за аренда, както и задължението за възстановяване на разходите на постоянни подобрения може да се дължи единствено на наемодател - собственик на предприятието (член 623 от Гражданския процесуален кодекс.).
Препоръчайте тази статия на колега:
Свързани статии