За разлика от сделките с апартаменти, в които юридическите подробности вече разработени, в сделки с жилищни недвижими имоти не всичко е толкова лесно, колкото изглежда на пръв поглед. Има много правни технически подробности, които са страни по сделката може да не знаете. За да се изясни ситуацията, ние се обърнахме към главата на търговско недвижимо имущество Информационен център (ITSKN) AN "Твоят капитал" Юрий Попов. И това е, което той каза за нас.
Правни трудности при извършване на покупко-продажба на сделките с бизнес имоти се дължи не само на различни правни форми на собственици (АД, SP, физически лица) на отчуждени обекти, но и редица нововъведения, свързани с началото на прилагането на закона "На държавна регистрация на недвижимо имущество, права върху него и сделки с него ". За обработка на сделката, не е достатъчно, за да имат всички правни документи (договора за продажба или замяна, договор за строителство, съдебно решение и т.н.), както и удостоверението за регистрация за даден обект, информационния лист, който ще отговаря на сегашното състояние на отчуждения имот. Вие все още трябва да потвърди, правоспособността на продавача. Това потвърждение се счита за решение, взето от оторизиран орган, тоест, в съответствие с Хартата на юридическото лице. Например, ако е дружество с ограничена отговорност, а след това за отчуждаване на решението на обекта трябва да бъде направено от основателите, ако единната предприятие - собственик. Това решение трябва да посочи кой е упълномощен да подпише договор за продажба от собственика. С физически лица - по-лесно.
Много юридически лица от един от потенциалните купувачи са изразили опасения, че освен ако в договора за покупко-продажба ще бъде записано в Агенцията за държавна регистрация и кадастър, продавачът може да имат време за някой друг да продаде съоръжението. Тези страхове са неоснователни. Първо, ако договорът за продажба е подписан, е възможно да се прилага по отношение на Търговския съд в случай на проблем. И второ, в момента на регистрация на сделката, която, ако всички документи са в ред, направено за 7-14 дни, агенцията поема всички правни документи за договора за обект, удостоверение за регистрация и продажбите и е въведена забрана за отчуждаване на обекта. Основното нещо - веднага след подписването на договора да кандидатства за регистрация на сделката.
Трябва също да се отбележи, че съгласно новите правила, транзакция като помещения построен продажба не може да бъде регистрирана, ако не са регистрирани с назначението на брой кадастър на земята и сградата. Може би това е, че страните са сключили сделка, подали заявление за регистрация, както и агенцията отказва да регистрира, защото не е регистриран земя? На първо място, че това не се случи, трябва да се потърси помощ от професионалисти, специализирани в сделки за недвижими имоти. И на второ място, съгласно действащите правила на собственика, преди подписване на договора за покупка, че има никакво съмнение, трябва да получи удостоверение за тежести не по този въпрос. Удостоверението се издава отново на агенцията за държавна регистрация. И ако обектът не е преминал всички етапи на регистрация, е естествено, че такъв сертификат няма да бъде предаден.
Под тежести трябва да се разбира по-рано сключен договор за продажба, договор за залог, ако преди това взел кредит, обезпечен с продадения обект. Тежести счита по-рано сключен договор за наем на отчуждения обект. Ако това е така, договора за продажба е желателно, че бе казано, когато обектът е освободена. Обикновено при сключване на договора за наем наемодателят се задължава да определен период от време (обикновено три месеца преди сделката) да уведоми наемателя за необходимостта от прекратяване на договора, както и освобождаването на помещенията.
По този начин, на запитването за липса на тежести е "отказ" писмо или писмо - също, че всичко е наред с договора и други документи - сделка регистрирани. Купувачът може да бъде спокоен.
И когато става въпрос за продажбата на "недовършен"? За да се продаде такъв обект, той трябва да се положи - процесът е доста сложно и скъпо. Тук също има свои нюанси. Освен посочените по-горе документи и сертификати, купувачът трябва да е подготвен за пререгистрация (получени) всички разрешения за завършване на "недовършен".
Друга подробност, която бих искал да обърна внимание. Купувачът е длъжен да получи обекта на данъчната служба сертификат за няма задължения към бюджета. Сертификатът е валиден за 30 дни.
Като цяло, на процеса на подготовка на документи за сключване и изпълнение на сделки е по-скоро сложно. Освен това, като се има предвид новостта на законодателството, някои правни въпроси, все още са в етап на съвършенство. Дори и адвокати, които са специализирани в сделки с недвижими имоти с търговско, не винаги са в състояние да отговори на конкретен въпрос е възникнала внезапно. Ето защо, специалистите трябва да се консултират различни публични органи, включително в съда по предмета на съдебни прецеденти - ". Не би ли било някои съдебни дела по такъв договор" Ето защо, купувачи и продавачи по-добре, разбира се, достъп до специалисти, притежаващи най-много на ситуацията и, които вече имат значителен опит в съответната област.
Свързани статии