Цените се покачват, и намаляващите доходи. В тази ситуация, кредитополучателите все по-трудно да изпълни своите задължения. В един момент, единствената опция може да бъде по несъстоятелност или продажба на имота, който служи като обезпечение за заемите. Главен изпълнителен директор на консултантската компания Berkshire консултативна група Ирина Вишневская специално за Sravni.ru описа как обезпечение резултат заеми на физически лица, еднолични търговци и малки фирми, както и споделени добри практики.
Съвети за кредитополучатели, които искат да продават на обезпечението
Ако кредитополучателят не се е превърнал в длъжник, но разбира, че вече не е в състояние да обслужва задълженията си, той трябва да:
- Свържете се с банката и да осигури продажбата на обезпечение. Има два възможни сценария. Кредиторът може да позволи на клиента да се намери купувач, и след като се съгласи да продаде имота. Плюс това този вариант е, че е възможно да се приложат на залога по-добра цена. Но в този случай кредитополучателя трябва от джоба си да плати за професионални услуги otsenschika.Takzhe банка може да вземе залога за равновесие. В този случай, той ще реши на кого и на каква цена да го продаде. Най-често банките, поставени на имот за продажба. Недостатък на това е, че цената на продажбата не се отразява на клиента, но постъпленията от продажба, която обхваща дълга, банката трябва да върне на кредитополучателя. Но такива ситуации са изолирани.
- Докато имотът не е продаден, заемателят трябва да продължат да плащат по кредита, а не да се начисляват неустойки за закъснели плащания, които в крайна сметка могат да се увеличат значително своя дълг. Понякога кредиторът може по взаимно съгласие да не се начислява неустойка.
- Приходите от продажбата на имота ще бъдат използвани за погасяване на кредита. Ако след приключване на дълга останат средства, банката ще ги върне на кредитополучателя. Но ако те не са достатъчни, клиентът ще трябва да плати, което е, той все още може да се дължи на банката. Някои кредитори правят отстъпки, а останалата част се отписва, но това е изключение и всичко се решава индивидуално с всеки кредитополучател, е необходимо да се опитаме да обсъдим това с банката все още в етап на преговори за продажбата. Ако банката все още не се отпише остатъка, и липсващите пари не е налице, е възможно да се открие производство по несъстоятелност.
- Най-добрият вариант - това е не да продават обезпечение, както и да се опита да убеди банката да предостави заем за преструктуриране - да се намали скоростта и размера на месечната вноска чрез увеличаване на срока на кредита, или да позволи на кредитополучателя да се възстанови платежоспособността да плащат само лихвите по кредита. В действителност, банките имат много инструменти, които ви позволяват да не се удави на кредитополучателя, който е в трудна ситуация, и да му помогне да се разрешат проблемите, които тя продължава да обслужва кредита. Не е необходимо да се скрие от банката да обещае невъзможното, за да се отрича съществуването на проблеми - това е, за да отнесе въпроса до точката, когато признае ненадежден клиент, както и способността да се преговаря, ще бъдат загубени.
Обезпечението в детайлите
- Кой плаща за оценка на обезпечение, когато то се предлага за продажба: на банката или на кредитополучателя?
- Това е много добър въпрос, отговорът е изключително важно в ситуация, в която кредитополучателят дължи на някаква причина не сте в състояние да изпълнява задълженията си и като се има предвид стратегията за водене на преговори с банката. Бих предложил малко по-различно формулиран въпрос. От правна гледна точка, до момента, когато нещо се поставя на търг, не е обезпечение. По времето на продажбата, когато банката вече е постановил, процедури за налагане на възбрана на обезпечение, такова имущество се придобива статут на "второстепенни активи на банката."
Когато възбрана са оценени, за които банката плаща. В сложните случаи на спорове, се назначават съдебни и експерт, се възстановяват на производствения опит на страната на процес, който ще каже на съда. Това може да бъде или на кредитополучателя или на банката.
Изтънчеността е, че ако обектът е поставен на търг от кредитополучателя със съгласието на банката, оценката се извършва за сметка на кредитополучателя, тъй като в действителност той доброволно започва процедурата за продажбата на имуществото му обеща. Този път това е необходимо да се вземат под внимание на длъжника, за да вземат решения в хода на преговорите с банката.
- Какво влияние върху текущата стойност на обезпечението по-голяма степен?
- отразява съвкупността от фактори, които образуват пазарната стойност към момента на продажбата. Всичко зависи от вида на обезпечението обекти. За твърдия обезпечение - като недвижими имоти, въздействие върху пазара е, на първо място, търсенето и предлагането на този тип имоти, неговата ликвидност. При продажбата на бизнес - съответствие на предлаганите стоки и услуги, както и състоянието на кредитополучателя предприятия (амортизация на оборудване, ключови клиенти, договори с търговски вериги и т.н.).
На стойност на машини и съоръжения, когато те са предмет на залог се отразява на финансовото състояние на кредитополучателя, компанията, която оперира в настоящите си операции, приходи от погасяване на кредитните задължения. Ако той е стабилен, разходите за предоставяне на съоръжения също ще бъде стабилна.
- Като част от текущата стойност на обезпечението е по-ниска от тази, за която е бил купен на имота? А що се отнася до реалната стойност може да се различава от този залог, което бе обявено на регистрацията на кредита?
- Може да изглежда странно, но по същество, от гледна точка на оценител или управлението на риска на банката, която обсъждаме две несвързани понятия.
Терминът "настояща стойност" е отражение на експлоатационните разходи на имота на собственика му. Това няма връзка с пазарната стойност на имота.
Пазарната стойност на имота, което е гаранция за заема, постоянно се променя. Обезпечение услуги, банките трябва да следват динамиката на промените в стойността на обезпечението обекти, във всеки случай, те трябва да го следите - било то самостоятелно или с участието на независимите оценители, за да гарантират мониторинга на обектите.
По същия начин, всяко имущество - и движимо и недвижимо, тя е склонна да се натрупват естествена физическа разруха, функционални фактори остаряване обект. Той е интуитивно разбира от повечето купувачи, включително собственици на "миналата година" Iphones, които се записват на опашка в списъка на чакащите за Супернова апарат. Същият принцип се прилага, когато решим да променим доста модерен телевизор HDna 4K.
При покупка на оборудване и постоянно се появяват по-напреднали модели, както и в процеса на експлоатация има икономическо влошаване под влияние на външни икономически явления под влияние на факторите на предлагането - оферти и т.н.
По този начин сумата, срещу която имотът е заложено, винаги е различна от цената, на която през период на решил да продаде или да го изключи. И в каква посока цената е различна - по-висок или по-нисък - в зависимост от икономическата ситуация и естеството на актива.
- Как различно днес цената на партидата в търг / аукцион на пазарната стойност?
- Ако цената на много знаем, началната цена, на която имотът е включени в тръжна процедура, всичко зависи от съгласието на собствениците и организаторите на търга. Така например, в продължение на няколко активи за провеждане на търгове, за да се увеличи, като по този начин стимулиране на търсенето на актива се предлага за продажба с размер, равен на 50% от цената, определена от независим оценител.
Ако има съмнение, че имотът ще бъде продаден на обявената стойност, но тя трябва да продава, проведено холандски аукцион (през есента), има оферти могат да започват от пазарната стойност, която в този случай е най-високата цена.
- Какво е по-изгодно да кредитополучателя: преговаря с банката и да се намери купувач или да го дам на банката?
- Това зависи от три фактора: ликвидността на актива, наличието на финансови възможности на проблема кредитополучателя за погасяване на кредита, връзката клиент с банката кредитор. Ако софтуерът действа като жилищни и търговски имоти, собствениците често не са в състояние да го продават по-бързо и за по-висока цена.
Най-печеливши за кредитополучателя да изплати банков дълг и да остана с актива. Банките често не работят директно с продажбата на активи на кредитополучателите. Но ако банката реши актив на баланса си - то е само отговорност - на кого и на каква цена на имота ще бъдат продадени.
- Как да спечелят максималния възможен размер на парите в изпълнението на обезпечението?
- да се намери някой, който наистина се интересува от закупуването на дадения актив най-високата и най-добрата си го използват, с купувача да закупите имот за дейност, различна от тази, за която е била използвана на актива, докато не го заложени в полза на банката. Ето един пример: производствени активи с земя в Нижни Новгород не са били заинтересован купувач, тъй като промишлени помещения, и като потенциален обект за изграждане на хипермаркет, съществуващата купувача строителна площадка планира да разруши частично останалата част се използва като склад.
В случай на продажба на бизнеса, тя може да бъде предприемачи, работещи в една и съща индустрия. Ако говорим за търговски недвижими имоти - това е по-добре да се възложи на професионалните сделки, например, включени в тръжна процедура. Дори и жилищни имоти понякога купуват за промяна на предназначението на обекта.
Свързани статии