Глобалната финансова криза и спада на пазара на недвижима собственост на повечето страни не може да не се отрази на Bolgariyan подход за инвестиране в имоти в чужбина. Може да се твърди, че нивото на старание и инвестиционна грамотност на българските инвеститори през последните 2-3 години се е увеличил няколко пъти. Българските инвеститори все повече се фокусира върху инвестиции в недвижими имоти (и двете жилищни и търговски), носи доходи от наем, което означава, че инвестицията в бизнеса с лизинг, с което на стабилен и предвидим доход. Д. Станислав Zingel, президент на недвижими имоти Международната агенция Gordon Rock
Основните инвестиционни цели
По отношение на чуждестранни недвижими имоти, придобити с инвестиционна цел Bolgariyanami, може да се идентифицира основната мотивация. На първо място, за придобиване на недвижими имоти въз основа на значително увеличение на стойността му в средносрочен план; На второ място, за придобиване на недвижими имоти, доходи от наем. Разбира се, не е комбинация от тези мотиви.
Ако преди 2-3 години, повече от 80% от инвестиционните сделки с недвижими имоти в чужбина, извършено Bolgariyanami основава на значително увеличение на цената, но сега само 30% от инвестиционните сделки Bolgariyane се очаква значително увеличение на стойността на недвижимите имоти, и 70% е доминиран от очакване за доходи от отдаване под наем. Според нашите оценки, през следващите години подобен процент се запазва, което означава, че голяма част от българските инвеститори ще направи покупката на инвестиционен имот в чужбина, най-вече, за да се генерират приходи от отдаване под наем, както и евентуалното нарастване на придобитата стойност на имота ще бъде за тях "приятно допълнение".
Защо под наем бизнес?
Лизинговите бизнес в чужбина, без съмнение, тя се нарежда на първо място по популярност сред българските инвеститори, които придобиват бизнес в чужбина в бюджета от 100 хиляди души. До 10 милиона евро. Според нашите оценки, този инвестиционен бюджет от повече от 80% от сделките българските инвеститори са свързани с придобиването на собственост, генериране на приходи от наем, тоест, с придобиването на бизнеса под наем.
Причините за популярността на бизнеса под наем, както по посока на инвестиции в чужбина:
Ако говорим за предпочитанията на българските инвеститори, които инвестират в чужбина в бюджета значително по-малко или значително по-голям от посочения по-горе бюджет (100 хиляди -. 10 милиона евро), частта от разходите за бизнеса под наем, някои по-малко. Причините за това са следните:
- Bolgariyane планиране да инвестират в чужбина, десетки хиляди евро, като правило, са ориентирани към обекти на малки предприятия (малки предприятия в района, кетъринг услуги и така нататък. Н.). Факт е, че с такъв скромен бюджет, те не са до придобиването на интересен обект под наем бизнес;
- Bolgariyane планиране да инвестират в чужбина, десетки и стотици милиони долари - това е друг клас инвеститори. Обикновено това е успешен български фирми, които купуват на контролни дялове или дори 100% от акциите на чуждестранни компании.
рентабилност рента и възвръщаемост на инвестициите
Въпреки простотата на бизнес модела на правене на бизнес под наем в чужбина, има две основни точки, които един инвеститор трябва да бъдат ясно разбрани. Първата е, че е важно да се прави разлика между двата вида връщане:
1, наемната добив, който се изчислява като съотношение на доход от отдаване под наем на генерираните обект собственост на стойността на обекта;
2 инвестиция доходност (или възвръщаемост на вложения капитал), който се изчислява като отношение на дохода от наем, генерирани обект недвижими имоти да инвестират капитал (собствени средства). Фактът, че на имот в чужбина, която се отдава под наем, са на разположение като напълно за своя сметка и с помощта на чужди банкови заеми. В случай на кредитна атракция (да се използва така наречения ливъридж) за закупуване на елемента, например, в Западна Европа е достатъчно 30-50% от собствения капитал.
Инвеститорът е много важно да се направи разграничение на понятието "наемната цена на възвръщаемост" и "възвръщаемост на инвестициите", защото използването на кредит с ниска цена може значително да увеличи възвръщаемостта на инвестициите. В този случай, ако заемът не се използва, възвръщаемост на инвестициите, е равен на дохода от наем.
Кредит до западния бряг
Вторият ключов момент: придобиването на договора за наем на имота за оптимално използване на кредита с. Най-често в европейски и международни инвеститори начин за увеличаване на възвръщаемостта на инвестициите си е покупката на хотел, търговски или печеливша недвижими имоти с дългосрочен заем на западния бряг в размер на 50-70% от покупната цена за период от 10-25 години в размер на 3,5% годишно. Чрез използването на дългосрочно дългово финансиране със скорост на кредитирането, което е под нивото на доходност, инвеститорите се умножи доходите си за инвестиции.
Да вземем например две възможности за закупуване на обекта, който е на нивото на наемната доходност от 7%.
Вариант 1: Покупка на собствени средства, без дългово финансиране. В този случай, възвръщаемостта на инвестициите от 7% годишно, което е равно на нивото на възвращаемост.
Вариант 2: покупки от дългово финансиране в размер на 70% от 3,5% годишно. В този случай, възвръщаемостта на инвестициите (след приспадане на лихвата по кредита) е с 15% годишно, тоест, ще бъде значително по-високи добиви под наем.
Също така във връзка с възможностите за инвестиции с помощта на кредит е важно да се отбележи следното:
- разходи за лихви по кредита се намалява данъчната основа за данък върху доходите. По този начин, ако сравним инвестиционните възможности по отношение на нетната печалба след данъчно облагане, ползата от използването на вариант на кредит ще стане още по-демонстративно;
- банката кредитор проверява придобитото имущество. Преди банката ще издаде кредит, той ще проведе и всестранна проверка на придобития имот. С други думи, ако банката е одобрила заем, тогава инвеститорът може да бъде спокоен. Но ако банката по някаква причина не одобри заема, е сериозна причина да се мисли.
Топ 10 страни, което води, според нашите оценки, най-голямото доверие в българските инвеститори да инвестират в недвижими имоти в чужбина е представена в Таблица. 1. Тъй като параметрите за сравняване на страните оценява риска от политическа и икономическа страна, стабилността на сектора на недвижимите имоти, нивото на законодателната защита на интересите на инвеститорите, ликвидност на недвижими имоти, също се взема предвид наличието на инвестиционен проект за осигурителната система, възможността за инвеститор на разрешение за пребиваване или облекчаване на визовия режим, наличието проекти с гарантиран доход от наем, наличието на ипотеки за Bolgariyan и редица други параметри.
Лидерство в Германия, Великобритания и Франция в класацията на доверието на българския инвеститор не е изненадващо. В края на краищата, това е държавата с най-силната икономика в Европа, с високо ниво на защита на инвеститорите, включително и чуждестранни лица. Секторът на недвижимите имоти в тези страни са преминали през глобалната финансова криза, без значителни загуби, жилищни и търговски недвижими имоти се характеризира с висока ликвидност. Поради наличието Bolgariyan ипотека с фиксирана лихва от 3%, а също и достатъчно високо и често гарантиран доход от наем от България инвеститори могат да разчитат на получаване на стабилен годишен доход от 10-15% на инвестициите.
Да не говорим за перспективите за устойчив растеж в цените на имотите в тези страни (от порядъка на 2-3% годишно), която също е умножаване чрез "ливъридж". Ако вземем под внимание този фактор, доход на инвеститора в 15-20% в стара Европа вече не изглежда да е фантазия, но в резултат на компетентен инвестиционна стратегия.
Свързани статии