Снимка: Олег Slepian. Владимир Koshelev
Да организира мащабно строителство на жилища на достъпни цени, бизнеса и правителството трябва да работят в тясно сътрудничество. Разработчикът на Самара "Koshelev корпорация" предлагат свой модел на това партньорство
"Ела следващата есен в Калуга - ние вече са приключени, има голяма част от нашия проект. Уверявам ви, че ще бъде един от най-красивите места в града "- покана от бизнесмен Владимир Koshelev звучеше съвсем неочаквано. По-скоро, последното изречение, което чух подтекст. Значението му е, че добре познат в строителния пазар, "Koshelev-проект" - концепцията за комплекс от нискоетажни изграждане на жилища на достъпни цени в Самара, която "експерт", пише преди шест месеца (виж №13.), - се развива бързо и днес твърди, че не само на цена лидерство и териториално разширение, но също така и на специална роля в естетиката на градската среда. Това означава, че потенциалът на района с апартаменти от 30 хиляди. Рубли на квадратен метър не е изчерпан принцип на "чиста, но клетото" сякаш наскоро. Е, да се уверите, възможно най-скоро в този пример, в Калуга.
В същото време, Владимир Koshelev вижда друг неизползван ресурс в проекта. Става дума за възможността да го удължи до цялото преживяване на маса жилища строителната индустрия чрез създаването на универсални и прозрачен механизъм за партньорство между държавата и бизнеса.
Срещнахме се с Владимир Koshelev след срещата в Министерството на строителството, за да научите какво се е случило от всичко това.
- Владимир, колко високо шефове реагира на вашите идеи?
- На федерално ниво, ние имаме пълна подкрепа. Министър Михаил Мъжете веднага разбра. защото той самият е готов за изпълнение на програмата "достъпни жилища". който е на път да започне. Между другото, това е една от най-трудните задачи на тези, които биха могли да бъдат по рамото, но той го е направил. И това е много важно, защото, ако не искате да, тогава не правят нищо, каква програма или пишат. И ако говорим за регионалните власти, че е трудно да бъде отговорен за всички региони на страната ни. Но къде сме при вас, а това Самара, Калуга, област Уляновск, мога да кажа повече такива управители. Така че аз мисля, че перспективите за благото на нашата обща кауза.
- Nedavnostalo знаем, че китайците са поредна изграждане на нови жилища за Москва на цена от 30000 рубли на квадратен метър, без каквито и да било държавни програми. Според Вас, как те ще да го направя?
- Тридесет хиляди рубли - това е нормалната цена на квадратен метър, ако разпределени парцел, там са хранени опорни мрежи са издадени за този сектор на разрешителни за изграждане на капацитет, издадени. Това означава, че предприемачът не е необходима за вземане на подкупи в непрозрачни условия за постигане на комуникациите свързаност за странен пари за придобиване на земя. Ето, нашата компания вече е настроен за себе си, че не са включени в проекта, при които стойността на земята надхвърля един милион рубли на хектар. Искам да кажа на сегмента на жилища на достъпни цени. И ако земята не е един милион, но, да речем, петнадесет милиона за хектар, нито китайски, нито виетнамски или американец - никой няма да бъде в състояние да построи къща на достъпна цена. Чудесата не се случват.
- Искаш ли да се каже, че земята е твърде скъпо в Русия?
- В много региони, не е там! Нейната всички за дълго време skupili1 за една стотинка, тоест, има фиктивно недостиг на земя.
- И вие обсъди с президента Путин на тези въпроси?
- Не, и това трябва да бъде ясно дефинирана: предприемачът има право да печелят на мястото на община стотинка на! Тя проверява държавната експертиза и това ще компенсира само всички преки разходи за този обект. Ние предлагаме механизъм два изкупление. Ако бюджетът не разполага с дефицит и има възможност тази година да се разпределят парите, откупът е разделен на етапи: например, 20 на сто - в края на готовия проект и освобождаването на сайта, 30 на сто - в края на половината от работата по изграждане и монтаж, още 30 на сто - от завършване на строителството на обекта, а останалите - след пускане в експлоатация. След това не е оценка на проекта във връзка с кредит товара. Друг механизъм - когато бюджетът купува този обект, след въвеждане в експлоатация, но компенсира с цената на цени кредит за възстановяване.
- Ясно е схемата, с изключение на едно нещо. Ако общината просто няма пари за изграждане на детски градини, на който изкуплението е там, за да се каже?
- дали някой от компанията могат да участват в тази програма?
- Когато говорим за една голяма строителна площадка, на интегрирано развитие на територията, държавата трябва да защитава себе си колкото е възможно повече. Ние говорим за строител, входът е не по-малко от сто хиляди квадратни метра на жилища през последните три години - това е нивото, на което той може и знае как да се изгради, да разбере какво големите проекти пробив.
- В районите, има играчи, които отговарят на тези критерии?
- Разбира се, но не много. Но не трябва да има много. Основното нещо - надеждността, които държавата дава пари. Дайте публични средства на компанията, която все още не е въведено, за да го за пари влак, аз мисля, че би било погрешно. Големите компании имат, това не е толкова лошо. Русия вече надхвърли нови жилища в сравнение с съветския период. В същото време, нашето общество трябва да се стреми да гарантира, че това жилище е на разположение на всеки младо семейство, като завърши колеж и получава работа на заплатата му за сметка на някои минимални спестявания могат да си позволят да вземат апартамент в ипотеката. Това е, което мисля, че номер едно задача. Тази задача върви добре със задачата да организира в цялата страна адекватно платени работни места. Това означава, че според нашите изчисления, ако мъжът печели 30 хиляди рубли, а жената - 20 хиляди рубли, това семейство с минимална вноска от 100 хиляди рубли може вече да си купите апартамент и да живее в него. Нейният ипотека плащане ще бъде от десет до петнадесет хиляди рубли на месец. По този начин формира стабилна социална единица - това са хора, които имат своите домове, които вече мислят скоро за да имате бебе. Те са напълно различни ще се прилага за работното си място, но не толкова много, че "Искам да работя, не искам. - не работят" Това е добре, ангажимент за възрастни за един и още един член на семейството.
- Вашият проект започна, когато лихвите по ипотеките Сбербанк десет на сто годишно. Но сега няма такава скорост, общо взето става дума за 13 на сто. От това, което изчисление идвате?
- Тогава може би те са прави, руски банки, които са предпазливи и не по-нисък процент ипотека, например, при потребителското кредитиране тревожен нарастващия брой на по подразбиране?
- Когато ипотеката, ако лицето, незабавно и потиска тялото на кредита и плаща лихва, и всичко това е планирано за десет или петнадесет или двадесет години, ако лицето е тестван, той работи в една нормална компания, тя има официална заплата, а след това е друга история , Така например, в нашия проект, ние сме издадени повече от десет хиляди на ипотечни кредити, както и забавянето на нашето портфолио - 0.15 на сто. Разбираемо е, че повече от десет хиляди души, които са болни, някой има нещо се случи в живота ми. Това означава, че там е включена статистика. Какво означава това? Фактът, че ипотечния портфейл по себе си без никакви рискове за, затова на централната банка в своята класификатор го възлага на доверие. И в жилищния сегмент с ниски доходи, дори е по-безопасно от пътната отсечка. Тъй като скъпи жилища, като правило, не е първият, че хората, ако те са прави бизнес, започват да си купите апартамент за майка ми, за дъщеря ми, и така нататък. След това в бизнеса му нещо се обърка, доходите ще падне и той ще вземе решение за апартамент на дъщерята до изоставен в края на есента, и банката ще вземе самият апартамент. В случай на евтини жилища, като правило, закупуване на първо жилище. Отново, това е едно младо семейство, те се придържат към работното си място, плащане е доста приемливо, и те не могат да ги изоставят. И глупаво да се откаже. Нека обясня защо. Ако те искат да отидат на безопасно място, тя често се отдава под наем на жилища по-високи от нашите ипотечни плащания за едностайни апартаменти. Това е по-изгодно да се направи тези сто хиляди и живеят по-дълго в собствените си домове.
- В такъв случай какво трябва да направите, за да намалите ипотека процент?
- Предлагаме на Централната банка е променила отношението си към ипотечния портфейл и се съгласи да го да рефинансира. Но, повтарям отново, ние говорим само за комплексното развитие на териториите и само в жилища на достъпни цени сегмент. Факт е, че в момента, въпреки че централната банка и взема ипотечен портфейл като безрисков, в същото време той има една стара инструкция забранява да се рефинансират този портфейл. В допълнение, нашите търговски банки продават своите ипотечни портфейли от САЩ и френски компании, и те ни правят. Така че, ние предлагаме да се направи това нашата централна банка, защото има статистика, и това показва, че има минимален риск, те не са практични.
- Какво влияние върху крайния кредитополучател връзка ЦБ на ипотечното рефинансиране?
- Предлагаме на Централната банка разрешава рефинансирането на определени условия: търговска банка трябва да добавите повече от два или три процента от своя марж. Да предположим, сега в цената на рефинансиране на Централната банка на 8.25%, а ако искате да рефинансират ипотечните си портфейл, а след това си ритъм ипотека за купувача трябва да е 10,25%. По този начин, ние даваме възможност на банките за ипотечни кредити, за да се получи по-евтини средства, в резултат на спечелване на Руската търговска банка, прави централна банка, и главният бенефициент - руски гражданин, който получава процент от нормалния ипотеката.
- Имате ли някаква идея как да се реши проблема с обобщаване комунални услуги за развитие на сайта?
- Ако говорим за инженерната инфраструктура, тук без да ни предложи програма "Достъпни жилища" се предоставя на обезщетението за програмисти за сумиране мрежи. Безвъзмездната помощ е в размер на четири хиляди рубли на квадратен метър - това е добро качество, като се има предвид, че преди не е имало нищо. Но появата на мащабни проекти, като нашата, и самият избутва решетъчни компании да инвестират в комуникации обобщаване. Така че, ние скоро ще бъде в състояние да преговаря директно с Федералния Grid компания, тя се интересува от абонатите, а в нашия квартал на живо сегмент на хората да плащат, и те редовно направят своите комунални плащания.
- Те казват, че в непосредствена близост до вашите квартали индустриален парк в процес на изграждане в Самара. Също така е в резултат на случайно или умишлено сътрудничество с властите?
- Това е просто част от модела на интегрирано развитие. В действителност, ние сега се стигне до това, да се построи нов град от нулата. Ще има нискоетажни сгради и високи сгради и отделни къщи. И тъй като има голямо увеличение на населението, а ние сме, а правителството на региона Самара видя, че всички тези хора се нуждаят от работни места. Регион отпусна парцел в непосредствена близост до нашата територия, и там ще се създадат условия за потенциалните инвеститори. За тях е много изгодно: в квартала много младо население, както и предвид факта, че от дома на работните места в ръка, аз съм сигурен, че нашите граждани ще бъдат щастливи да си намерят работа в близост до дома си. Това означава, че се оказва, че това е комбинацията, която е добра и жителите на квартала, и работодателите, и за региона и града, защото колкото по-близо до къщата едно лице работи, толкова по-малко задръствания, натоварване на пътя. Тук всеки печели.
Свързани статии