Базил Неделко, управляващ съдружник на адвокатска кантора "Неделко и Партньори"
Сделка с недвижим имот - ободряване на процеса, вълнуващо и нервна; особено във време, когато става въпрос за парични изчисления. При плащане на пари за един апартамент? Към момента на подписване на договора? Ако сделката не се осъществи? След регистрацията на прехвърлянето на собствеността? И тогава изведнъж купувачът не плаща, а апартаментът вече ще принадлежи на него?
Извън Москва и Санкт Петербург хората вече не се доверяват един на друг, и затова е по-вероятно да премине на сделката на доверие: определя условия или на продавача или на купувача. В двете столици, както и в няколко други големи градове в Русия количество при закупуване на недвижими имоти по-впечатляващо - и хората са по-подозрителни. Поради това, участниците на сделки с използване на техники, които позволяват безопасно (както се казва) за извършване на плащания, докато балансиране на интересите на купувача и продавача. Помислете за предимствата и недостатъците на най-популярните начини за уреждане на сделки.
№ Метод 1: Cell банковата
Към днешна дата, парите - това е най-популярният начин за приключване на сделки, сред гражданите на Русия. Затова изчисления с използване на клетъчни банки са най-често срещаните. Принципът е, както следва: купувачът и продавачът заедно наемане на сейф, лежеше в нея пари, предназначени за заплащане на апартамента, и е предписано в лизинговите специалните условия за достъп до клетката. Тези условия трябва да контролират банка.
Например, първите 25 дни след пускането си пари клетка може да разкрие на продавача чрез представяне на паспорт на банката, както и извлечение от Единния държавен регистър на права върху недвижим имот (Единния държавен регистър). В оставащите пет дни на достъп до клетката получава купувача след като представи свои собствени паспорти.
Тя изглежда като проста и на пръв поглед надежден: ако сделката се състоя, продавачът получава пари - ако не на купувача. Но това е на пръв поглед. Продавачът може да изкове извлечение от Единния държавен регистър, за да получите пари от килията - сделката в този случай не може да се осъществи. Наистина е възможно: фалшива декларация е съвсем проста, тъй като той все още няма степени на защита. Банката проверява документите на обикновената управител, който не е експерт по фалшифицирането на документи.
Ако твърдението на искането, банката трябва да позволи на продавача към клетката. Разбира се, продавачът е чисто престъпление - срещу него може да донесе наказателно дело, и банката се опитват да се преследват за неправилна проверка на документи. Все пак, всичко това ще отнеме много време, а не на факта, че парите в крайна сметка да бъде в състояние да се върне.
В същото време, купувачът се нуждаят един апартамент, а не на пари - в противен случай той първоначално не отиде на сделката. В съответствие с това той ще трябва да незабавно да се възползва от апартамента и да не допуска продажбата му на трето лице. Може би парите си обратно и да не работи, но целта на сделката - един апартамент - може да организира защитата си. Основното нещо тук - да се действа бързо, решително и правоспособен.
Вторият проблем - регистрацията може да бъде спряно за достатъчно дълъг период, който съвпада със стандартните банкови лизинг клетки. Тук рецептата е проста: просто наемете клетка за по-дълъг период от време, да не се тревожи за възможно спиране, както и да се следи внимателно регистрацията. Той може да бъде определен в договора, че ако регистрацията на прехвърлянето на собствеността няма да се осъществи в рамките на 45 дни, договорът се прекратява и страните са задължени да върнат всичко, получени по силата на сделката.
Третият сценарий - кражба на пари от клетката. Това също се случва, но рядко. Вероятно мнозина си спомнят сензационно история, когато разбойниците влезли през задната врата в трезора на голяма банка и откраднали ценни вещи от много клетки. В нашата практика, това е случай, при банка "по навик" откри VIP клиент на клетката с парите от сделката, решавайки, че тя разкрива личния си клетка. Добре е, че клиентът няма намерение да краде пари и всичко приключи добре. Във всеки случай, този инцидент показва, че такава отмяна на пари по принцип е възможно.
В стандартна ситуация банката не носи отговорност за съдържанието на клетката - само за нейната безопасност и ограничаване на достъп. С други думи, ако продавачът разкрива клетката и вижда празнотата, банката може да каже: "Вие не сте поставили нищо." Спести от такава ситуация може инвестиции опис, заверен от банката. В този случай, банката ще отговаря не само за безопасността, но също и за съдържанието на клетката. За съжаление, не всички банки предлагат тази услуга, но да се възползват от това си струва. Въпреки това, инвестициите инвентаризация е малко вероятно да отговарят на тези, които не показват пълната стойност на недвижими имоти в договора, подавайки парите неофициално.
№ Метод 2: LC
Образно казано, на акредитива - кутия депозит за непарични средства. Банката се задължава да прехвърли парите от сметката на купувача на продавача при представяне на определени документи. Например, един и същи екстракт от Единния държавен регистър. съществуват рискове, свързани с прекратяването на регистрацията и екстракт от фалшифициране от Единния държавен регистър (или други документи) тук. Въпреки това, в ситуация с акредитив и има допълнителни рискове.
Първият риск - отнемане на лиценза. В случай на спиране на плащанията по банков или отнемане на лицензия, са за сметка на неговите сметки ще бъдат замразени. Ако банката не разполага с достатъчно пари за всички плащания, собствениците на профила ще се покачват в общата опашка от кредитори - и на средствата за задължителна застраховка депозит не се отнася за кредит. Какво да се прави? Използване на акредитиви само за големите банки, които не са точно да отнемат лиценза.
Въпреки това, ако някои предпазни мерки кредит може да се нарече удобен начин на плащане. Няма нужда да се забъркваш с около на инкасо на големи суми, за да се провери автентичността на банкноти, а след това мисля, ако пари е открадната от клетката.
Метод № 3: нотариус депозит
Изчисленията чрез нотариус депозит стана по-подходящи, след промени в действащото законодателство. Това е значително разширяване на списъка на сделките, които вече могат да се извършват само след заверка от нотариус.
депозит нотариус е много подобен на изчисленията чрез акредитив - само в този случай, банковите функции се изпълняват от нотариуса. След регистрацията на договора за продажба на недвижими имоти купувач прехвърля парите на депозит сметка на нотариуса. След регистрацията на правата на собственост на продавача подава заявление за прехвърляне на пари към същия нотариус - и той изпраща пари на продавача след като се убеди, че сделката с добре.
Сега тази форма на плащане се използва рядко, защото, на първо място, не всеки знае за него, и второ, не всяка нотариална кантора предоставя тази услуга. Безспорният предимство е, че нотариусът по-внимателно, отколкото мениджърите на банката, проверява документите, потвърждаващи успеха на сделката. Но има един недостатък: тя е отговорност на нотариуса.
Сега нотариуса на отговорност е обезпечен с всички имоти, принадлежащи към нея, както и застрахователно обезщетение по договор за застраховка за отговорност. В парично изражение, е 5 милиона рубли. Ако това застрахователно обезщетение, не е достатъчно, допълнителните пари ще трябва да предоставят Нотариалната камара или на обезщетение фонда на Федералната камара на нотариусите. Въпреки това, плащането на такова обезщетение фонд има значителни ограничения в една сделка. На практика това означава, че ако има проблем на компенсацията не може да бъде достатъчно, за да покрие загубите от основен сделката.
Всеки един от следните методи за плащане има своите предимства и недостатъци. Фенове на плащания в брой няма да изчезнат от използването на сейф. В този случай, е желателно да се направи инвестиция, инвентар и да изберете неутрален голяма банка. Когато безналичните плащания е по-добре да се използва акредитив в голяма финансова стабилност на банките. Фенове нотариален ще се възползват сравнително нов инструмент - изчислението чрез нотариус депозит. Въпреки това, когато големи сделки, аз все още ще дават предпочитание на акредитив по безопасен банка.
Свързани статии