Днес в Русия, повече от 80% от жилището е ново строителство с участието на гражданите в споразуменията за партньорство.
Във всички региони на страната са разпределени над 800 замразените строителни проекти, броя на ограбени инвеститори (според различни оценки) от 80-150 хиляди души.
На митинги и протести ограбени инвеститори в цяла Русия да звучи еднакво: длъжностните лица се откажат от тях, никой не вярва, че жертвите ограбени инвеститори, недовършени стана често срещано явление в страната ще хаос.
Докато местните власти работят с нов разработчик, избрани на конкурсен принцип да заменят старите, липсващата / в несъстоятелност / крадливи докато не бъде прекратен в процес на изграждане, се появява navayal строителна площадка с новите безскрупулни разработчиците и новите ограбени инвеститори в недвижими имоти.
Различните субектите на Федерацията са различни причини за проблема на незавършени проекти, и измамени инвеститори, но решението на този проблем се състои от две части:
- освен вече ограбени инвеститори - да завърши недовършена,
- да не бъдат измамени от нови участници сподели жилища.
Единична история - фалита на фирми - фирми за недвижими имоти, с общ строителството на жилища. Каква е историята с SU-155, когато десетки хиляди инвеститори в недвижими имоти са останали без подслон.
Лидери за броя на ограбени инвеститори тогава бяха Московска област (13000 семейства), Санкт Петербург (7700 семейства), Самара регион (7300 семейства), Новосибирск област (4355 семейства), както и района на Краснодар (2500 семейства). Около 90% от акционерите влезе в договори с разработчиците купуват апартаменти на "сивата" схеми, а не 214 федерален закон за съвместно строителство.
Регистрирайте се на ограбени инвеститори
местни служители са дошли с правила, одобрени списъка на документите, които трябва да предоставят ограбени инвеститори на недвижимите имоти да влязат в регистър. Странно е, че много инвеститори в недвижими имоти дори не са наясно за съществуването му.
Измамите в жилища
Руски закон се заделя за защита на правата на физическите лица от безскрупулни разработчици.
Въпреки това, нито застрахователите, нито разработчиците или инвеститори в недвижими имоти са се забързали да застрахова Dole жилища. Всеки разбира, че разходите ще се поемат от цялото крайния потребител, което неминуемо ще доведе до увеличаване на цените на жилищата. Рискове притежателите дори се увеличават, тъй като "дупето" има не само на разработчика, но и със застрахователната компания.
Федерален закон 214-FZ регламентира набирането на средства за гражданите на споделеното строителството на жилищни сгради, предписва сключването на договора за съвместно строителство с повишаването на притежателите на собствения капитал на правата на собственост на обекти на споделен строителство и право на общ дял имот в общата собственост в панелен блок. Също така по закон затегнат контрол на строителните фирми се увеличи тяхната отговорност.
Въпреки това, повечето разработчици пренебрегват закона, следват пътя на разработването на схеми за заобикаляне, оставяйки притежателите без права. Най-голямото разпространение е получила предварителен договор за покупко-продажба.
Смисълът на предварителния договор, че притежателите на лихвените обещават да подпише основният договор за продажба на готови апартаменти. след разработчикът ще бъде разрешено, всички необходими документи и да завършат къщата. Това е поела ангажимент за в бъдеще да продаде апартамента. Според споразумението с твърдото предварителното съгласие на всички апартаменти, изброени не са специфични за инвеститори в недвижими имоти, както и за предприемача.
Developer завършва с участниците сподели строителство предварителен договор за покупко-продажба, съставя собствеността на апартамента, а след това ги продава на инвеститори в недвижими имоти. Но парите от купувача получава предприемачът при продажбата на предварителен договор - апартаментът е изцяло внесен към момента на сключването му, а не когато се появи физически.
покупко-продажба споразумение за предварително (за разлика от първичния) не са предмет на държавна регистрация, което означава, че нищо не пречи на един разработчик, като парите на акционерите, след това се регистрирате няколко договора за същия апартамент. Предприемачът не се ангажира да построи къща от определена дата.
Предприемачът трябва да действа в строго съответствие с FZ-214. Всички други схеми са незаконни. Ако предприемачът привлича титуляр пари интерес по силата на закона - "измама" не е така. Но това е вярно само от гледна точка на "действащото законодателство" на. Икономика и "съществуващото законодателство" не винаги съвпадат.
Преди няколко години, фалита на предприемача се счита за много желателно сценарий от гледна точка на защита на интересите на ограбени инвеститори. След извършване на промени в Федералния закон "За несъстоятелност (банкрут)" физически лица, получени в отделна опашка от кредитори, акционери признават пълноправни участници в тръжните процедури.
Сега в процес на изграждане, и на земята може да се разпредели прехвърлени или създадени притежателите на собствения капитал HBC в ефир. Преди това, притежателите на лихвените нямат достъп до средствата от продажбата на обезпечението, а сега те го. Сега можете да изплаща задълженията си преди лихвените притежателите както в брой, така и чрез прехвърляне на апартаменти или имоти в процес на изграждане.
На първо място, новото законодателство позволява на заинтересованите страни да контролират процеса на банкрут. Fit на изискванията, включени в регистъра на кредиторите, притежателите на лихвените стават хаотични субекти игра, закупуване на апартамент на сцената на разкопки в насипно състояние.
От друга страна, съдилищата са отказали да се включат купувачите на апартаменти в регистъра на претенциите на кредиторите, ако апартаментът е не изпълняват пряко, а чрез трети лица, свързани с инвестиционни споразумения, предвиждащи, например, плащат за договор апартамент. Притежателите на правата, в този случай от съдилищата, които произтичат от правата на изпълнителя. И ако изпълнителят не е имал такива права, инвеститори в недвижими имоти се намират в уязвимо положение.
Трето, има редица законодателни противоречия. На актуализирания закон за фалит, инвеститори в недвижими имоти трябва да бъдат изпълнени в приоритетен ред по отношение на кредиторите по несъстоятелност. Независимо от порядъка правото да получи 60% от покупната цена (ако са въведени) са обезпечени кредитори, които могат да бъдат и двете банки и инвеститори в недвижими имоти (ако договорите за капиталови сключени в съответствие с 214-FZ). Проблемът обаче се крие във факта, че състоянието на включване на изисквания за притежателите на собствения капитал на регистър претенциите на кредиторите е прекратяване на договора на собствения капитал, който, от своя страна, води до прекратяване на залога. В този сценарий, предпочтително право на банката-ипотекарен кредитор преди да получи парични средства.
Строителство на жилищни сгради е била забавена за неопределен период поради липса на финансиране, липса на достатъчен брой инвеститори, проблемите, свързани с координирането на грешки документация или са отчетени в проекта фактори излезе наяве по време на строителството на допълнителни проблеми, възражения на местните жители срещу изграждането на дадено място, и т.н.
Как да се реши проблема с "измамени инвеститори".
В различни региони на Русия, проблемът ограбени инвеститори решават по различен начин. Естествено, когато повече жилища е изградена, има повече проблеми с Незавършеното строителство. Лидери за броя на ограбени инвеститори са регион Москва, Санкт Петербург, Самара региона, региона Новосибирск и региона Краснодар.
Най-високите темпове на растеж са предоставени от жителите на апартаментите в региона Самара, Москва и Татарстан. Напълно близо проблемът ограбени инвеститори успели в шест области (Алтай, Карелия, Астрахан. Волгоград, Kostroma и регион Пенза).
Делото на спасението "измамени инвеститори" може да се разделя на два етапа:
- на законодателно равнище, за да се премахне "сиви схеми", сподели строителство.
- развити инструменти за завършване на строителството и въвеждане в експлоатация на изоставените жилищни проекти.
Според Министерството на регионалното развитие, има няколко начина за решаване на проблемите, ограбени инвеститори в недвижими имоти:
в областта на жилищните експерти са съгласни, че е световен проблем трябва да бъде решен по няколко начина:
Защита фонд на строителство участие
Председателят нарежда в списъка да се чете: "Помислете за вредите, засегнати граждани, включени в регистъра на граждани, чиито привлечените средства за изграждане на жилищни сгради и чиито права са нарушени, с фонда, който се формира за сметка на задължителните вноски на фирми, привличане на средства от участниците сподели строителство ".
Отделно от това, законът определя правилата на разработчиците вноски в компенсационния фонд, както и правилата за тяхното разположение, инвестиции и използване на фонда.
разработчиците вноски ще бъдат кредитирани по сметката на фонда за обезщетение в размер на 1% от стойността на всеки договор за съвместно строителство. Ако строител несъстоятелност във фонда не е достатъчно пари за изплащане на обезщетение за всички инвеститори в недвижими имоти, парите ще бъдат насочени към предоставяне на финансова помощ за завършване на строителството.
Основателят на фонда е в Министерството на строителството и жилищното и комунално стопанство. Министерството на строителството и ще ръководи приноса на разработчиците и по-нататъшно използване на фонда.
Компенсационни фондове, създадени въз основа на НПО "Фонд за развитие на една институция в жилищния сектор", Агенцията ще бъдат ипотечно и жилищно кредитиране (AHML).
Фондът, в случай на фалит на разработчиците на имоти, ще бъдат насочени към завършване на изграждането на една къща или да се плати обезщетение на инвеститори в недвижими имоти.
По отношение на безскрупулни предприемачи, от решението на арбитражния съд се въвежда процедури, приложими в случаите по несъстоятелност.
Fly в мехлем:
yovy закон има за цел да повиши изискванията за застрахователите да споделят строителство, но разработчикът все още не е в състояние да инвеститори в недвижими имоти, както и застрахователи в тези условия не са готови да поемат осигуряването на такива рискове.
Накратко обобщава гореизложеното
ограбени инвеститори решават проблеми, тъй като те станат достъпни,
- но не веднага, а - не навсякъде,
и едва след намесата на пресата или на заповедите на президента.
Според материалите на руски средства за масова информация
сподели строителство
Свързани статии