В повечето случаи, собствениците на апартаменти се продават, но понякога - около 5-10% от случаите - имат доверие в процеса на трети лица, което прави тяхното име пълномощно. Това обикновено се случва, когато човек, който иска да продава къща и се намира в друг град или в чужбина, много зает или болен и не може да отдели време на подготовката и изпълнението на сделката. Също така, продажба на недвижими имоти често не са подготвени да се справят с хора в пенсионна възраст или граждани, които не искат да се справят с правни проблеми.
А пълномощно дава право да представлява интересите на собственика на имота или наследник на степента, посочена в документа. Има специално пълномощно, или едно време, само с подготовката и провеждането на сделката, и има - общо с правото да се разпорежда с имуществото, включително и да го продава за всяка цена и да получите парите.
Всички въпроси от адвокатът се регулира от член 185-189 от Гражданския процесуален кодекс. Има, например, това се посочва, че пълномощното трябва да бъде направено в писмена форма и нотариално заверена (с изключение на някои случаи: например, ако един човек е в болницата, документът може да увери главен лекар), което е написано в специален формуляр, подписана и подпечатана от нотариус , Ние имаме силата на дата адвокат и срок на годност, но в никакъв случай не може да работи повече от три години. Пълномощно, че са основателни, главницата, подписването на този документ трябва да бъде разумен и памет и да работи без принуда. Въпреки това, той има право да го дам на някой, по принцип, дори напълно непознат, но може да се оттегли по всяко време.
Тези нюанси са изпълнени с много рискове, така че "портал за имоти MetrInfo.Ru» решили да разберете дали да се съгласи на сделка с пълномощното, както и да се потърси съвет от Елена Zhdanova, адвокат в сектора на недвижимите имоти, управляващ партньор на Адвокати "Право ведомство. Real Estate. Семейство ".
причина за охрана
Ако имотът се продава на пълномощно - винаги има риск. Разбира се, броят на сделките се извършва без никакви проблеми. Продавачът, като собственост в Русия, могат наистина да живеят в чужбина или в болницата. Но такава сделка е лесно да се превърне измама схема, в допълнение, може да има спорове между управителя и на довереника, например, ако апартаментът се продава за по-малко пари, отколкото те се съгласиха. В резултат на това на сделката обикновено се оспорват в съда.
Разпознаване на измама трудно. Голямата опасност, ако сделката се опитва да приложи възможно най-скоро, че е "преследване" на купувача не дава да се види на собственика на имота, е издала пълномощно, и при подписване недвижимост документи забранява общуването партии: "седите тук и вие - тук и всеки никакви въпроси приятел, не питам. " Това поведение - знак, че един безскрупулен недвижимост може да бъде в спор с измамниците. Въпреки това, дори и ако сделката няма нищо подозрително в бъдеще все още може да бъде проблем. Съдът, разбира се, не винаги е на страната на продавача, и закона, е концепцията за "добросъвестен купувач" (този, който честно плаща за апартамента, не знам и не може да знае за измамата), но това не намали риска да остане без никакви пари жилища. Освен това, независимо от решението, съдът винаги е нерви, време и излишни разходи, така че защо първоначално се примирим с този проблем? Затова е по-добре да не си купите апартамент, които се продават чрез пълномощник.
Измамите не само
Ако купувачът реши да закупи такива жилища, той трябва да бъде готов за много неприятна ситуация.
В адвокатската си практика Елена Zhdanova сблъскват с различни теми, и според наблюденията си, най-вече измамници се опитват да получат документите в апартамента, както и че продавач паспорт, например, вместо на собственика да доведе до нотариус човек като него, или да издаде пълномощно да събира документи и продажба на апартаменти на фалшив паспорт.
Обикновено в офиса на нотариуса, че много хора, както и нотариално трудно да се открие измамата. Освен това, нито нотариус, нито помощниците му не установяват автентичността на документите и сравняват техните паспортни данни и да видим, ако клиентът е подобен на снимката в паспорта. Ако нотариусът не е така неудобно, го прави напълно "чиста" пълномощно. След получаването му, измамниците търсят купувач и той е казал, че собственикът на апартамента е в болницата, отиде в друга държава, и т.н. След това те ще получат парите и изчезват.
Понякога в такива схеми участват и нотариуси. В този случай, пълномощно, не са дори и даване на нотариалната кантора на главницата. Естествено, това е престъпление, и са известни такива случаи, нотариуси дори преследвани.
Има случаи, когато измамниците не фалшив паспорт, не се опита да непочтени нотариуси, но само спечелили доверието на собствениците на апартаменти и ги накараха да се продава къща и издаване на пълномощно. В същото време жертви на измами могат да бъдат не само пияница, или недееспособен, но в своята неопитност, незнание и доверчивост съвсем нормални граждани. Рисковата група включва възрастни, самотни хора, хора с ниско образование. Те са оставени без жилища и пари, принуждавайки купувачите да съдят.
Измамниците могат да бъдат себе си собствениците на жилища: те издаде пълномощно, и след извършване на сделката я изостави, като посочва, че тя е фалшива. Някои хора очевидно ще заблудят, може дори и в друг знак пълномощното. Разбира се, там е експерт почерк, но да хвана измамник не е лесно. В такива случаи често експертите изготвят заключението, че с висока степен на вероятност (например 50/50) пълномощното е бил изписан от собственика, но ако той има свидетели Напротив, такова становище на съда не означава нищо, защото тя не дава точна оценка и въз основа на показанията става ясно, че ищецът е казал истината.
Понякога се осмеляват да заблудят и роднини или познати на собственика на имота. Обикновено това се случва, ако недъгави, психично болните или много уверени. Практиката закон Елена Zhdanova многократно са случаите, в които купувачите не могат да се срещнат със собственика, адвокатът настоява за среща, и е установено, че лицето е в психиатрична болница, както и чрез издаване на пълномощно, беше там. Това означава, че продавачът се счита за да бъде в състояние, тъй като съдът не е поставил обратно (капацитет ние се само от съда), но страда от психично заболяване и е твърде вероятно да не осъзнава собствените действия.
И на тази основа, след извършване на сделката, или неговите роднини може да съди отмяната на продажбата. Въпросът за това дали собственикът на имота може да се разбере значението на действията си и да ги насочи, или не, реши да криминалистите. Експерти искат медицинска документация, да се консултират с експерти, и ако се окаже, че лицето, което е издадено пълномощно, наистина не разбирам това, което правят, сделката се връща в първоначалното си състояние. Това означава, че в апартамента се прехвърля обратно на собственика, а парите - на купувача. Въпреки това, ако парите вече са похарчени, купувачът получава съдебно решение за възстановяване на сумата, до която искате да приложите към съдия-изпълнители, надявайки се да продавачи на имот можете да получите най-малко нещо.
Подобна ситуация е възможно и когато собственикът е, страдащи от алкохолизъм или наркомания, но това е вярно само ако стои регистриран като наркомани. В такива случаи също проведе съдебномедицинска експертиза и разпита на нотариуса, а ако заключават, че собственикът е бил в състояние на опиянение, сделката ще се върне в първоначалното си състояние. Ако собственикът на апартамент не е за сметка, дори и ако свидетелството, гарантирайки, че е бил пиян, шансовете за запазване на апартамента, купувачът е доста висок.
Измамите могат да бъдат приписани на недвижими имоти за продажба отменено или с изтекъл срок на пълномощно, както и случаите, в които собственикът-попечител умира преди сделката се състоя, но попечителят не уведоми купувача.
Пълномощното е опасно, дори когато няма очевидна измама. Например, една лоша ситуация може да възникне, ако имотът е в обща собственост, тя се продава на няколко души, но сделката е един или два. Например, един типичен случай: майка, баща, пораснали деца, както и всеки от 1/4 в апартамент, мама и татко да организира продажбата, да общуват с клиентите, както и за деца, е само пълномощник. Изглежда, че е добре, но е по-добре, когато сделката се предлага на всички инвеститори в недвижими имоти, тъй като утре е "поколението" може да развали отношенията с родителите си и те ще се борят за продажбата на апартамента, като каза, че не се изготви заповед или родители получиха измамните си начини, да ги въведат в заблуда или убедителен в трудни семейни обстоятелства.
Случаи от практиката
Когато имотът се продава на пълномощно, съдилищата - не са рядкост. Например, той е такъв случай. Продадени едностаен апартамент, собственикът е специално недвижимост, адвокат беше нормално, и всичко мина гладко. Но след това дойде друг в близост до Продавача лично недвижимост. Той отново от пълномощното иска от съда на факта, че сделката е незаконна, тъй като собственикът е всъщност в психиатрична клиника с криза на сериозно и в такова състояние не може да даде сметка за своите действия. И ако той е нормално, след това пълномощното няма да даде точно защото той не искаше да продаде апартамента. В резултат на съдебномедицинска експертиза все още се оказа, че продавачът е знаел за действията си, и сделката не е отменен, апартаментът остава купувач, но колко са били изразходвани нерви, време и пари за добър адвокат!
Налице е също пример за практиката на закона. Двустайният стая живее самотна жена, деца и съпруг, тя не го направи, не е само сестра, които са живели в друга част на Москва. и те често не се вижда. Жената се срещна с няколко 60-годишна възраст, те започват да говорят заедно празнува празници, пиене и т.н. И след като в апартамента на жената, че това е огън, и не е ясно по каква причина. Изгорени почти всичко, за да живеят там, без сериозен ремонт, че е невъзможно, както и парите за ремонт не е било. И след това двойката се предлага на изгорелия собственик апартамент, за да го продават и купуват odnushku в друга, по-евтини област, за да все още има средства за заселването на нови жилища, защото след пожар остави никакви мебели, без електроуреди. И разбира се, те са обещали тяхната помощ в организацията на сделката. Жената се съгласи, е писмено пълномощно, за да общуват с тях в продължение на повече от година и им се доверяват. Тъй като собственикът на апартамента не е имал опит и правни съвети не е разгледан, изглежда, че пълномощникът се намери само един купувач, както и да подпише договора и да получите парите, които тя би себе си, но е издадено общо пълномощно, с което и да подпише документи, и да вземат парите могат попечител. Бързо намери купувач, една жена е на път да отидете на консултация на сестра си, но ненатрапчиво предотвратено, няколко "помощ" си 24 часа в денонощието и побърза с продажбата. В резултат на това, апартаментът е продаден, бившият собственик се мести в нов апартамент, документите, които обещаха да платят по-късно, като се позовава на техническите проблеми в Regpalate. Скоро двамата изчезнали (както се оказа, те дори не са били руски и украински паспорти), естествено, без да дава каквито и да било документи и пари, както и няколко месеца по-късно на потърпевшата жена се сбъдна собственик на имота. Оказа се, че в апартамента й под наем, като авансово плащане в продължение на няколко месеца, и плаща наема не е имало нищо повече. Тъй като жената е всъщност в общежитието, където има легло. Жертвата съден два пъти за да се върнете на апартамента, но и двата пъти загубиха: защото тя наистина иска да продаде имота и се оставя да представлява неговите интереси, които са със здрав разум. А фактът, че търговец на недвижими имоти не разбира същността на общо пълномощно - не е причина да се откажете от сделката.
Имаше и други такива случаи. Според една от тях в рамките на наказателното производство Елена Zhdanova адвокат, представени в съда на жертвата - възрастен мъж пиене. Той имаше деца, но те донесоха само моя баща храна и на практика не се общува с него. Но едно чудесно начало за комуникация на чужд млад мъж с него. Той отиде по същия начин: "приятел" е убеден, че собственикът на апартамента, той е мръсен, никаква поддръжка и по-добре да продаде апартамента и купуват по-малък размер, но добре поддържан, а след това е бил изписан пълномощно, и след извършване на сделката продавачът се качи в един апартамент под наем, от които в най-скоро изгонени. Той се върна в бившия си дом и отива да живее в мазето, всъщност като скитник. Въпреки това, след известно време, той все още отиде в съда, и дори е имало наказателно дело, измамник хванат. Но се оказа, че той е бил пристрастен към хероина, а парите, получени от продажбата на имота, той не разполага. Плосък остава за новите собственици, тъй като те са признати като добросъвестен купувач, продавачът не е бил регистриран като наркомани и, следователно, е нормален в момента на сделката. Но ако той е имал медицински документи, които показват, че той е бил третиран за алкохолизъм, че ще бъде назначен съдебномедицинска експертиза, а положителен резултат на сделката, е по-вероятно, ще се върне в първоначалното му състояние, и страдание ще има купувачи.
Ето защо Елена Zhdanova адвокат съветва да бъде по-малко доверие в продажбата на имущество, независимо дали това е къща, апартамент, земя, и не се колебайте да се свържете с адвокатите.
И това е, което казват за сделки чрез пълномощник брокери и агенции за недвижими имоти професионалисти:
Марина Toustsik, управляващ съдружник на "Miel - Офиси мрежа за недвижими имоти"
Собствениците често дават пълномощно за широк мандат: да продават, купуват, дай, вземи подарък и т.н. така наречените общо пълномощно, но предполагат конкретни действия. Случай, в който на довереника да продаде апартамента на общото пълномощно и назначен от парите от продажбата. И след известно време, бившият собственик на спорния сделката, твърдейки, че с издаването на пълномощно, че е готов да обменят един апартамент, а не за продажба. Купувач в такива ситуации е много трудно да се поддържа една къща или да получите парите си обратно.
Вадим Ламин, управляващ съдружник на недвижими имоти SPENCER ИМОТИ
Чухме съмнителна оферта за продажба на апартаменти чрез пълномощник. Например, шефът иска да продаде имота на работника или служителя, и, както се оказа, на мъртви и един човек - един апартамент на Кутузов Avenue другар, приятел и живее в Воронеж. В такива ситуации, ние учтиво отказва да сътрудничи, тъй като репутацията е по-скъп.
Римма Balyasnikova, директор на отдела за информация на фирмата EGSN
Купувачите трябва да бъдат предпазливи, ако между датата на издаване на пълномощното и очаквана дата на завършване на сделката ще отнеме повече от година, ако довереника - един възрастен човек, или прекалено млади, или когато попечителят затруднява комуникацията със собственика.
Валерия Kosenkov, шеф на "Смоленск" на компанията "ABC жилища"
Наскоро, ние сме изправени пред такава ситуация. Един от измами - от страна на собственика на жилището - пише още "чисти" пълномощно за продажба на апартамент. Имотът е мутра и лицето, след известно време отново се предлага за продажба, но на новия собственик. След като се намери купувач (както е в такива случаи, като правило, бързо, тъй като цената, специално леко подценено) и сделката е била регистрирана, от нищото дойде първият собственик, и каза, че пълномощното, той се оттегли, за продажбата не знае нищо, а молейки го да се върне в апартамента. Всичко друго, но в договора за продажба не е бил посочен от общата цена на апартамента, и 990 хиляди. Разтрийте. (Купувач обясни, че ако посочва размерът на 1 милион рубли. Не трябва да плащат данъци), така че в най-добрия случай, до недействителност на сделката купувачът може да се очаква връщане на точно тази сума, а не на реалната стойност на апартамента, който се намира на около 3 милиона рубли. по-горе.
Сергей Смирнов, ръководителят на обмена на недвижими имоти "AgentON"
Ипотечните банки такава сделка не е позволено, защото те лесно могат да бъдат оспорени в съда. Като пример, в такъв случай. Апартамент в Biryulyovo тихо продават доста голяма агенция за недвижими имоти, стигнахме за посещение, но апартаментът е дядо на 76 години. Тя може да се види, че напитките, както и най-важното - да се чуят лоши. Оказа се, че собственикът на апартамента два - дядото и сина му. Попитах дядо ми, когато синът му, както и дали той ще направи сделка, и дядо объркан. По-късно, за щастие, аз дойдох на съседа и му казал, че синът му е бил на рецепция, нефункционално и трети път в затвора. Той даде пълномощно от там и да продадем апартамента, тъй като слуховете са имали дълг хазарта. Естествено, не е възможно да придобие такъв апартамент, дори и ако цената е атрактивна.
Юрий Sharanov, главен изпълнителен директор на "МСР-Груп"
В нашата практика, е случай: главницата е починал само няколко дни преди регистрацията на сделката, негов агент не е знаел за това. Подписано споразумение за продажба и покупка, регистрация на сделката се състоя, а след това се оказа, че собственик е починал. Пълномощното, както и цялата сделка като цяло, са невалидни. Но това е по-скоро недоразумение.
За информация как да се предпазят от сделка с пълномощно, www.metrinfo.ru кажа следващия път.
Свързани статии