Текст: Алексей Rezenkov Снимка: Алекс Aleksandronok
Ситуация, при която сключената сделка за покупко-продажба е признат от съда като невалиден, се появи на пазара на недвижими имоти не е толкова рядко. Кой може да оспори сделката, трябва да се обърне внимание при подписване на договора, както и как да се намалят рисковете - запознат журналисти BN.
Има редица причини, поради които по-рано сключената сделка и регистрирани правата на собственост, могат да бъдат обявени за невалидни. Но преди да говорим за тях, че е необходимо да се прави разлика между понятието за незначителни и Недействителност на сделките. Първите са невалидни априори. Това е, ако, например, е установено, че гражданин е продал апартамент в един фалшив пълномощно, съдът изрично признава такова неразрешено сделка.
С обжалваното сделката е по-сложно: там не е известен предварително, в чиято полза ще бъде взето решението. Съдията ще вземе под внимание редица фактори, доводи на страните и така нататък.
Къща закупуване: изучаване клопки стаи в Санкт Петербург общински радваше стабилно търсене по всяко време и се счита за договаряне >>
Друга съществена разлика е, че спорът за нищожност на продажбата може да доведе, например, прокуратурата. Що се отнася до Недействителност на сделките, тук, в съответствие със закона, инициативата трябва да идва директно от страните на сделката.
Сделката не е непременно свързано с очевидна измама. Те включват, например, привидни сделки. Когато се каже, страните да сключат договор за подарък (безплатно по дефиниция), но в действителност е налице прехвърляне на пари за жилище. За такива трикове хората отиват по различни причини.
Ако продавачът и купувачът е близък роднина (да речем братя), те могат да бъдат изкушени да се формализира и ударих парични трансфери "просто така". В действителност, в случай на договор за покупко-продажба на бившия собственик е длъжен да заплати данък в размер на 13% (при условие, че апартаментът е бил в продължение на по-малко от три години, а цената му е по-висока от 1 млн.). В допълнение, за покупка и продажба между роднини не позволяват на купувача да получи приспадане на данъци.
На последно място, много важно и това предупреждение: ако един човек е женен, е получил собствеността на апартамента чрез продажбата на този корпус се счита за съвместна собственост. С други думи, когато вторият съпруг разведе се вземе половината. Но дари апартамент не е разделена между съпруг и съпруга.
"Независимо от това страните reshivshiesya на измама сделка, трябва да се разбере, че ако този факт ще разкрие, той ще бъде признат за недействителен," - предупреждава директорът на Академията "Итака" Надежда Todykova. Според нея, същото важи и в случаите, когато покупката и продажбата на имота, предмет на рента на договора (учене през целия поддръжка).
Или да вземем друг пример. Семейството получава един апартамент с използването на столицата родител. В този случай - по закон - жилища трябва да бъдат направени в общата собственост на родителите и техните деца. Но ако покупката участва също е ипотека, това се случва, че някои банки забраняват да разпредели частта от по-младото поколение. Тогава възрастни се ангажират да направят това след погасяване на кредита, а след това да забравят за забързаното ежедневие ...
Така, ако в бъдеще да реши да продаде апартамента, а след това такава сделка може да бъде лесно отменена от съда. Съди за възстановяване на владение, има право на пораснали деца, лишени от недвижими имоти (давността за непълнолетни започва с изпълнението на 18-годишна възраст). Процесът може да бъде започнато и от органите на настойничество.
Тъй като директор на отдела на сгради NAI Becar Полина Яковлева, сделката е признат за недействителен (нищожен), и ако продавачът в момента на сключване на договора е недееспособен. Това е твърде млад (под старите могат да участват в сделки само с писменото съгласие на родителите на 18 години), или страда от психическо заболяване. Въпреки това, в първия случай, сделката е вероятно на финала и няма да дойде, защото без необходимите подписи за регистрация Rosreestr провали.
Но с това е доста трудно да се психични разстройства. Понякога това не се случва в момента на сделката човешкото отклонение, но по-късно съдебномедицинска експертиза (по искане на членове на семейството на продавача, властите настойничество, психиатрични институции) признава го строя. Това дори може да се направи със задна дата. И тогава сделката е признат за нищожен.
Бомба на времето може да бъде закупуване на апартамент в юридическо лице с бавно и не-пазарни стойности (за целите на избягване на данъци). Факт е, че ако през годината фирмата ще бъде в несъстоятелност след сключването на договора, а след това, в съответствие със закона "На Несъстоятелност", синдика има пълното право да се обърнат към съда с иск за признаване на сделката за недействителна.
Един класически пример за ненужна операция може да служи като апартаменти за продажба, без да е нотариално заверено съгласие на другия съпруг, ако жилища, закупени на общи инструменти, придобити по време на брака. Това е основата за половинките на лечебни измамени съда с иск за признаване на сделката за недействителна.
"Ако съдът признава за недействителност на сделката, купувачът ще трябва да върне закупената апартамент продавача, и на продавача, от своя страна, е длъжен да върне парите на купувача", - казва Полина Яковлева. Разбира се, че е възможно, че никакви пари от тези, които се продават на апартамента, отдавна е минало. След това съдът може или да конфискува собствеността си за продажба и плащане на втората част на парично обезщетение, или да се задължават продавача до купувача месечно списъка на заплатата му (ако възстановяването се разтяга до десет години).
В някои случаи, когато, например, тя е ангажирана с измамите, купувачът на жилищата може и не остане без пари. Но престъпност в пазара на недвижими имоти - отделен въпрос, не ще вече да я докосне.
Дори и предварително разглеждане на документите, не гарантира, че сделката не е обявена за недействителна в бъдеще. Затова експертите съветват да се застрахова риска от загуба на правото на собственост
Отмени е възможно и свободната търговия. По този начин, когато дарението на жилищата, както е известно, на донора трябва да се получи съгласието на другия съпруг. И това, да речем, намерен мъртъв или липсва. И тогава, когато договорът е подписан и собствеността е регистриран на новия собственик, внезапно обявена е отсъствал половина. В този случай, сделката може да бъде оспорено и отменено от съда. След това дари апартамент само връща към предишния му собственик. Не плащане в този случай не се прави.
Как да не бъде страна за недействителност на сделката? Според адвоката на групата от фирми "Ecotone" Виталий Stolyarov, преди всичко, не е необходимо да се споразумеят за съмнителни сделки, като например "купува" чрез дарение, да предвидят в договора ниска цена на обекта и така нататък. В допълнение, във всички операции, необходими за извършване на предварителна проверка на документи (правя той може агенция за недвижими имоти или опитен адвокат).
Въпреки това, дори и тези мерки не могат да гарантират абсолютна сигурност на купувача, което видяхме по-горе. Затова експертите съветват да застраховат своите рискове. По-специално, рискът от загуба на собствеността на закупения апартамент. На условията на този и други видове застраховки имущество ще бъде обсъдено в следващата публикация на портала на BN.
Свързани материали "Жилищна работилница"
Свързани статии