Руският Конституцията дава на собственика на земята, правото на свободно да се разпорежда с нея, ако тя не вреди на околната среда и не засяга интересите на други лица. Това означава, че възможността за сключване на сделки, осигурени от държавния закон. Федералният закон на 12.23.92 г 4. "За правото на гражданите да получават към частна собственост и продажба на парцели за лична дъщерно дружество, крайградски селското стопанство и градинарството" изрично се посочва, че гражданите, които са получили собственост върху земята, могат да ги продават. Президентът на Русия указ на 10.27.93, N 1767 "На регулиране на поземлените отношения и развитието на аграрната реформа в Русия" потвърди, че собственикът на земята има право да го продаде, дари, прехвърляне чрез наследяване, наем или ипотека, както и да се направи като принос към задължителните фондове на стопански субекти. Оборотът на парцели по указа регулира от гражданското законодателство, като се вземат предвид законодателството на земя. На последно място, по реда на руското правителство с дата 30.05.93, N 503 "за одобряване на продажбата и покупката на земя от граждани на Руската федерация" регламентира процедурата за продажба на парцели за къща, личен, дъщерно дружество земеделие и градинарство. Този документ, одобрен договорът модел на продажба. Така че, можем да кажем, че сме съставени на пазара на земя. Вярно е, че това се отнася най-вече за малки площи.
Сериозни възражения е желанието да се "разтвори" поземления имот в изкуствена форма "една собственост." В този случай, на земята престава да съществува като независима контролна единица, която предлага чудесни възможности за злоупотреби. В допълнение към приемането на проекта на Land кодекс, дори и в общи линии не са разписани правила и регламенти, генерализирани разпределение на тези "общи обекти".
Поддръжниците на тази версия на Land кодекс успокояват развълнуван обществен че въпреки че предложената версия и премахване на мораториума върху продажбата на земя, но няма причина за безпокойство, тъй като тя е само около 2% от страната.
Така че, наистина, въведена в обръщение само 2,1% от поземления фонд на страната. Но каква е тази земя? На първо място, ние се отбележи, че в големите и малките градове застроена част е в размер на средно само 16,6% от общия им област. Към тази цифра се добавя 10.1% от населените места, определени за пътища, улици, площади. Общо активно използване на земята в големи и малки градове, има по-малко от 30%. Останалата част - не действителни, а не развитие на територията, включително земеделска земя (47,8% от общата площ на големи и малки градове), гори (9,6%), водните обекти, в това число блатото (5.4%).
В допълнение, като част от застроените части на градовете, с население, представено точки на 2/3 заети порутени сгради и съоръжения; по отношение на капиталовите структури, някои от тях да бъдат изход за сроковете за постигане на споразумение, поради отрицателното въздействие върху екологията на градската среда. Очевидно е, че тези зони на населените места ще се продават на изгодни цени. Сега си представете, че тази земя ще бъдат изкупени на безценица, а след това предложи да реални инвеститори за астрономически суми. Очаквайте в такъв случай инвестицията в големите и малките градове не е нужно да.
От гледна точка на съответните законови разпоредби с икономическите реалности трябва да позволява свободното покупка и продажба на градски земи само в светлината на актуализираните генералните планове за развитие на населените места в рамките на строги законови и икономически гаранции стриктно спазване на ангажиментите, поети от купувача градска земя те регулират развитие. Такива гаранции могат да бъдат правни норми, предварително тълкуването един строги наказания за умишлено нарушение на ангажиментите, като се започне с конфискацията на земя без никаква компенсация за направените разходи и завършващи мерки за носенето на наказателна отговорност. Един вид гаранция, може да служи като въвеждането на специална банкова сметка на кандидатстване за конкретен парцел определена част от инвеститора (но не по-малко от 30%) от сумата, необходима за развитието на сайта.
Проблем оборот на земеделските земи регулиране на пазара е от първостепенно значение. За да разрешите се предлага да се приеме отделен закон. Тук въпросът веднага възниква: каква земя ще бъдат покрити от действията си?
Формално, тя е около земеделските земи (вж. V. 27, б. 6 Land кодекс). Но що се отнася до последното, включват "земя под селището, предоставена за нуждите на селското стопанство, както и предназначен за тази цел" (ст. 77, стр. 1), а след това какво да кажем за 47.8% от населените места, които са земеделски земи, включително тези, използвани за земеделско производство? И ако това означава, че рано или късно трябва да се разшири специален режим на прехвърляне на земеделски земи в земеползването намира в град на земеделски неправителствени предприятия, като по този начин блокира и пазарни операции с ЗЕМ-леи в самите градовете?
В допълнение, е препоръчително да се дали да се въведе специален правен режим от оборота на пазара на земеделска земя извън населените места, ако последният оборот на земя ще бъде предмет на други, по-либерални правила? Освен това, те се простират дори някои части на заети сгради, сгради и съоръжения (чл. 27, ал. 7). В крайна сметка, достатъчно, за да си купите всички съоръжения или срутване на селото като цяло, с цел да принуди жителите им даде собствеността на последните дни "селянин" и цялата земя, принадлежащи към тях. Особено, че селото с неговата земя, според новия Land кодекс - един-единствен комплекс на земята собственост.
На същият, независимо дали "скоростта" следва да започне този процес в региона на Северен Кавказ и тези региони на Русия, като област Кострома?
При разработването на нормативни документи в областта на правната уредба на оборота на пазара на земя в общ, както и селскостопански цели, по-специално необходимо да се разгледат три групи от икономически проблеми:
- поддържане на икономически звука и структурата на оборота на земя на пазара;
- предотвратяване и преодоляване на различни щамове на пазарен механизъм за ценообразуване и ценовите параметри на пазара на земя;
- опазване и овластяване на активното участие на техническите, икономическите и технологичните фактори, които допринасят за по-ефективно използване на земните ресурси.
Можете да го наричат четирите основни опции 9. а) депресиран пазар, когато търсенето и предлагането на земя са изключително ограничени и не са склонни да се увеличи; б) пазар на продавача, когато голямото търсене в съчетание с депресия търсенето; в) пазар на купувача, когато депресиран търсенето съчетано с прекомерно търсене; г) развитие на пазара, а когато търсенето и предлагането са на високо ниво, балансиран на най-популярните на пазара на сделките с земята и се характеризират с тенденция към по-нататъшен растеж.
Положителна стойност ще бъде по-обективна оценка на минута при принудителна продажба на поземлен имот, когато собственикът фалира не е по тяхна вина, а заради общата криза на икономическата ситуация. Такъв не може да бъде еднозначно се тълкува като естествен пазар преразпределение на земи от неефективно да ефективна стопанска единица. Ако в страната има икономическа криза, държавата трябва да се отчита на всеки собственик на земя за неговата гибел. Оттук и необходимостта от приемането на правни норми, според които всеки собственик на земя в принудителен изхода на пазара може да се очаква да получи обезщетение по съдебен ред понесе загуби в същото време.
За да се предотврати и да се преодолеят механизмите за деформационни и пазарно-ориентирани възможности за ценообразуване, в допълнение към по-горе мерки за премахване на дисбалансите между търсенето и предлагането на земя, и ще изисква допълнително законова регулация. Става въпрос за създаване на ситуация на пазара на продавача, максимално допустимите цени, предлагани за продажба на земя с въвеждането на прогресивен заплащане на работа за регистрация на различни сделки земя (покупко-продажба, отдаване под наем, ипотечни). В ситуация на пазара на купувача, че е необходимо да се определи долната граница на цената на продадена земя, на която правителствата на федерално, регионално и общинско ниво биха могли да бъдат, за да си купите "излишък" земя.
Посрещане на предизвикателствата на третата група - предоставяне на техническа и икономическа ефективност на управлението - Струва ни се, най-важното и комплекса. Нека ги разгледаме по-подробно.
Селскостопанското производство е известно, по обективни причини, тя се различава от другите дейности на най-ниската междусекторен конкурентоспособност. Включването на земеделски земи в оборот на пазара не може да бъде в противоречие с изискванията на рационална организация на производството и съхранението, както е възможно и да се повиши нейната конкурентоспособност в чиито междусекторни планове. Размерите на съществуващи и нови организира използването на земята трябва да е икономически и агрономически обосновани, позволяват ефективна модернизация на производството, неговата специализация, концентрация и контрол.
Deep икономическа криза в сектора на земеделието, до известна степен се дължи на мащаба и с участието на диспропорциите в икономически фактор обращение. Днес, за лечение на голяма част от земеделските земи няма логистични и финансови ресурси. Поради това е необходимо да се запази тези земи. За да се реши този проблем на правния режим на оборота на пазара на земя трябва да разчита на задължителната обосновка за мащаба на опазването на излишната земя въз основа на развитието на сътрудничеството лзвани бизнес проект селското стопанство и управление на земите да се оптимизират производствените планове.
Разбира се, на необходимите правни норми, които насърчават Restore-среда на целостта на предназначението на земята на селскостопански предприятия и да се предотвратят нови случаи на фрагментация, преодоляване cherespolositsy, dalnozemelya, различни вклиняване сухопътни други икономически субекти и т.н. Необходимата правна основа за надеждна запазване на плодородието на почвата, свеждане до минимум на ерозивни процеси, прекомерно антропогенен натиск, различни видове унищожаване и замърсяване на почвата: Важно е също така да се ограничи скоростта на пазарни сделки със земеделски земи, придружено с промяна на стопански субекти и предотвратяване на дългосрочната устойчивост, последователност в организационната ТА и управление на производствения процес.
Субекти на селскостопанското производство в икономиката си тически интереси са далеч от униформа. Те могат да бъдат разделени в две полярни групи: а) се фокусира върху краткосрочен план най-интензивно изземване на земя под наем на минимална цена (тактики земя "бракониер"); б) предпочитам дългосрочно използване на земните ресурси, като инвестират в въпроси, включени за запазване на неговата полезна потребителски свойства (Такт-ка земевладелец стратегически инвеститор). интересите на втората група съвпадат с интересите на обществото като цяло и затова трябва да бъдат подкрепени в рамките на правната уредба на оборота на пазара на земеделска земя. Във връзка с това е две тактики "въздействие върху участниците на пазара на земя: тежки санкции, насочени към ограничаване на" бракониерство "стил на използване на земните ресурси, от една страна, и за насърчаване на максимално стратегически ориентирани собственици и ползватели на земя - от друга.
Трябва също да се отбележи, че икономическите проблеми в сектора на селското стопанство се дължи главно на външни причини (не са еднакви по отношение на ценообразуването бартер, данъчни, финансови, кредитни и други ограничения). Ето защо, на правния режим на включване на селското стопанство SE-заседнал в оборот на пазара има за цел да помогне за преодоляване на негативните ефекти от тези външни ограничения. Всъщност правната рамка за регулиране на пазара оборот на земеделска земя-ТА трябва да се основава на следните принципи:
- гарантиране на обществеността (федерално и субектите на федерацията) и общински ликвидни активи риск от сделките със земя;
- запазване на държавните функции на контрол и отговорност за чистотата на сделки с поземлени имоти, особено за техните покупки и продажби на договор за залог, издаване на пазар на земята;
- създаване на условия за подобряване на ликвидността на земеделски земи се дължи на правна регламентация Konser-новация процеси свръхпредлагане и интервенционни предложения в голямото търсене на земя;
- правно регулиране на допустимите граници се променят функцията-налното предназначение и използване на земеделска земя с цел включването им в оборот на пазара, за да се привлекат в vestitsy върху развитието на първичното производство.
Определяне на спецификата на правния режим на пазарния оборот на верижна селскостопански цели и използване, което трябва да се вземе под Pipeline и разлики в функции и възможности на селските и градски метрополии-участници в оборота на пазара, за да асимилира стандарти и нито-предлагаме на пазара поведение и да се адаптира към пазарните условия. Като правило, участниците на пазара на земя на селските райони се обръщат (Real-Nye и потенциални собственици на земя и потребители) по обективни причини, много по-лошо от градското население, вика-entiruyutsya в пазарните условия, тенденции CE промяна, състояние-вия на сделката, и т.н. Поради това, правната уредба на оборота на пазара на тези земи трябва: да отразява състоянието ЛИЗАЦИЯ патронажа на селските участниците на пазара на земя в техните Информационно-аналитични и консултантски услуги на; STI формулирани градската частна информационна и консултантска структура на екскурзии до активното разпространение на своите дейности в селските райони; предостави НОН статут за функционирането на селските райони, информация и консултиране на фирми-Ню Йорк - елементи от инфраструктурата на пазара на земя.
Селските райони са склонни да изберат обекта ekspan, те не са ползване на земеделските земи: строителство на промишлени съоръжения, транспорт и други комуникации; Рас разширение сграда на градовете и други населени места; организационно-ционни резерви резерви и т.н. В тази връзка, има trebnost принудително премахване от селски земевладелци от техния поземлен имот.
В процеса на правна регулиране-Регламент от оборота на пазара на земеделска земя REQ-Димо намали съответната тежест на селските участници на пазара, земята въз основа на следните принципи:
- колкото е възможно по различните видове операции и ката-goriyam, участващи в тези операции земя-ING резервни решими клирънс с принципа на уведомяване на земята;
- преференциално стимулиране (от държавния) посредничество в областта на организацията от оборота на пазара на земеделска земя и използване.
Формиране на нова система за земя в multistructure Рос-те ще изисква много повече усилия в областта на правната помощ на процеса и в изпълнението на конкретни действия широко кал.
Свързани статии