Всеки знае, че най-важното правило, когато инвестират - не слагайте всички яйца в една кошница. Но не по-малко важни са отговорите на въпроси за това колко да се инвестира и в какво съотношение да се разпределят средства, за да получите най-добрия баланс между риск и възвръщаемост. В контекста на инвестициите в недвижими имоти в чужбина, моят съвет - да заделя капитал за два "кошници" с съотношение 70/30%.
Първият "кошница": да се запази капитала
Повечето от средствата - 70% - бих препоръчал да насочи инвестициите в проекти с нисък риск. стратегия запазване на капитала включва индикативна доходност от 4-5% годишно, което трябва да бъде по-висока от (плащания по кредитите плюс заем на тялото), анюитетни на ипотечното кредитиране за паричните потоци не се превърне отрицателна. задача на инвеститора в този случай - да се запази капитала и победи инфлацията в първата стъпка и да се създаде семейство инвестиционен фонд в дългосрочен план.
За такава инвестиция е подходяща жилищни недвижими имоти в големите градове и търговски обекти в най-натоварените пешеходни улици. Но и двете опции водят на пазара е ниска - около 2-3%. В допълнение, цената на апартаментите в добър район (и за двата инвеститори и за наемателите) може да бъде висока, а в цените на търговските недвижими имоти дори по-високи. Компромис - mikroapartamenty. Населението на европейски градове нараства с 1,5% годишно, и в общи линии това се дължи на хората, които се движат от малките градове в търсене на работа. Тя е за тях в Германия построен апартаменти от 20-30 кв.м. който има всичко необходимо - баня, кухненски бокс, маса и диван. Хората наемат такива жилища за работната седмица и на уикенд напуснат домовете си в района. В допълнение, малките апартаменти в търсенето сред студенти и млади професионалисти, които още не са започнали едно семейство.
Mikroapartamenty - един от най-голям интерес за инвестиции в недвижими имоти. От една страна, се дължи на този тип жилища микроформата е евтино за наемателя (около 400 евро на месец), а от друга страна - дава по-големи приходи под наем на квадратен метър за собственика (добив - около 4-5%). В същото време ликвидността mikroapartamentov само ще се увеличава с нарастването на градското население. Освен това, рисковете от инвестиране в такива съоръжения са минимални. На първо място, няма проблеми с нелоялната изгонването на наемателите, както е в традиционните дългосрочно отдаване под наем - договори се сключват в продължение на 3-6 месеца. На второ място, наемателите плащат депозити застраховка в случай на повреда или, ако има дългове. Инвеститор е задължително да потънат в отдаване под наем: работим с наематели, решаването на техните проблеми, поддръжка на недвижими имоти, и дори често ремонт - всичко това се носи от управляващото дружество.
За инвестиции в mikroapartamenty най-добре в Германия, защото, когато се инвестира в един прост бизнес под наем е важно цената на финансиране и заеми в страната - сред най-достъпни в света. Чуждестранните инвеститори могат да получат ипотека в размер на 50% от покупната цена, за по-малко от 2% годишно (с фиксиран) в продължение на 10-20 години. Евтини финансиране действа като лост, увеличаване на възвръщаемостта на вложения капитал. Лихвата по кредита в същото време да отидете на сметка и по-ниска данъчна основа.
Без съмнение, за да спаси фондове също са подходящи, както и други развити страни. Австрия, Великобритания, САЩ, Швейцария. Въпреки това, във Великобритания и скъпо финансиране на САЩ за чуждестранни лица, както и в Австрия и Швейцария, въпреки евтини заеми, но по-трудно да се намерят висококачествени съоръжения с доходност от 4-5%, тъй като малките и местните инвеститори в страната са много ефективни и бързо да купи всичко най-добро. Освен това, двете страни имат териториални ограничения за чуждестранни купувачи. Германският пазар е по-голямо и шансовете за намиране на добра съоръжение в тази страна по-горе. Както Австрия и Швейцария, пазарът става по-бавен, отколкото германеца през последните години.
Вторият "кошница": за живеене
За втори "кошница" препоръчва, че 30% от капитала, която ще продължи да инвестира в по-сложни проекти върху добавената стойност (добавена стойност). Тази стратегия може да се опише с три думи - ". Купят, да ремонтира и да продават" Долната линия е, че покупката на жилищни, офис и хотелски съоръжения са в лошо състояние, за да се направи ремонт, като по този начин се увеличава цената, а след това имотът се продава на по-висока цена.
Инвестициите в добавената стойност - трудна работа, в сравнение с договора за наем, тъй като има рискове, свързани с факта, че тя може да бъде превишена оценки, може да има трудности при получаването на разрешително, покупната цена може да бъде твърде висока, продажната цена - твърде ниска, или обектът може дълго да се продават , В допълнение, инвеститорът или неговият екип се изисква да участват активно в проекта, както и да имат квалификация в строителния бизнес. Това е по-рискова инвестиция опция в недвижими имоти. но също така и по-изгодно: да реконструкция може да спечели 12-20% от инвестирания капитал. Друго предимство е, че поради необходимостта да се направи ремонт, можете да получите отстъпка от цената на покупката.
При инвестиране в стойността проекти Добавено да се увеличи доходността по следния начин:
- Вземете професионален екип, който ще бъде в състояние ефективно да управлява процеса на място. Такива проекти са почти невъзможни за изпълнение от разстояние, без местен партньор.
- Инвестирайте в пазари с потенциални увеличения на цените.
- Инвестирайте в течни обекти до края на конструкцията им може бързо и изгодно продава.
- На структурата на сделката, за да се оптимизира и да се увеличи данъчната декларация (важи и за стратегията на запазване на капитала). Например, ако се сключи сделка за дружеството, често е възможно да се избегне плащането на данък върху прехвърляне на собственост.
- Вземете ипотечен кредит: банково финансиране намалява нуждата от справедливост заем създава лост и увеличава рентабилността. Днес процент по ипотечни кредити в Европа е 2-3%.
Ако инвестирате 100% от активите си в лизингови проекти, това ще бъде добър и сигурна инвестиция, но печелят така и в краткосрочен хоризонт е трудно. Ако сложите всички проекти с добавена стойност, рисковете са твърде високи. По мое мнение, най-разумния баланс за чуждестранния инвеститор е стратегия, в която 70% от средствата, инвестирани в обекти под наем и 30% - в реконструкция. Това ви позволява да получите най-добрия баланс между риск и възвръщаемост.
Препоръчваме Ви да закупите продукти с нисък риск, за да се натрупа опит за закупуване и управление на недвижими имоти в чужбина. и след това да се стреми към по-сложни проекти с добавена стойност.
Така например, в присъствието на 1 милион евро е възможно да се образуват инвестиционен портфейл, като още 1 милион кредита, инвестира 1,4 милиона в закупуване на апартаменти пакет за отдаване под наем, а след това и останалите 600 хил. Евро, насочен към реконструкция. Балансиран добив на такива операции ще бъде по-висока от 10% годишно, както и рисковете остават ниски.
Свързани статии