Журналистът:
Дмитрий Zemer
Заместник-генерален директор
за правни въпроси
LLC "Уником партньор"
Финансова грамотност
Правна структура
Връзки с инвеститори и инвестиции организатор ZPIF се основават на договора за доверие, при които собственикът на имота - на инвеститора (наричано още основателят на управление, акционери) го предава на организатора на инвестициите (попечителя), който е длъжен да направи сделки с този имот в интерес на собственика. Всички права за използване и изхвърляне на прехвърлените активи се прехвърлят на управляващото дружество, което става негов собственик.
В този случай, управителя съгласно акт Trust е юридическо лице - управляващото дружество, докато броят на страната на основателя на лица, които не са ограничени.
Характерна особеност на модела на доверително управление, е фактът, че собствеността на прехвърляното имущество, не се прехвърля на попечител.
Актовете на общи споделени режим имот длъжностни лица, които са направили своя имот в ZPIF върху всички активи на фонда. Акционер има право да бъде разделен на имущество или разпределение на част от нея, както и предпочтително право да придобие акции в собствеността на този имот.
В прехвърлени към организатора на инвеститор инвестиране (попечителя) имота, образуван в комплекс имот, основните характеристики - изолацията и възможността за промяна на структурата и състава на съставните й активи.
Имоти FTRA отделени от останалите активи на инвеститорите и на управляващото дружество и последната записана в отделен баланс. В отделна съхраняват се във връзка с FTRA собственост. Последица от това е невъзможността да се обжалват пред него или в възбрана дългове инвеститорите или задължения от свое управляващо дружество. В случай на несъстоятелност на това имущество не е включено в масата на несъстоятелността.
Възможност за промяна на структурата и състава на имуществото, включено в комплекса на имота, определена от факта, че активите на фонда са въвлечени в икономически дейности, а именно, някои имот може да бъде променена и да се изхвърлят, и друго имущество - закупени от фонда.
Списъкът на активи, които могат да бъдат в затворено Договорният фонд се определя в съответствие с условията на договора за доверие и правните изисквания от пари в брой и ценни книжа на недвижими имоти, акции в икономическите общества и ипотечни кредити.
От участие на инвеститора в ZPIF поради присъствието на двамата му групи от граждански права: Задължение (по отношение на инвестициите на организатора) и вещно (по отношение на активите на фонда). Комплексът от тези права се удостоверява с ценна книга - инвестиционен дял. Това става чрез закупуване на инвестиционно звено се обединява с договора за доверително управление и придобиването на дял в собствеността на FTRA собственост.
Прехвърлянето на недвижимо имущество в плащане за инвестиционни единици се извършва с акт на прехвърляне, подписано от лицето, прехвърляне на недвижими имоти в плащане за инвестиционни единици и управление на фирмата и ако това е предвидено в договора със специализиран депозитар - специализираната депозитаря. В този случай, прехвърлянето на недвижимо имущество в замяна на дялове на договорния фонд е предмет на държавна регистрация на права върху недвижимо имущество.
Дейности ZPIF
Процес ZPIF управление на активи на базата на избора на отделните инструменти, за да се осигури желаното съотношение на "риск-възвръщаемост" на цялата фундамента.
Първият вариант - за закупуване на имота и неговата последваща продажба на цена, по-висока от покупната цена.
Следващият вид възможни операции е да се инвестира в изграждането, който е сключването на инвестиционни договори или споразумения за участие в споделен строителство и придобиване, така че правото на собственост върху недвижим имот, които ще бъдат построени в бъдеще. Доходност на операцията се състои от растеж стойността на имота инвестиция в процеса на неговото изграждане и общия ръст на пазара на имоти.
Друг начин за генериране на приходи е отдаване под наем на имот за отдаване под наем. Това може да се използва жилищни, офис, търговски и индустриални имоти. Доходността на тези операции е нетният поток на арендните вноски, в зависимост от вида на имота и класа на обекта.
Затворен Unit инвестиционен фонд може да участва в инвестицията на съоръжението, а след това го поставете в имота и отдаване под наем.
Изплащане на доходи от управление на активи и данъчно облагане
Съгласно разпоредбите на Федералния закон "за инвестиционните фондове" правила на ZPIF доверително управление може да осигури междинно плащане на акционерите доход от управлението на доверие на фонда. Процедурата за определяне на размера на посочените разпределената печалба, реда и условията за плащане, процедурата за определяне на лицата, които имат право да получават доходи от правилата на доверително управление.
От CUIT е сложен собственост, а оттам и на печалбата, формирана от използване на активите на фонда не е предмет на данък общ доход до изваждането му от FTRA, което е, преди получаването на печалби на акционерите. Данък върху доходите все още е дължима, но само ако инвеститорът иска да се заключва в печалбите, тоест, продава или изплати своя дял. До този момент задължението за плащане на данък по инвеститорът не възниква.
Предимствата от използването на дизайн FTRA
1. Допълнителната начин за привличане на финансиране инвестиционен проект
Използването FTRA дизайн е в състояние да привлече финансиране за проект, реализиран в рамките на инвестиционния фонд чрез продажбата на инвестиционни единици. Интересът на акционера в този случай е насочена към генериране на доходи.
2. Разделяне на управлението и инвестициите участие
FTRA от конструкцията на системата е, че тя позволява да се направи ясно разграничение между административната част в проекта от инвестицията. Участие в изложба организатор инвестиции - управляващото дружество позволява на системата за управление по отношение на активите на фонда. Участие в ZPIF акционер продава своя инвестиционен интерес: тя не е пряко замесен в икономическите дейности, но получава доход от инвестиции.
Бизнес лица, занимаващи се с инвестиции, често могат да бъдат заинтересовани от различен характер на участието (управлението и / или инвестиции). По този начин, FTRA, за разлика от икономическото общество, различни изпълнения на управлението на разпространение и инвестиране участието между субектите на инвестиционния процес. В този случай, едно предприятие може да бъде едновременно акционер и член на Наказателния кодекс, като по този начин отговори на пълен контрол на инвестиционния проект.
3. Разделяне на рискове
Разделянето на имот, съставляващ договорния фонд, както и невъзможността да се обжалват пред него наказания за дълговете на инвестиране организатор и да позволи на инвеститорите, за да отделяте рисковете, свързани с дейността на участниците в инвестиционния процес, от рисковете на даден инвестиционен проект, прилагана в рамките на FTRA.
4. използването на средствата Гаранции
5. По-голяма прозрачност на бизнеса
Едно от необходимите условия за привличане на чуждестранни инвеститори в проекта е прозрачността информация на инвестициите организатор. В този случай, управляващото дружество е длъжно да оповестява следната информация:- - структурата и стойността на активите на Фонда;
- - променят динамиката на стойността на имота на фонда;
- - от Наказателния кодекс по отношение на възнагражденията и разходите, свързани с управлението на Фонда;
- - информацията, съдържаща се в баланса и отчета за приходите и разходите на управляващото дружество на;
- - информация, получена от резултатите от годишния одит на фонда;
- - по отношение на фондове за недвижими имоти - за всеки от проектите на строителство (реконструкция) на недвижими имоти, които се финансират за сметка на активите на фонда.
6. Увеличен ликвидни активи
Взаимните фондове са инструмент на секюритизацията, т.е. механизма на отделяне на собствеността под формата на дялове от собствеността на самите обекти. В този случай, движението на имот заменят с правилата за движение, предназначени както ценни книжа - инвестиционни дялове. Така че, за прехвърляне на недвижимо имущество или да го прехвърля на залог (включително кредита) е достатъчно, за да направи сделка със самия себе си, че не е собственост, както и с инвестиционния дял удостоверяващ дял в собствеността на него. Благодарение на тази възможност за прехвърляне на права на собственост върху актива чрез сделка не с него, и с финансов инструмент, който удостоверява правото на нея, са значително намалени разходи по сделките и подобряване на ликвидността на активите.
7. реинвестиране на печалбата, без никакви данъчни загуби на инвеститора
Взаимна инвестиционен фонд е сложен собственост, а оттам и на печалбата, формирана от използване на активите на фонда не е предмет на данък общ доход до изваждането му от FTRA, което е, преди получаването на печалби на акционерите. Данък върху доходите все още е дължима, но само ако инвеститорът иска да се заключва в печалбите, тоест, продава или изплати своя дял. До този момент задължението за плащане на данък не възниква.
Това ви дава възможност да реинвестират печалбите, без никакви данъчни загуби. В действителност, плащането на данък общ доход може да бъде "отложено" за неопределено време.
8. Защита на имота
В затворено единица инвестиционен фонд:- - част е разделена на административно собственост управляващо дружество, в качеството на основата на лиценза, и инвестициите, чиито субекти имат способността да се промени от Наказателния кодекс;
- - информация за субектите на инвестициите участие, а оттам и на субектите на собствеността на активите на фонда (включително собственост) се съдържа в затворен (в сравнение с тези публични системи като Единния държавен регистър и юридически лица) информационна система - регистъра на притежателите на инвестиционни дялове;
- - Управляващото дружество управлява активите на Фонда под прякото наблюдение на специализиран депозитар, а на разположение на недвижими имоти се дължи и на провеждане на оценката, посочена в правилата за контрол оценител;
- - се дължи на повишената ликвидност на активите е възможно в най-кратък срок, за да ги прехвърлят на друго лице, ако собственикът е станала обект на атака нападател.
Тези фактори значително усложняват неприятелски действия към бизнеса като цяло или даден актив в частност.
9. Консолидация и централизация на управлението
Това предимство се отнася до случаите, структуриране на корпоративните активи, както и за контрол на провеждане формации чрез ZPIF. Добавянето на активите на фонда дава възможност да се консолидират и да се увеличи тяхната стойност (поради икономии от мащаба) и да усъвършенстват структурите за управление.
Недостатъците на използване FTRA дизайн
Специфика затворен PIFS е, че освобождаването на акциите на инвестиционния фонд се извършва само на етапа на неговото образуване и в рамките на определена сума в правилата за управление (както и в случай на последващо увеличение на броя на единиците, включващи промени в правилото за контрол). Обратно изкупуване на акции на дружеството за управление по принцип е забранено, освен ако не е изрично посочено в закона и свързаните с въведение в противоречие с интересите на промените на акционерите или допълнения към правилата за контрол.
По този начин, е характеристика на затворен тип фондове е, че акционерът за функционирането на срока на фонда не може да изплати своя дял и да се възползва от имуществото на фонда.
По този начин се постига определена стабилност на комплекса собственост, която е предпоставка на фонда, че изисква дълги прикачени файлове.
Предназначение на строежа FTRA
Взаимните фондове, които имат широка гама от уникални характеристики, които могат да бъдат използвани в различни видове търговски дейности като свързани с инвестирането на и във връзка с текущата дейност.
инвестиции 1. Портфолио
- покупка и продажба на капиталови инструменти (акции, облигации, инвестиционни фондове), за да получи приходи от промените в цените им или да получават дивиденти от тях.
2. Финансиране на строителни и проекти за развитие
- как да се приложи на вградения или възстановени недвижими имоти, както и да използва такова съоръжение за собствена употреба.
FTRA специален режим на собственост се използва за избягване на данъчно облагане на плащания на доход от наем на фонд за имоти в лизинговия договор и последвалото реинвестирането на доход от наем за целите на такова имущество.
За разлика от други видове законодателство осигуряване на средства от затворен тип финансира възможност да работи с възможно най-широк списък на инвестиционните обекти, което прави ZPIF универсален инструмент сред други видове взаимни фондове. Полезността на затворен тип инвестиционен фонд поради предимствата, които са свързани с характеристиките на дизайна и операционна модел на инвестиционния инструмент. В същото време, промени в данъчния кодекс ще помогнат да се намали броят на средства вериги, които от своя страна се превръща пазара на колективни инвестиции в по-балансирана позиция с участието на реални инвеститори.
Свързани статии