Рискове при съвместното изграждане
и методи, за да ги намаляват
За съжаление, участието в съвместното изграждане да се избегне рискът от 100% е невъзможно - има твърде много фактори, които влияят на степента на риска. Но застраховат своите рискове могат да бъдат една застрахователна компания, която ще плащат пълния размер на стойността на договора в случай на неполучаване на апартамента. Помислете за най-често срещаните рискове.
Забавени завършване
(Краен срок за подаване на къщата)
Къщата е построена много бавно, а крайният срок за завършване се забави с повече от шест месеца.
По принцип, могат да възникнат проблеми поради факта, че:
Апартаменти в нови жилища ›
схема за покупка на апартамент в новопостроена къща ›
Рискове при съвместното изграждане ›
Федерален закон №214
"На Участие в споделената строителството на жилищни сгради">
- разработчикът не е собствения си капитал в достатъчно количество за началото и завършването на строителството на къщата или не искате да похарчите собствените си пари и броя на акционерите средства. Ето защо, ние първо похарчите за техните нужди очакваното (определя) печалба от продажбата на апартаменти, разчитайки на определени нива на продажби, и едва след това употреби, получени от инвеститори в недвижими имоти пари, за да си построи къща без да се отчита общия спад в броя на сделките (за намаляване на темпа на продажбите), пазарен спад, по-високи цени за строителни материали и др.;
- строители използват средствата за изграждане на инвеститори в недвижими имоти не е дадена къща, както и за изпълнението на други проекти, надявайки се по-късно и с други предмети, за да получите пари за завършване на къщата, като се вземат предвид общото намаление на броя на транзакциите (намаляване на скоростта на продажбите), пазарен спад;
- Изпълнителите (материали доставчици) не изпълняват задълженията си, е необходимо да се прекратят договорите с тях, и да се търсят нови изпълнители (доставчици) отнема време;
- Изпълнителите не изпълняват задълженията си, поради факта, че възложителят е платила на разстояние с тях апартаменти и изпълнителят не могат да продават апартаментите се дължи на общия спад в броя на продажбите на пазара;
- Договорите, направени с инвеститори в недвижими имоти, строители не се ангажират да завърши строителството на къщата и прехвърляне на апартамента на притежателите на интереси през определен период. Обикновено строителна фирма, посочена в предмета на обявената дата на завършване на договора, съответствието с която не е наистина отговорността на строителя. Така се оказва, че строителите не носят никаква отговорност пред участника в акция за нарушаване на обещание за живот.
За да се намали този риск до минимум, експертите препоръчват в договора по "задължения на фирма" офертата на възложителя да пише, че той се задължава да завърши строителството на обекта и го свържете към комуналните услуги не по-късно от определена дата (или квартал). Ако притежателите на лихвените не сключат договор с инвеститора директно, но с контрагенти, доставчици на материали, на инвеститора, то тогава трябва да се посочат дата календар, а не по-късно от които трябва да се смени мястото на апартамента. И обърнете внимание на отговорността за провала на тези ангажименти. Желателно е, че строителните фирми плащат неустойка, ако имотът все още не е завършен или притежателите на лихвените са били подложени на апартамента под акта на приемане и предаване. РАЗМЕР неустойка, определена от договора.
Най-притеснителното за притежателите на собствения капитал - че изпълнителната власт на града може да прекрати договора със строителя за неизпълнение на задълженията си по датата на завършване и прехвърляне на правото за завършване на строителството на къщата на друг разработчик. Като правило, в този случай, инвеститори в недвижими имоти трябва да платят много голямо количество нов разработчик за завършване на строителството.
Предложения за доплащане, а не при условията на договора, се намират в 5-10% от случаите. Основните проблеми, свързани с допълнителни плащания, произтичащи от факта, че в договора не се предвижда, че част (която струва) в цената на квадратен метър. И разработчиците изискват такса за услугата, която не може да се нарече изграждането на къщата.
Като цяло такса се изисква за проекти, чието изграждане започна преди много време, когато цената на строителни материали и самият апартамент е много по-ниска и е трябвало да завърши изграждането на предприятието новите цени за строителни материали. И може би, разработчикът действително претърпените загуби някои - са грешки в прогнозните разходи. Понякога разработчиците са помолени да се допълни ненужно, просто искат да увеличат печалбите си.
За да разберете дали предприемачът действително претърпените загуби, което трябва да се обърне директно към разработчици и учебни търсенето добавки. държачи за лихви - парти строителство и разработчикът е длъжен да му предостави информация. След това има две версии на събитията.
Вариант 1: Ако обектът е изграден и разработчикът неразумно да изисква допълнителни пари, притежателите на лихвените (ако той позволява на договора) ще бъде в състояние да се конкурират, и е вероятно да се сдобиете с апартамент за парите, които той направи по договора.
Вариант 2: Ако обектът не е завършен, а предприемачът започва да поиска такса - там е по-трудно, тъй като програмистът може да се каже, че без вашето съоръжение съвместно заплащане ще остане недовършен, и кой ще завърши сграда - не е известно. В този случай, най-вероятно няма да може да разчита на допълнителните разходи. Но опитът показва, че ако притежателите на интерес е дори готови да платят допълнително, след това винаги има спор за размера на допълнителните такси. Предприемачът, използвайки факта, че инвеститори в недвижими имоти са разделени и не се познават помежду си, заплашва да спре строителството в случай на неплащане на и трябва да плащат много по-голяма сума, отколкото е необходимо за завършване на строителството. Един от начините - инвеститори в недвижими имоти, за да се обединят, за да поръчате от изследването, за резултатите от проверката да се определи времето, необходимо за завършване на работата сума, както и да вземат решения за бъдещо сътрудничество с предприемача.
За да се избегне ситуация, "без един апартамент, и без пари", по-специално се обърне внимание на позицията "условия за прекратяване на договора." Подробности и най-много подробности трябва да бъдат описани механизма на този процес: причината, поради която по инициатива на някоя от страните по договора може да бъде прекратен по взаимно съгласие, което се счита момента на прекратяване на договора. Обикновено, строители в договора не се предписват, но е ясно, че прекратяването на договора е в момента на подписване на споразумението за прекратяване на договора, както и след подписването на подобно споразумение, притежатели на интерес, следва да бъдат върнати парите за такъв период от време.
Но представете си, че строителната фирма е изграждането на къща, ще трябва да прекрати договора, а компанията не подпише подобно споразумение и, следователно, не започва да отиде в периода, през които фирмата трябва да ви възстанови. Дори по-лошо, когато договорът не възстановява срока, определен притежателите лихви в случай на прекратяване на договора, или показва, че парите са върнати след изпълнението на останалите притежатели апартаменти интереси. След това може да бъде подписано споразумение за прекратяване на договора, т.е. договора вече е прекратено и вашия апартамент се предлага за продажба, както и парите, които получавате не могат. Компанията ви държи като каза: "Парите не са, дойде след една седмица", както и да се провери дали компанията е продала апартамента си, няма да бъде в състояние да. За притежателите на собствения капитал най-безопасните в договора е ясно изразен - колко и за колко време трябва да получи, за да прекрати договора, както и към момента на прекратяване на договора, се счита момента на получаване на парите.
Трудности с регистрацията на правата на собственост могат да възникнат:
поради неспазване на разработчиците на инвестиционните условия, установени от упълномощения орган;
се дължи на факта, че възложителят не се подготви документите за къщата, необходими за регистрация на правата на собственост в ФРС.
За съжаление, ако акционерите имат проблеми с регистрацията на правата на собственост, а след това се справи с тях, като правило, е необходимо чрез съда - това е, за да се признае правото на собственост на апартамент от съда въз основа на договора за покупка на апартамент, документите, удостоверяващи плащането на договора, и да действа приемане и предаване на построения апартамента. Ако транзакцията е придружен от адвокат, обикновено е никаква трудност да се признава правото на собственост на участника в акция. Ако вашият бизнес е застрахован, застрахователната компания ще ви осигури съдействие при получаването на имота, така че да не ви плати обезщетението.
Двойни продажбите в последните години са рядкост. По принцип, двойни продажби се дължат на неизпълнение от страна на изпълнителя (доставчика на материали) на своите задължения на възложителя. След това на разработчика (главен изпълнител) може да прекрати договора с изпълнителя (доставчика на материали), както и притежателите на лихвените ще останат без работа. Проследете измамни дейности на етапа на сключване на договора (проверка на верига от договори и актове за приемане), за специалист не е трудно. притежателите на интерес, за да се избегне рискът от разваляне на договора между разработчика (главен изпълнител) и изпълнителя (доставчика материали) трябва да гарантират, че изпълнител (доставчик) вече е изпълнил задълженията си, като съставя акта.
Задължителната регистрация на участие договори капитал от упълномощения орган ще позволи напълно да се елиминира рискът от двойна (тройна) продажба.
Тъжната реалност
Специалистите посочват, безрадостен факт: почти всички "договори", изготвени от строителни фирми, се казва нищо за ангажимента на компанията да завърши строителството на къщата и го свържете към комунални услуги или по отношение на изпълнението на тези ангажименти, нито, освен това, отговорността за провала им ,
Договорът, съставен от адвокат персонал на компанията, на първо място, за да се защитят интересите на строителната компания и оставя много начини за нея да "отстъпление". Отговорност на компанията преди участник дял малка (ако има такива), и, като правило, отговорността не е установена за тези нарушения, което означава, притежателите лихвени, четене договор. След подписването на притежателите на интереси ще бъде изключително трудно да се свие, но почти - невъзможно да се защитят правата си (имуществени вреди, възстановяване на глоби, плащане на глоби или санкции, и, по-специално, за неимуществени вреди).
Така че не се мързеливи и предварително шоу документ независим адвокат, специализиран в областта на споделеното строителство, което ще ви кажа какви промени трябва да бъдат направени в договора, за да се защитят интересите си, колкото е възможно. Ако компанията отказва да документира вашите желания, потърсете друг. Имайте предвид, че има алтернативи. Има фирми, които съставляват много подробен договор - до статията и клас на материали, които ще се използват в строителството, декорация и т.н. Налице е в този случай, обаче, има едно "но" - цената на квадратен метър се преобърне.
Свързани статии