влизане
Продава апартамент в ипотеката или не - на този въпрос всеки собственик решава за себе си. Мотивацията тук може да бъде различна - от проста икономическа фона на обстоятелствата на живота, когато спешно трябва да се раздели с имота, който е заложени в полза на банката. Основното нещо - да продаде апартамент в ипотеката може да бъде. Не вярвайте на банката или брокери, които може да се каже, че това е незаконно или невъзможно.
Продава апартамент в ипотеката вероятно това се отнася дори и да ипотекира Сбербанк. След това ще се научите как да продаде апартамент, купен с ипотека.
Преди да се пристъпи към по-подробен анализ на потенциалните схеми за продажба на обезпечение с недвижим имот, трябва да се отбележи, че в България на сделката за продажба на апартаменти под банковата гаранция не са регламентирани със закон адекватно, но тъй като собственика на апартамента често се превръща в заложник на кредитната институция на 15-20-30 години ,
Сега на кредитополучателя е в зависимост от позицията на банката, а дори и в случай на пълна липса на гъвкавост на позицията на последния, не мога да направя нищо, за да му покаже, но до прословутия "злоупотреба с право", което би било почти невъзможно да се докаже на практика, жалби или дори в съда. Ето защо с пълна сигурност за текущото състояние често може да се нарече съвременна "ипотека робство". Нека разгледаме възможните начини за излизане от тази ситуация.
Първият вариант
- най-простият вариант от гледна точка на една банка и на е уникално комплекс с гледна точка на купувача. При този вариант, някой трябва да изплати дълга по ипотечен кредит за длъжника, и едва след това банката отнема натоварва с недвижими имоти (къщи, апартаменти), която дава възможност да се направят покупка и продажба на недвижим имот без риск за купувача.
Работата е там, че - това е единствената възможност в рамките на Регламенти Srednebolgarskogo българска банка Сбербанк (спестовна банка в Москва подчинен на него), докато Москва Savings Bank България има по-гъвкав подход. Оттук и изводът - не вземат ипотека в спестовна каса в района на Москва, ако имате възможност да прилага по отношение на Сбербанк в Москва. За други региони, също могат да бъдат свои собствени характеристики.
В този случай, опциите за погасяване на кредита, можете да назовем само няколко:
- да убеди купувача да преминете Сумата на обратно изкупуване, за да се справят с регистрация на договор за продажба е на предварителния договор - риск на купувача е огромен, че е малко вероятно, че ще намерите такъв готови без съществени отстъпки;
- Самата укриват, например, да вземе заем на потребителите, за да изплати дълга, ако тя е незначителна сума;
- намери посредник под формата на компания за недвижими имоти, която ще изплати дълг за вас и за съответната комисия (вероятно до 5% и до 20% от сделката), ще бъде посредник в сделката с клиента си, да се грижи за всички рискове и комуникацията с банката.
Опитни агенти по недвижими имоти също могат да помогнат да се организира продажбата на апартамент в ипотеката от столицата родител, продажба на апартаменти, закупени с ипотека върху военните или от продажбата на акции на апартамент в ипотеката.
Вторият вариант
- продажба на апартаменти с тежести, чрез договор за продажба на ипотека апартамент, последвано от неговото изваждане след погасяване на дългове и за получаване на съответните документи от банката кредитор.
Тази опция е определено намалява ликвидността на апартаменти, но, въпреки това, тя може да бъде приемливо от гледна точка на двете страни на, особено ако действа като посредник нотариус. и страните да се споразумеят за цената.
Първоначално, трябва да се отбележи, че от гледна точка на законодателството за държавната регистрация на сделки с недвижими имоти на, няма пречки за регистрация на продажба на недвижими имоти, което е под тежестта на банката. Съответно, в този случай, купувачът получава нов апартамент с всички рискове, които кредитополучателят престане да плащат ипотека и банката ще ограничи достъпа на изготвени вече в неговия апартамент.
В тази връзка, има логично правило за този вид сделки - купувачът не получи цялата сума на парите за продажбата на апартамента (разликата между стойността на изплащане и размера на кредита), докато заема няма да бъде изплатен, и обременяването на апартамента, няма да бъде заснет в Rosreestra.
Допълнителни гаранции могат да предоставят част от сделката пред нотариус. В този случай, страните се насърчават да използват нейните услуги, включително прехвърляне на пари за погасяване на кредита чрез депозита, както и като се вземе предвид значителното ускоряване на сделката той посредничеството.
Третият вариант
- Подмяна на кредитополучателя по ипотеката. В действителност тя се продава апартамент на ипотека, кредитополучателят е единственият нов купувач.
В този случай, купувачът плаща само частта от цената на обратно изкупуване, продавачът се дължи извън дълг, банков дълг плаща ипотека на купувача за нов кредитополучателя.
Този вариант на сделката е подходящ за ситуацията, ако купувачът не е на 100% от сумата за закупуването на апартамента, и използва средствата по заема. В този случай, "Самият Бог казал", който е заменен на кредитополучателя, особено ако размерът на дълга ще бъде приблизително равна.
Може да се окаже, че банката просто не ще бъде в състояние да се свърже два сделката за погасяване на кредита и издаване на нов ипотечен кредитополучател в един единствен елемент (не знам как да се проведе тристранна новация), защото тази история няма да се появи в нейните вътрешни правила и документи (което е особено вярно за държавни банки - Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, и т.н.), което означава, че ще бъде невъзможно да се получи положително решение на кредитния комитет ..
Четвъртият вариант
- най-често срещаните и най-реалистичен - е използването на депозит сделка кутии кредитор банка.
В този случай, парите на купувача отидат частично продавач, отчасти - на банката да изплати останалата част от кредита. В общи линии схемата изглежда по този начин, купувачът определя в две различни клетка сума пари, съответстваща на цената на обратно изкупуване на апартамента - първата част ще отиде в банката за погасяване на кредита, втората част - за продавача, но само след регистрация на сделката, както и премахване на тежести.
След полагане на парите в полето за депозит, с гаранция, банката предоставя услугата регистрация на документи, отстраняване на обезпечение от апартамента, а на купувача и продавача - в същото време на документите за регистрация на нова сделка. Банката поема своята част от средствата за погасяване на кредита от кутията за първи депозит.
Само след регистрация neobremennoy залог апартамент в нов купувач, продавачът получава от кутията втори депозит част от средствата.
Тази схема е най-често в настоящата банкова практика и широко използван търговските банки. Като общо правило, операцията се за съхранение на ценности, става изискуем и може да достигне до 0,5-2% от стойността на сделката.
пети вариант
- алтернативна сделка контролира от банката. Всъщност, това означава да се продаде апартамент, закупен с ипотечен и купи друг.
Преди кризата, тези сделки са извършени, като правило, с подобряването на условията на живот на кредитополучателя - на кредитополучателя по споразумението с банката да продаде апартамента си и да си купи по-удобно жилище, и тяхната стойност на дълга на банката става съответно повече.
Днес имаше сделки с обратната тенденция, в която един кредитополучател, който е попаднал в трудна ситуация, банката обяснява, че сегашната апартамента, в който се продава, за да си купи къща по-малки, и получената доплащане изпусна да изплати дълга си.
Като правило, такива сделки Банката може да даде съгласие за премахване на тежести от сегашните ипотекиран апартамент, за да изплати дълга, със симултанен регистрация на залог на нов имот. В този случай, всички участници в алтернативна сделка отстъпват на договори, регистрирани в Rosreestr едновременно.
Също така, банката може да се съгласи с последващо ипотека, което е, да се възстанови ипотека, ако размерът на дълга по ипотеката, преди да е малко в сравнение с цената на апартамента, т.е. залог на един апартамент е Overkill по отношение на обема. След това можем да разгледаме на заема, обезпечен с друга банка.
шести вариант
- не плащате кредита и да чакат за изпълнение.
Основното предимство на този подход - не е нужно да правите нищо, всички усилия ще вземат банката кредитор и услугата съдия-изпълнител.
Недостатъкът е много повече:
- жилища ще бъдат продадени на търг, това не означава, че за него да бъдат спасени от прилична цена - сделки се провеждат в ограничен период от време и без целеполагане на резултата;
- банката е длъжна да покрива само останалата част от заема с интерес и ще се ръководи от стойността на обезпечение на ипотека с отстъпка;
- на кредитополучателя ще трябва да плати огромна сума на глобите, съдебните разноски и изпълнителни функции на услугата съдия-изпълнител.
Свързани статии