Нашата задача сега като сградите на купувача - проучване и сключва с разработчика на договора.

Какви са видовете договори с разработчиците. ние проучен (вж. в този предишната стъпка). и изберете най-безопасният вариант за нас. Сега ние трябва да се справят с конкретните условия на избрания договор. В крайна сметка, условията на договора със строителя ще определят нашите права и отговорности в една връзка с него, и че текстът на договора ще бъде нашата подкрепа при решаването на спорове.

Купи апартамент в нова сграда чрез "записи на схеми бележка" и MPCs, ние не трябва да обсъдим тук в подробности, тъй като той не е тези случаи трябва да се преследват умни купувач.

Законопроектът ни дава законното право да претендира само изкуплението си, с което той освободен. Обратно изкупуване, разбира се, пари, но не плоска. Прехвърлени средства по сметката (всъщност заем) за разработчици с един апартамент по никакъв начин не е свързан. В случай на несъстоятелност на дружеството, Noteholders, те се записват заедно с други кредитори на дружеството, като се надяваше, че след ликвидацията на активите си, за да ги нещо perepadet.

Покупката на апартамент чрез HBC - също отделна тема, по-скоро рисковано, и на пазара е сравнително рядко. Купувачът въобще не е задължена да разработчици. и е партньор на кооперация на потребителите. и сключи договор с кооперацията. За предприемача. съответно, купувачът не може да представи каквито и да било изисквания и претенции.

Опции договори с кооперацията могат да бъдат много, така че тук ние трябва да vzyatkopii договор и устав на кооперацията. и да потърсят съвет от специализиран адвокат.

Ако предлагате за цесия

Договор за възлагане на претенции предполага, че ние не се занимават със строителя. и с един от своите партньори - изпълнител, или съинвеститор дял участник, който може да бъде юридическо лице, или физически лица. Този партньор, със себе си правото на иск в новопостроената апартамента. ги възлага на нас, че след завършване на къщата, ние вече може да претендира за собственост на възложителя.

Купувач е важно да се определи дали партньорът на разработчик, той наистина притежава правата на изискванията ни нужни един апартамент. С други думи, ние гледаме на това основание да ни дава такива права. Такива основи могат да бъдат или договор капитала (chtopredpochtitelno за нас), както и различни видове договори или инвестиционен договор с инвеститора.

Договор за цесия. в действителност, това е производно на първоначалния договор, подписан между разработчика и партньора му. Съответно, правните последици от "прехвърляне на права", се определят до голяма степен от основния договор. права, засегнати от прехвърлянето е да.

Ако продавачът на основната ни (оригинал) договор, е акционерно договор (DDU). ситуацията е ясна.

На първо място, споразумението с разработчика на притежателите на собствения капитал (DDU) трябва да бъдат регистрирани в Rosreestra - а оттам и правото на иск до апартамента от нашия търговец наистина там (погледнете печата на секретаря ОП, поръчайте извлечение от Единния държавен регистър).

На второ място, в DDU (според закона FZ-214), предписан възможността и условията за прехвърляне на вземания по този договор на друго лице. Ние просто трябва да се уверите, че "условията за прехвърляне на права на претенции" са изпълнени в нашата сделка (особено в DDU може да устои на писмено съгласие на възложителя да възложи партньор на правата им с изискванията за апартамент).

Също така трябва да се помни, че ако нашата Продавач ни дава право да претендира за апартамента. за които той все още не е напълно уреден със строителя. След това заедно с прехвърляне на правата. налице е и поемането на дълг. Т.е. В този случай, част от сумата за апартамента, който заплаща на Продавача, а другата част се внася от неговия конструктор дълг.

Между другото, на практика, някои строителни компании, с цел оптимизиране на данъчно облагане, по-специално за да се създаде отделно юридическо лице, което е регистрирано в по-голямата част от апартаментите да бъдат изградени на РО. И от това юридическо лице същия апартамент се продава на крайния купувач е вече на договора за назначаване на искове.

Ако нашите доставчици обикновено договор е друг договор влезе в него с разработчик (не PO), вече може да бъде опции - правото на претенции на продавача може да се съмнявате, и тук не можем да направим без помощта на профила на адвокат.

Сключването на споразумения за партньорство (DDU) от строителя

Общо за всички начини за закупуване на апартамент в нова сграда. напълно законно (създадена специално за тази цел), и най-надежден начин за купувача е сключването на договора със строителя на собствения капитал (DDU). Днес тя е и най-често срещаният тип на "първичен" договора. Ето защо, ние ще учат, че е негов.

Но дори и ако ние го направи на строителя DDU. Това не означава, че такова споразумение ще бъде една и съща за всички разработчици.

Идеята е, че всеки разработчик на базата на закона 214-FZ се развива своя собствена версия на договора DDU. проявяващо забележителна "творчество" в текста. В крайна сметка, "това, което не е забранено е разрешено", и по този начин се добавянето на някои от елементите в договора, разработчикът може да манипулира разпоредбите на закона в своя полза.

За нас е важно да се разбере какви трикове се използват в договорите съинвеститори с разработчици. и това, което тя може да ни заплашват.

"Шобе Живях като всички лъжеш", - са заявили родом Одеса по време на Исак Бабел. Но в днешно време недоверието на разработчиците да изразим по-деликатно.

Всеки вид договор е задължително или на съществени условия (без която не бъде сключен договорът), както и на допълнителни ( "други") условия. че страните могат да вграждат по свое усмотрение.

Всеки разработчик. като в неговите адвокати взвод къща, очевидно, няма да забравя да се изброят всички основни условия DDU (в противен случай този договор няма да мине регистрацията). Но ние се интересуваме от е допълнителни условия. които не се обобщава и се конкретизира взаимоотношенията ни с предприемача.

- На различни трикове Zastroschikov, че те използват в своите споразумения за партньорство, казва опитен адвокат.

Какво да търсите в собствения капитал на споразумение (ОП)?

В договора със строителя, ние трябва да се обърне внимание на следните точки:

• На ясна идентификация на даден апартамент, който ние купуваме (раздел къща, площ, брой стаи, балкон / лоджия, оформление и стая на пода план на проекта - в анекса към договора);
• От текста и прехвърлянето на определени задължения на програмиста;
• В изпълнение на задълженията време разработчик (включително план прехвърляне на завършен апартамент купувачи - от този момент наказания ще се изчислява в случай на нарушение на Общите условия);
• На гаранционния срок за прехвърляне на купувача на апартамент (според закона, върху компонентите - не по-малко от пет години, инженерното съоръжение се - най-малко три години);
• От разработчика отговорен за нарушение на задълженията си (включително санкции, глоби и т.н.);
• На изпълнението на разработчици на задълженията си по договора, както и защита на инвестициите на притежателите на собствения капитал (включително залог на земя, гражданска отговорност вноски в компенсационния фонд или плащания чрез доверителна сметка ..);
• В цената на договора (при условие, че цената е окончателно и не може да се променя);
• В условия на взаимни доплащания / плащания, ако действителната площ е по-голяма или по-малко, отколкото би се проектирането, посочена в договора (на базата на измервания, след приключване на ОТИ);
• По нареждане на парите на акции участник по договора (включително размера, сроковете и етапите на плащане, видове платежни документи);
• В предаване ред изградени апартаменти купувач (включително уреждане на време, подписване на процедурата по предаване на апартаментите елиминират дефекти и недостатъци.);
• Възможността за притежателите на собствения капитал на прехвърляне на правата по договора (включително прехвърляне на дълг, ако още не е внесена сумата на поръчката), както и състоянието на такова прехвърляне (вероятно разработчик ще изисква пари за тяхното съгласие към него);
• Времето и реда за регистрация и регистрация на правата на собственост в нов апартамент;
• Поръчката / механизъм на искове срещу предприемача. и метод за решаване на спорове в случай на нарушение на условията на строителството, или не-качествени апартаменти обявени равнище;
• Възможността, както и условията за прекратяване на договора едностранно участника в акции, с връщането на платената му сума и приспадането на изплатената лихва или неустойка - в зависимост от причината за прекратяване (право на притежателите на лихвените дава законът Федералния закон 214).

Всички тези елементи може да се изрази в различни условия, но това е нашата задача - да осъзнаят какви условия трябва да бъде отразено в договора със строителя. които са защитени нашите интереси.

проба договор собствения капитал може да бъде изтеглена от тук.

Различни договори нюанси формулировки вече изискват специално образование. Ето защо, за да се отчете всички детайли по договора със строителя. настоятелно се препоръчва да се вземат проектостановището си договор. и заедно с този документ, за да потърси допълнителна правна консултация.

Профил адвокат. виждайки определена поръчка, да кажа опасностите / рисковете съдържат определени формулировки. и също така съветва какви условия и в каква форма трябва да се добави или да отхвърли споразумението, за да защитят правата си (FZ-214 позволява на притежателите на лихвените условия изискват промяна DDU).

На практика, обаче, не всеки разработчик гъвкавост, за да изготви проект на договор, и с радост поема допълнителни отговорности. Много по-често за разработчици работи на принципа на "не ми харесва - да не се яде", и предлага договор за шаблон за всички купувачи, понякога като ви позволява да се коригира само няколко точки.

Въпреки това, постоянство на Купувача, в съчетание с подкрепа профил адвокат лесно може да пренапише някои термини в своя полза.

Ако се случи така, че разработчик за да съберат пари, за да си построи къща за различен вид договор (не PO), като цяло, препоръките са същите. Но разликата е, че повечето от позициите, вече не е строител е длъжен да се съобрази с, и като цяло не може да бъде в договора.

В този случай, купувачът рискува увеличение, както и допълнителна правна консултация става още по-спешно.

Така че, ние предложено споразумение проучихме, по съвет на адвокат, то няколко формулировки променило, твърди, за благоприличие, разработчик и се прекръсти, реши да подпише едно и също споразумение.

За разработчикът е важно, че неговата версия на ОП предвид всички задължителните изисквания на Федералния закон # 214, в противен случай такова споразумение не минава регистрацията и / или да бъдат обявени за невалидни. Но това ще се вземат предвид правните изисквания в договора (тълкуване на закона), в зависимост от квалификацията на адвокатите разработчик.

По-специално, следните "трикове" могат да бъдат използвани в предучилищна институции в съответствие със закона:

• Цената в договора може да се изрази в щатски долари на квадратен метър. Съответно, при поетапно плащане, курс на долара може да се издигне и като следствие, цената на "Квадрат" се увеличава.
• Uvelichennyyrazmer губи до притежателите на собствения капитал по време на едностранното решение за прекратяване на договора. Например, ако притежателите на интереси в процеса на строителството не са доволни от качеството на строителство, и желае да прекрати договора, да се инвестира в друг проект. Но размерът на наказание до 10-15% от цената на договора го прави нерентабилен за прекратяване на притежателите на собствения капитал, като го направи силно към проекта, в който той се отказа.
  Standard наказание в този случай трябва да бъде значително по-ниска (около 3-5%).
• Пусков срок дома може да бъде определен в договора (както се изисква от Федералния закон # 214), но допълнени от състоянието на възможността за увеличаване на това едностранно строител.
  Това на практика обезсмисля задължения страна на възложителя относно спазването на строителните срокове.
• Когато надвишава действителната равна област (в Измерване ОТИ) над дизайн, с необходимата разработчик SHARER подходящи добавки.
  Но, според закона "за защита на правата на потребителите" премина на стоката трябва да съответстват точно на характеристиките, посочени в договора. Казано по-просто, увеличението в областта - това е проблем на строителя.
  Но ако в действителност пускането на къщата, апартамент площ намалява. притежателите на лихвените имат право да предяви иск за обезщетение, всички те са базирани на същия закон за защита на правата си. Освен ако, разбира се, хитрият строител не трябва да се свие до допустимостта на такова намаляване на площта без никаква компенсация от тяхна страна.
• Позиция според които platezhiposle на полезност пускането на къщата в експлоатация веднага "затвори" на инвеститорите в недвижими имоти.
  В действителност, притежателите на лихвените е задължен да плаща за комунални само след подписване на предаването на апартамента.
• Точка в договора, което води до притежателите на права да апартамент с началото на предаването на къщата. Но в живота има различни ситуации, когато притежателите на лихвените нерентабилни напред във времето, за да се сдобиете с апартамент (и да направи плащането на остатъка, съответно).
• Точка в договора, според която е възможно съдебен спор със строителя трябва да се разглежда в друг град / регион.
  Ако притежателите на лихвените биха се съгласили, че в случай на конфликт, той ще трябва да пътуват до друг град за провеждането на съдебен процес (което е много неудобно и скъпи).

Друг важен момент в отношенията с предприемача.

При подписването на споразумения за партньорство (DDU), ние трябва да разберем, с които имаме сключване на договор. Това може да е голяма компания за развитие. може би това "дъщеря". със същото, не по-малко звучен името, както и с минимален дружествен капитал.

В случай на финансови проблеми или непреодолима сила, разработчикът може без много загуба за самите фалира му "дъщеря", а инвеститори в недвижими имоти ще направят оплакване, че при нея.

Свързани статии

• Рискове преквалификация договор труда гражданското в какво да търсите