За да научите как да е правилно и без излишни рискове под наем търговска площ, на това, което трябва да направите, ние говорихме с директора на развитие на "търговски център недвижими имоти» Евгений Lashmanova.
Основното нещо - да се реши
- За да наемете десен търговска площ, на първо място, е необходимо да се определят нуждите на бизнеса, - каза Юджийн Lashmanov. - Основните фактори са прости: местоположение, големина, съоръжения, транспорт, комуникации и бюджет. За всеки бизнес сегмент и техните искания на пазара. Най-важното - е възможността за извършване на дейност в тази стая. Ако тази търговия, трябва да има трафик на клиентите. Ако имате нужда от офис, трябва да имате добра транспортна обмен, за да намерите лесно служители и клиенти. Ако склада, близостта до федералните магистрали и съответното състояние на помещенията.
Дизайн - трудно нещо
Но сега е взето решението. След това - в случая с документи.
- Искане за проект на договор и правни документи (удостоверение за собственост, кадастралната паспорт) - съветва Евгений Lashmanov.
Пакетът от документи, представени от лизингодателя, са: паспорт (ако се занимават с индивидуален наемодателя), нотариално заверено съгласие на съпрузите в наема (ако обектът е придобит по време на брака).
Необходими документи с юридическо лице: Хартата, устава, удостоверение за регистрация, удостоверение за кадастралните регистри. Необходими екстракти в регистъра, както и документи, които потвърждават ръководството на директора, включително нотариално заверено съгласие на съпруга (а) от основателите на отдаване под наем (ако обектът е придобит по време на брака), нормативни документи по този въпрос.
Най-важният елемент от тази фаза на сделката е обект на техническата документация (независимо дали тя всъщност планират).
Да се състави дясно договор
Както знаете, договорът за наем може да бъде различен. На какви условия трябва да се преговаря, на първо място, така че не е имал проблеми? А има ли в такива договори "клопки"?
- На първо място, внимателно прочетете договора и всички документи, за предпочитане с адвоката си - съветва Евгений Lashmanov. - Не забравяйте да направите запитване за този имот от екстракт от Единния държавен регистър (за ареста на обекта, предмет на залог, и т.н.).
Важно е да се разбере - дали лицето, посочено в договора, на собственика на помещението, ако собствениците не го правят. Ако е така, те трябва да бъдат посочени в договора или те трябва да имат пълномощно за лизинг.
И още нещо - в договора трябва да бъдат ясно разписани наема: постоянна част от (отдаване под наем на помещения) и променливи (ток и вода). Стана така, че наемодателят плаща на комунални услуги, и това се случва, че наемател.
От кого и в какъв период от време са платени сметки за комунални услуги и на какво основание?
- В договора трябва да бъдат ясно разписани делими и неделими подобрения, - казва Евгений Lashmanov. - Първият - е да се подобри, че в края на срока на лизинговия договор наемателят да вземе със себе си. Например, капиталовите стени, издигнати от наемателя, като не приема, но временно - моля. Или, да речем, боядисване на стени остават и е монтиран климатик могат да бъдат лесно отстранени.
Поради това е необходимо да се определят ясно - има подобрения собственик, и при какви условия.
Субаренда и забавяне
В някои случаи е възможно предсрочно прекратяване на договора за наем? За какъв период от време, договаряща се страна уведомява другата страна за прекратяване?
- Най-често, че договорът бъде прекратен преждевременно поради закъсняло плащане на наем. Но дори и тук, забавянето трябва да бъде дългосрочна. Един месец - няма време, няма нужда да плащат редовно.
Злоупотребата с обекта също може да бъде причина за прекратяване на договора. Например, договорът е писано, че обектът се отказа като офис, а в действителност прави хотел или търговска част на.
Друга причина за разваляне на договора - е, когато наемател без съгласието на собственика, отнема собствеността в пренаемане. Това също е нарушение на договора. Имотът може да бъде отдават под аренда непременно с разрешение на собственика на земята. Това трябва да бъдат формулирани или в договора или дадено допълнително писмено съгласие за пренаемане.
Рискове и предизвикателства
"Клопки", които могат да те хванат в отдаване под наем на търговски недвижими имоти, са разнообразни:
- обектът може да бъде в залог (или да бъде арестуван) - преди подписване на договора за наем. Ето защо, направи изявление USRR в помещенията. В този случай депозитът не е страшно, ако имате разрешение да наеме от ипотекарния кредитор.
- Действителната разположението на обекта може да не съвпада с техническата документация на обекта - проверка (действителната плана сайт трябва да съвпада с нейния кадастрален план). Възможни санкции от регулаторните организации.
- Обектът трябва да се използва в съответствие с целите формулирани в договора. Възможни санкции от регулаторните организации.
- Ако една стая с отделен вход, проверете дали това е координирано. За това искане кадастралната паспорт.
И какви са възможните рискове, свързани с отдаване под наем на търговски недвижими имоти?
- Като един от основните рискове, бих искал да спомена, невъзможността да се прави бизнес в избраната стая, - казва Евгений Lashmanov. - В търговията - липса на купувачи, съществуването на редица силни конкуренти. В офиса - липса на специален мощност (винаги "изсече" светлина), тя е студена, няма връзка, миризмите, много шумни съседи. Склад - сложността на входа на товарния транспорт (тежък трафик), а не с топлината. Оттук и невъзможността да се плаща наема, необходимостта да се намерят нови помещения. За да се избегне това, трябва да проучи внимателно плюсовете и минусите на обекта.
Друг сериозен риск - честите и неоправдани повишения на наемите. За да се избегне това, трябва да се регистрирате в договор възможно процентното увеличение и процедурата за промени в наем на.
Предсрочно прекратяване на договора за наем също е включен в списъка на големите рискове. От това никой не е безопасно. Ето защо, инвестиране на собствените им средства за ремонт, се опитват да установят санкции в случай на предсрочно прекратяване. Просто го монтирате в договора, колко време трябва да се уведоми.
Тенденции на търговски недвижими имоти Долна
недостиг на големи обекти, наблюдавани на пазара на склад (5 000-10 000 кв.м), отопляем складова площ от 200-300 квадратни метра с възможност за входни eurotrucks на - признава Юджийн Lashmanov.
Но тенденцията в новите складове от клас B, B + площ от 500-3000 кв.м. Много компании, с цел подобряване на изображението и условията на съхранение на компанията са готови да се преместят в нови складови съоръжения.
Набира популярност проекти като изградени по поръчка (BTS) - строителство (ремонт, модернизация) на помещения за определен клиент въз основа на техните изисквания и бизнес възможности. Потенциал наемател в този случай, предплатен (в пълен размер, често частично) строителство (ремонт, модернизация) на имота, в резултат, на желания обект на точното място в срок.
Свързани статии