Руската пазара на недвижими имоти през последните години често се сравнява с балона. За да се разбере ситуацията е необходимо да се погледне в миналото. Пързалката (вж. Фиг. 1) показва динамиката на промените в средната цена на квадратен метър в Русия през последните 20 години.
Възможно ли е днес да се види на фона на неизбежния спад на цените?
Първият и основен показател - рязко увеличение на броя на сделките на пазара.
Вторият показател - увеличаване на средния период на продажба на апартамента. Той е израснал със седем до девет месеца, а освен това е абсолютен рекорд.
Третата точка - поведението на разработчиците, начинаещите да започнат активни действия, които най-общо могат да се разделят на три основни типа. Сигурен съм, че много от тях са вече видяхме това в града:
- Различни видове отстъпки (средно 5-7%).
- Купи сега печеливши - различни подобрени форми на плащане, като безлихвени вноски за срок до три години. Но като се има предвид сегашната вноска на курса струва на разработчика до 5-6% годишно от покупната цена, както и, например, забавяне в продължение на две години е еквивалентно на отстъпка в размер на 12% от апартамента.
- Нереалистични ипотеки (обикновено на разработчика компенсира банковите проценти на 1-2%, и изплащането на 1% през десетте години, ще бъде 4,5% от покупната цена).
Има и други важни компоненти на днешния настроения. Например, играчите професионални пазарни чувствам, че намалява цената на земя за изграждане на жилищни комплекси, както и инвеститори започват да излизат на инвестиционните проекти чрез продажбата на имущество, закупени по-рано. И във фазата на спад те дори не толкова важно изход от нормалната доходност, най-важното - да се измъкнем.
Нека да погледнем по-далеч: е там, в допълнение към фирми за недвижими имоти, силите, които ще се стремят да се предотврати падането на цените. Има хора - това е банките. Поради обективните закони на пазара на банките е от полза за тези елементи, за които има масивна търсенето на кредити, не попадат в цената. Това е, от една страна, по-лошо влияние върху средната проверката издала кредитната; от друга страна, се намалява цената на обезпечение основа; и накрая, трето, стимулира в очакване на по-нататъшно намаляване на цените, което е лошо за обема на сделките, включително ипотека. Затова банките винаги ще бъдат амортисьора, чрез който на пазара няма да правим никакви резки движения в една или друга посока.
На следващо място, по-интересен въпрос: как фундаментален текущата цена на недвижими имоти? Разбира се, недвижими имоти - това не е масло, което два блока може да падне в цената три пъти. Но недвижими имоти, а не на продукта, който е винаги само по-скъпи, с натрупването на определен дисбаланс пробив се случи.
По мое мнение, това е неизбежно и този път. И ако банките и разработчиците ще направят всичко възможно, за да не се даде възможност на много по-масивна играч на пазара, т.е. частно лице апартаменти (74% от недвижимите имоти в Русия продаде на частни лица и само 26% от разработчиците), да се държат по съвсем пазар ,
Фактът, че повечето частни собственици не разполагат с изравняващ точка, равна на цената на решението от продажната цена на един. Същото може да се каже за покупката. Грубо казано, за тях ще бъде трагедия да не продава апартамент за 3 милиона рубли. дори и ако те го купи за 3,5 милиона рубли. Но ситуацията на пазара е такава, че рязкото увеличение на предлагането, както е днес, ще доведе до по-ниски цени 12-24% през следващите шест месеца. Тя напълно се вписва в концепцията на циклите в пазара на недвижими имоти, по подходящ начин да се настрои на пазара в рамките на настоящата икономическа ситуация и, странно, в дългосрочен план ще абсолютно всички участници на пазара - чрез увеличаване на обема на продажбите.
Разбира се, много фирми намалени маржове. Но да кажем, че обективно балона (аз го наричам не сапун и стомана), която сега е де факто има пазара на недвижими имоти не може да продължи вечно. Освен това, все по-голям процент от руснаците ще бъде в състояние да си купи къща, а това е една от основните задачи на държавата. Успоредно с това трябва да започне процесът на повишаване на ефективността на цялата верига, която се простира от компании за развитие: строители, производители на материали, оборудване и различни видове доставчици на услуги. Той е и си заслужава, модерен бизнес организации - социална единица на XXI век, и чрез такива механизми може да се очаква по-нататъшно повишаване на ефективността в цялата страна.
Ето защо, по мое мнение, всички участници на пазара трябва да се подготвят за новите условия, да коригира механизми за вземане под внимание промените и да даде своя принос за развитието на производителните сили на страната, намаляване на разходите за жилища, и по този начин, повишаване на стандарта на живот на руснаците.
За разбирането - скъпи жилища в Русия, или не? - просто погледнете съотношението на средната ипотека плащане и средната работна заплата (виж фигура 2 ..).
Виждаме, че дори и нашите мегаполиси са разположени над нивото на световните столици на високата цена на конвенционалните жилища. И аз мисля, че всички участници на пазара са отговорни за това. Приеми, че е необходимо да се търси по-дълго време, толкова дълго, колкото вие няма да видите вашите разсъждения. По този начин, спада на цените е неизбежно, освен това, е единствената възможна сценарий, в който в крайна сметка ще бъде от полза за всички.
Илдар Khusainov специално за "RBC за недвижими имоти"
Илдар Khusainov "етажи"
Свързани статии