Както и в много страни по света хората да теглят заеми при апартамент
По принцип ипотека - дори и в Африка ипотека. При това обикновено се отнася до заем, който дава определена финансова институция (обикновено - на банка) гаранция придобито имущество. Въпреки това, всяка страна има свои нюанси, обясняват националните, исторически и географски особености. Оказва се, че на жилищните им проблеми на гражданите на различните държави решават по различен начин. Къде по света да получи ипотека е по-удобно, по-евтино и по-лесно?
Колкото и да ни обвини американците, но голяма част от нашата икономика е създаден по образ и подобие в чужбина. Снимка: Колкото и да ни обвини американците, но голяма част от нашата икономика е създаден по образ и подобие в чужбина.
Когато става дума за сравнения, всички, на първо място се запомнят за цени. В действителност, лихви по жилищните кредити е много висока в България. данни AHML. средният лихвен процент по ипотечен кредит у нас е 12% годишно. За сравнение, средната стойност в Европа тя варира между 4 и 5% годишно (вж. Таблицата). Това е почти три пъти по-ниска. Защо се случва това?
- Икономиката на страната не позволява по-ниски лихви, - казва Роман Stroilov, ръководител на отдел ипотека и TEKTA GROUP специални програми. - скорост на рефинансиране е висока (в момента 8%). Плюс високи рискове. И тъй като пътната пари за банките, съответно, и по-висок процент на ипотеки за физически лица.
Както експертите твърдят, че лихвата по ипотеката е в пряка зависимост от степента на рефинансиране на Централната банка. Въпросът е, че в рамките на процента на търговска банка взема заем от Централната банка, и едва след това дава парите на своите клиенти. Естествено, в този случай, банката има интерес - обикновено тя е 3 - 4%. В същото време, както можете да предположите, процентът на рефинансиране централна банка - е "стойността на парите" в страната. И това обикновено зависи от темпа на инфлация. Следователно един прост извод: по-бързо цените се покачват, недостъпността на кредити в страната.
Независимо от това, цени - това е само един от аспектите. Има и други разлики между нашия ипотека върху чужда. Колкото и да ни обвини американците, но голяма част от нашата икономика е създаден по образ и подобие в чужбина. По-специално, България е почти напълно копирали ипотека американския опит.
Експерти казват, че от гледна точка на основоположниците на българската ипотека класически американски модел изглежда по-добре. То включва по ясен и разбираем механизъм за рефинансиране. Благодарение на препродажба на заеми и развитието на пазара на ипотечни ценни книжа, не е нищо друго, за да се ограничи растежа на "ипотека" на капитала. Това означава, че системата се осигурява. Ето защо, в България, официално приети като основа за модел двустепенна на ипотечното кредитиране, но засега тя не работи имаме в пълна степен.
Проблемът е, че чрез рефинансиране AHML обхванати около 20% от банките, участващи в ипотечното кредитиране в България. Останалите търсите пари за самите кредитополучатели. С други думи, те действат в съответствие с банковата схема класически. Отпуснати кредити от вноски на физически и юридически лица. А това е доста скъпо (проценти достигне 9 - 10% годишно) и не е много стабилен източник на пари (средният срок на депозита - 1 година, както и ограниченията за ранно изтегляне на почти няма). В същото време, ипотечни кредити обикновено се издават за 15 - 20 години. Естествено, при такива обстоятелства, банките са много риск - тук и снасят страховете си до по-висок кредитен процент.
Експерти смятат, че българското ипотечния пазар няма "дълги пари". Техният източник може да е връзка.
- AHML ще издаде около 50% от всички български издава ипотечни ценни книжа, - казва Андрей Semenyuk. заместник-началник на AHML. - Ние помагаме на банките да издаване на ипотечни ценни книжа. С цел да се стимулира развитието на вторичния ипотечен пазар, AHML стартира три програми за покупка ипотечни облигации, всяка по 20 млрд. Рубли. Това е нов механизъм за рефинансиране. Агенция гарантира степента и количеството на изкупените облигации. Ако пазарът ще предложи най-добрите условия, банката ще бъде в състояние да поставите хартия върху него. Ако условията на пазара са по-лоши от нашето предложение, първоначалния винаги могат да се възползват от офертата на AHML.
За обикновените кредитополучателите, по принцип, без значение колко банките да получат пари за кредитиране. Ако само проценти в резултат бяха толкова ниски, колкото е възможно.
Американците не се страхува дългови заеми
Въпреки това, в Новия свят Ипотека разработи много по-силен, отколкото в България. И гражданите не са толкова се страхуват от дългосрочни заеми, защото там всички са свикнали да живеят в дългове. Американците тихо като жилищен кредит за 30 години и не са се забързали да го плати.
Според статистиката, в Съединените щати, почти 90% от сделките с жилищни недвижими имоти се извършва чрез заеми. За сравнение тази цифра български едва ли е по-малка от 20%. Въпреки това, тази разлика е разбираемо. Американските банки понякога твърде лоялни към потенциалните кредитополучатели. Например, за да получи ипотека криза дори не можеше да има постоянна работа, а не като авансово плащане.
Както вече споменахме, има два типа на лихвените проценти: фиксирани и плаващи. Първият не се променя по време на срока на кредита. Последното зависи от ситуацията в икономиката (темп на инфлация, рефинансиране процент и т.н.). Докато в България обичаме стабилност, толкова често избираме с фиксиран лихвен процент, кредитополучателите в САЩ предпочитат да заемат при плаващ лихвен процент. За банките е удобно (и по този начин те се измести рискове от промени във финансовото състояние на кредитополучателите) и гражданите да се ползват във време, когато икономиката се разраства. Въпреки това, той е плаващ лихвен процент са довели до фалита на много от кредитополучателите по време на криза. По това време, лихвата по кредита се увеличава с около половината, а в банката на клиента в момента могат да бъдат финансови проблеми, дължащи се на нарастващата безработица и заплатите съкращения.
Stroysberkass загубят клиенти
В Германия, жилищното кредитиране система е доста по-различно от САЩ сериозно. Там всъщност са две жилища схема за покупка с кредит.
Първо - това е стандартен ипотечен. Скоростта е около 4.5%. Въпреки това, тя налага по-скоро строги изисквания за кредитополучателите. Например, един заем се предоставя само ако клиентът вече има на разположение най-малко 20% от покупната цена (ни минимум е сега - 10%, а някои банки и всички предлагат ипотеки, без авансово плащане). В същото месечната вноска не трябва да надвишава 35% от доходите на семейството, а максималният срок на кредита е ограничена до 20 години.
Вторият начин на решаване на жилищния проблем - германският модел на натрупване и кредитирането на спестовните банки строителни (Bausparkasse).
Това е вид на банката, но с ограничена функционалност. Клиентът открива сметка в stroysberkass и започва да запълнят редовно. Това задължение, което той поема. Тогава, след като натрупани в сметката 40-50% от стойността на имота, той има право да получи кредит при благоприятни условия. След това (както за определен период) е длъжен да я плати. В контекста на развитите европейски страни като механизъм, че работи. В крайна сметка, инфлацията не е много високо в тях.
Въпреки това, тъй като състоянието на експерти, stroysberkass механизъм наскоро се радваше ниско търсене от хората в Германия. Банките наскоро поддават на доста изгодни условия. И клиентите могат да спестят пари за авансово плащане, тъй като те моля.
Друг важен фактор - цената на недвижими имоти в Германия, почти непроменени от година на година. Това се дължи на факта, че данъкът върху недвижимите имоти в страната е около 2% от стойността си за една година. Ето защо, според статистиката, повече от половината от гражданите на страната предпочитат да наемат, вместо да притежава имущество.
Жилищен кредит до 70 години
Швеция е една от най-стабилните страни в Европа. Държавата създава най-удобните условия за живот на гражданите. Например, банките в България обикновено се дават кредити само до възрастта за пенсиониране. Това означава, че ако един човек на 40 години, за да получи ипотека за 25 години, той няма да може - до максимум 20. В Швеция, това е много по-лесно. Ипотечен кредит банка може да издава и 70 години (например, ако кредитополучателят не разполагат с достатъчно средства, за да изплати жилищен кредит по-кратко време). Но това е нож с две остриета предимство.
- Наскоро получих гражданство, взе ипотека и да плати 3500 крони на месец (около 16 хиляди), - каза Надежда, имигрант от България. - Но когато видях графика на плащанията, беше установено, че в първите 10 години не плащам дълг банков орган - лихва само. Банката се обяснява с факта, че аз имам една малка заплата. В този случай, ипотечни плащания I съставляват малко повече от 20% от приходите. Така че аз се опитвам да давам всеки месец на два пъти и веднага се преизчисли. Така планът не е да се даде кредит в продължение на 70 години, но най-малко 10 - 15. Точно в момента на пенсиониране.
Средният процент на ипотека в Швеция е 4 - 5% годишно. Въпреки това, има някои нюанси. Обикновено банките издават кредити с променлив лихвен процент (и по този начин се освобождават от промените в макроикономическата ситуация, рискът). Но големият плюс е, че по-голямата част от кредитите, издадени в Швеция диференцирани. Това означава, че месечната вноска се намалява постепенно - заедно с намаляване на стойността на главницата на дълга.
- Ипотеките в България по принцип не се различава от ипотека други места по света, - казва Роман Stroilov на TEKTA GROUP. - Считано от днес, ипотечни продукти в нашата страна се издават от световните стандарти. само един има "но": това е "сив" доход и ще помогне във всякаква форма, в други страни, такова явление не съществува. Преди това, разбира се, ние не се различават по-добро от западните си колеги скрити такси и допълнителни такси, но сега това е почти там.
Какви са тарифите в различните страни на света
Според Росстат, AHML, Statbanker и с отворен код.
В момента, до 80% от недвижимите имоти в света се купува с пари назаем. В България тази цифра, според данни AIZhK, е само 20%.
виж също
Свързани статии