Често хората отказват да си купят апартамент само по една причина - тя отиде до продавача по наследство. Твърде голям риск от бъдещ съдебен спор с неизвестни наследници, които могат внезапно да се появят след пет или десет години, и да предявяват претенции към апартамента, заедно с иск за покупка и продажба на апартаменти признаване споразумение за нищожно. В този случай, решението на съда се вижда потенциален купувач непредсказуем. Оправдани дали подобна предпазливост или страх идва от несигурност и липса на познания по въпроса?
А дългата поредица от наследници
Нека си припомним основните законодателни норми, залегнали в Гражданския процесуален кодекс (пълна информация съдържа "наследствено право" раздел, статии 1110-1185).
Имотът наследен от волята или от закона (чл. 1111 от Гражданския кодекс). На второ място да влезе в сила в отсъствието на първата.
А воля може да се направи в полза на всяко лице (чл. 1119 от Гражданския кодекс), който ще получи всички претенденти в отсъствието на задължителен дял в наследството. Правото на задължителен дял имат малки или с увреждания деца на наследодателя, неговия съпруг и родителите на лица с увреждания и увреждания на издръжка (чл. 1149). Те получават най-малко половината от дела, който би се дължи на всеки един от тях по силата на завещание.
Wills могат да бъдат няколко валидно за последната дата.
А воля може да бъде анулирана в съда, ако той е фалшив, или ако към момента на съставяне на мъжа е некомпетентен.
Завещателят може да назначи изпълнител (чл. 1134 от Гражданския кодекс), който ще ви помогне по цивилизован начин за прехвърляне на собствеността на наследниците, докато накрая те се карали.
Ако воля не е била призната от съда, или е фалшива или невалидна, тогава имотът е наследен от закона. В този случай, на върховенството на приоритет: наследниците на всеки следващ ред влизат в наследството само ако няма наследници на предходните категории (или в случай на отказ от наследство, като ги лишава от наследството си на корта - член 1117 от недостойни наследници.). Предимство и списък на наследници, определени в чл. 1142-1145 и чл. 1148:
1-ви етап: деца, съпруг и родителите на завещателя (член 1142) .. внуци завещателя и техните потомци наследяват по право на представителство (ако един от наследниците на първия починал преди завещателя, за неговия дял отива в равни части на потомството му, което означава, че внуците на завещателя).
2-ра фаза: цяла и половин братя и сестри на наследодателя, баба си и дядо, както от страна на бащата и майката. Децата на цяла и половин братя и сестри на наследодателя (и племенниците на завещателя) няма да наследят от право на представителство (чл. 1143).
3-то място: цяла и половин братя и сестри на починалия родител (лелята и чичото на наследодателя). Братовчеди на завещателя да наследят от право на представителство (чл. 1144).
4-то място: роднините на трета степен на родство - страхотни баба и дядо на завещателя.
5-то място: децата на родния племенниците на завещателя (братовчеди, внуци) и братята и сестрите на баба и дядо му (братовчеди, баби и дядовци).
6-то място: роднините на пето роднини - братовчеди на децата внуците на завещателя (братовчеди, внуци и пра-внучка), децата на братовчедите си (първи братовчеди племенници) и децата на своите братовчеди, баби и дядовци (чичовци и лели).
7-мо място: доведено дете, доведена дъщеря, втори баща и мащехата на завещателя.
Ако никой не казва, че наследствените права, собственост известен като конфискувам и постъпленията към държавата, а след това, като правило, тя се реализира в търга.
От времето на влизане в наследството
влизане Срок в наследство (член 1154 от Гражданския процесуален кодекс.) - 6 месеца от датата на откриване на наследството (смъртта на завещателя или в деня на съда за обявяване смъртта му). Ако човек наследява имота дължи на провала на предишната наследник, тя се добавя към срока от три месеца, което означава, че новият наследник има девет месеца, за да обработват наследство.
Ако шестмесечният период трябва да се пропусне наследник, не е безнадеждна, както е посочено в чл. 1155: "Съдът може да се възстанови този термин и да признаем, наследникът е приел наследството, ако наследникът не е знаел и не трябва да се знае за откриването на наследството или пропуснали срока за други основателни причини и при условие, че наследникът, който пропусна срока за приемане на наследството, обърна съдът в рамките на шест месеца след причините за пропускане на този срок престава да съществува. "
С други думи, ако едно лице е имало основателна причина, например, че е болен, той е отсъствал за дълго време, за да работят в чужбина и др. Съдът може да ги възстановите в наследствени права.
За да решите проблема може да бъде и без да се обърнат към съда ", със съгласието в писмена форма до тази на всички други наследници, които са приели наследството".
Най-важното е, давност на правото на наследяване не се ограничава до законодателство. Наследникът трябва да се обърне към съда в срок от три години, считано от момента, в който научи за смъртта на завещателя. Въпреки това, за да разберете за това, че може на 5, 10 или 15 години, ако причината за толкова дълго невежество обявени за валидни. Точно по това време на несигурност се крие основната опасност за наследствен апартамент на купувача: незаписани наследник може да обяви по всяко време, дори години след смъртта на собственик на апартамент. Единствената надежда на купувача - решението на съда в негова полза.
Съдилища - за добросъвестен купувач
Между другото, тук идва друг важен аспект: ако имотът е купен на по-ниска цена, съдът може да се квалифицира като придобиване, както е несправедливо. Без съмнение, това е по-добре да се уточни в договора за покупко-продажба на апартамент пълната цена - е не само гарантирано ще върне всички похарчени за закупуване на активи в краен случай, а именно осъзнаването на сделката за нищожна, но и силно подкрепя придобиването на почтеност.
С други думи, ако сте наследили апартамента е продаден, а след това обяви новият наследник и искания за признаване на сделката за недействителна, тя може да получи само обезщетение на своя дял от наследството, на която той ще трябва да се прилага по отношение на наследниците, които продават един апартамент.
Можем да кажем, че на теория съда от страна на добросъвестен купувач. Има примери на обратните решения в съдебната практика, но те са малко на брой.
И все пак, теорията си остава теория, но основният проблем е по-видими нюанси и професионалисти, които са неизбежно се сблъскват с наследствен имот.
на стойност купуват ли е?
Едва ли подобен въпрос някой ще бъде в състояние да реагира по-добре брокери, които имат много години на практика зад продажби наследствени апартамента. И ако се колебаят да купуват, е по-добре да се предвиди възможните рискове. За съвет, ние се обърнахме към експерти от Москва недвижими имоти агенции.
- Трябва ли да си купите апартамент, получена в наследство? Колко големи са рисковете за купувача, и какви са те? важно да се посочи пълната стойност на договора е?
Виталий Пономарьов, управляващ "BEST недвижими имоти," клон "На Barricadnaya":
"Преди да си купите някоя апартамент, и най-вече" наследява "е необходимо да се идентифицират всички възможни рискове за купувача. Основният риск за закупуване на апартамент, на продавача, придобито по наследство, е липсата на възможност за проверка на всички потенциални наследници, които могат да се квалифицират за имението. Купувачът и негов агент няма да могат да се запознаят с всички роднини, които могат да търсят правата си. Такива потенциалните наследници не винаги могат да бъдат запознати и близки роднини.
Веднага казус: след смъртта на един човек, за да наследи правото да обяви един син от първия си брак, който не е знаел "единствената" (както си мислеше) дъщерята от втория си брак.
Общото ограничение период от три години. Но в този случай трите години, считано от момента на смъртта на наследодателя, а от момента, когато наследникът е научил или трябва да е научил за смъртта на това лице. Роднина на смъртта на наследника може да научите няколко години, например, във връзка с дългосрочните командировки в чужбина, военна служба, затвор или е наследник на 2-ри и 3-ти етап (при липса на наследници на по-ранен етап) и рядко общуват с мъртвите. Следователно, няма гаранция, че такова лице декларира правото си да споделят в апартамента на 3, 5 или 10 години, ако докаже, че не е знаел за смъртта на роднина.
В последната юриспруденция на такива случаи е малко едностранна лицето, навреме, за да вземе наследството. Съдилищата казват късно наследниците, че ако "тесни" роднини, те трябва да знае за смъртта на завещателя. И ако не е знаел за смъртта, какво си на близки роднини? Давността в този случай се счита от момента на смъртта. Но това не гарантира, че потенциален наследник няма да може да се възстанови срока за приемане на наследството.
Всички разходи по договора следва да уточни при покупката всеки апартамент, защото Само това ще се осигури възможност за пълно обезщетение в случай на прекратяване на сделката. Потомствен домовете, за да проверите това не е възможно, така че никой брокер не може да гарантира 100%, че клиент-там му няма риск за купувача с появата на други кредитори на апартамента, и, съответно, и да се върнат цялата сума на по-ниска стойност в договора. Решението за клиента. Понякога клиентите си да се такъв риск при покупката, докато набира нещо по-ценно и важно за вас.
Но е важно да се разбере какво определена ситуация в дадена сделка. Не можем да кажем нито "за" или "против" за закупуване на апартаменти в цялата наследствена. Както и при всички сделки с недвижими имоти, трябва да се направи оценка на ситуацията дълбоко във всеки апартамент поотделно. "
Оксана Myagkova адвокат вторичен клон на агенцията "ABC жилища":
Наследяването може да бъде приет в рамките на шест месеца от датата на откриване на наследството. След шест месеца по искане на наследник, пропусна срока за приемане на наследството, неговото нарушени десен ранени наследник въз основа и в съответствие с чл. 1155 от Гражданския кодекс може да се възстанови и да претендира за дял в наследи апартамента, това е риск от наследствен апартамент на купувача. Продажба или покупка на три години след влизането в наследство, от практиката, най-сигурни, защото През този период, като правило, всички наследници имат възможност да научат повече за откриването на наследството (в деня на откриването на наследството се признават дни от смъртта на завещателя (чл. 1114 от Гражданския кодекс)), и този период от време, достатъчен за възстановяване на нарушените си права.
Що се отнася до наследствени апартаменти, както и за всяка друга нужда в договора за продажба, за да укажете пълния пазарната стойност на придобитото апартамента, тъй като в случай на прекратяване на договора за продажба продавачът е длъжен да върне в апартамента на купувача и са получени от определен продажби договор парите, и наследник, правото е нарушено може да претендира за дял в наследи апартамента или делът на стойността на продадените апартаменти наследствени. И, разбира се, че ще бъде интересно да се получи дял от общата стойност на договора за покупко-продажба на апартамента, от наследниците на продавачите.
- Оксана, независимо дали са показателни случая се занимава с наследствен имот в практиката на компанията и че бихте могли да посъветва потенциалните клиенти (купувачи и продавачи)?
- Нашата агенция е проектирал повече от една сделка с наследствени апартамента преди това е заемал необходимите стъпки, за да се намали рискът от наследствени придобиване на апартамента. Едно такова действие е да се получи нотариално заверена декларация от наследниците, наследници по които продавачите са съгласни да плащат неизвестни наследници (ако има такива изведнъж се появи и декларират своите нарушени права) самостоятелно и за своя сметка, като не се допуска отнемане на купувача наследи апартамента.
- И ако времето на влизане в наследството са били пропуснати и апартаментът е украсена в съда, колко лошо е за продан? Или в рамка от съда, в резултат на по-наследници на спорове? дали това се отразява на ликвидността, цената на апартамента?
- За професионалисти такива сделки с недвижими имоти, на която правни документи е решението на съда, който влезе в сила, включително и решението на съда относно подновяването на условията на влизане в наследството не е някаква функция. Теоретично, ако има решение на съда, който влезе в сила, смятаме, че като потвърждение на факта, че въпросът за наследниците и апартаментът вече е прието, и то е над спора. От тази гледна точка, такъв документ заглавие леко успокоява и ликвидност, както и цената не е отразено. Въпреки това, всички случаи са индивидуални. "
Legacy и нотариус
С изучаването на нюансите на законодателството, или говорим за целесъобразността от закупуването на наследствен имот, е необходимо да се прилага по отношение на основното лице, което провежда случаи на наследяване - нотариуса. В допълнение, последните новости в нотариалния законодателство за по-добра защита добросъвестен купувач, както и прозрачност на информацията. Разберете най-големите проблеми, които сме помогнали на Алексей Комаров, нотариус от Санкт Петербург.
- Това може да е ситуация, при която едно и също наследство са различни нотариуси?
- Това може да стане само в резултат на повреда на електронната система, това е почти невъзможно. Дори и ако това се случи, нотариуси, което води наследствени дела, вижте програмата, която наследствен бизнес отворен правилно и въпросът ще бъде решен. Интереси на наследниците, във всеки случай, няма да бъдат засегнати.
- Ако завещателят е починал, независимо дали тя информира нотариални наследници (ако има воля) или наследниците трябва да се прилагат?
- Придобиване в резултат на наследяване на права и задължения на наследодателя собственост - правото на наследниците и, като общо правило, не носи отговорности за потенциалните наследници не създават.
- Какво е нотариус цена на услугите, което е наследствено случай и каква е работата на нотариус в случай на регистрация на апартамента по наследство?
- Задачата на нотариуса - да осигури законово прехвърляне на собственост и / или права на собственост и задължения на наследодателя, въз основа на неговата воля, изразена в завещанието или в негово отсъствие - в съответствие със закона. Контрол на юридическото прехвърляне на правото е много важно от гледна точка на гражданското оборот от, защото гарантира на новия собственик, който придобил имота от устойчиви наследник на нотариалния акт. Цената за наследството е съставена от много фактори и това зависи от състава на имота, броят на наследниците и ползите, които те имат, и т.н. Средната цена на наследството клирънс наследник от 7 000 до 10 000 рубли.
- Самата база - като форма - съществува за заетост за своето желание да бъдат проверени с PNP, но мисля, че в Санкт Петербург всички нотариуси волята им да са вече направени.
- Какво бихте посъветвали купувачите на апартаменти, които се прехвърлят на продавача по наследство? Има ли, според Вас, рисковете и как те могат да бъдат сведени до минимум?
- Проблемът е, че днес в Русия може да се справи с всички основни права на собственост на продавача. Независимо от това, сделката е в основата на титлата. завещателя себе си може да придобие наследил покупко-продажба в писмена форма и правото е регистрирана в Единния държавен регистър може да бъде оспорено или незначително.
- Какво бихте посъветвали клиенти?
- 1. Придобиване наследяват имущество, дори и след изтичане на една година от датата на регистрация на право на собственост върху собственика на имота. Една година - на давностния срок за оспорването на транзакцията.
Заглавие застраховка - допълнителна защита
Днес, закупуване на наследствен апартамент, купувачът е защитена от беда, а не преди, да речем, 10-15 години. Рисковете са намалени, но не и елиминирани. Допълнителна защита може да осигури застраховка заглавие, което досега не е получила нужното признание в Русия и малко търсене. Не всяка застрахователна компания предлага такава услуга, въпреки че застраховката заглавието се счита за обещаващ за Русия, като има силен инструмент за финансова защита на собственика.
Свързани статии