Ключовото понятие в отношенията между наемодател и наемател - отдаваема площ (отдаваема площ). За наемателя е основен настройки разходен център: В зависимост от обхвата на разходите за бизнес под наем е средно от 10 до 30 на сто от всички разходи на дружеството. За наемодателя - на базата на печеливша част. Следователно, методът за изчисляване на наемна площ е от изключителна важност. Но изборът на малки и големи: американският стандарт на BOMA или вътрешен ОТИ. За по-малко от 20 години на съществуване на българския пазар на недвижими имоти американския стандарт за изчисляване на отдаваема площ стандарт BOMA и български ОТИ (Бюро за техническа инвентаризация) са били в състояние да се разбираме доста добре. Съгласни сме с много експерти на пазара на този конкретен проблем за съществуването на двете системи не. По наше мнение, двата метода се допълват добре един с друг. По този начин, ОТИ повече технически точна и задължително за тези въпроси (планиране, координация), където прецизност надделява над здравия разум. На свой ред, BOMA стандарт позволява на разработчиците да се разбере по-ясно на възвръщаемостта на вашия проект, създава ясни правила за изчисляване на помещенията по отношение на тяхното участие в изграждането на обща инфраструктура, премахване на двусмислен език в преговорите. Той също така позволява на наемателите да сравняват различни оферти на пазара, а дори и косвено стимулира развитието на пазара към по-цивилизован вид, дизайн и качество на помещения фонд.
Според BOMA стандарт, измерванията се извършват върху вътрешните стени на доминантен повърхност без колони. Така площ на наемателя изчислява от съотношението на общата площ на употреба с формулата: ефективна площ, умножена по (използва директно офис, полезна площ) за фактор загуба наемателя (фактор на загуба). За да се изчисли коефициента на фактор загуба се прилага следната формула: Съотношението на полезна площ (сумата от площите на общите части и общите части потенциални под наем) към общата площ, очакваното наем (отдаваема площ / полезна площ - R / U). Съотношение R / U ( «КПД") се изчислява като към пода, а цялата сграда като цяло. За да извършите това изчисление областта на обществените пространства са разделени в две групи:
- области на общо ползване на наемател заети етаж (коридори, фоайета, фоайета, тоалетните и други обществени места), които са разпределени пропорционално между изискванията на наемателите площ;
- области на общо ползване на цялата сграда (главния вход, зимна градина, стая за защита, за хранене, и т.н. ...), които са разпределени между наемателите на сградата пропорционално на заеманата площ. В същото време, в съответствие със стандартната BOMA при изчисляването на сграда наетата площ не се взема под внимание вертикални участъци (асансьорни шахти, канали, общи по стълби).
И в крайна сметка ефективната площ за всеки наемател (директно използван за офис използваема площ), умножено по / U съотношението на R за своите етажа и сградата като цяло.
Има много митове на пазара на зоната на измерване на стандартите за BOMA. Помислете колко е вярно най-популярните сред тях.
Първият мит. BOMA стандарт, разработен от собствениците на сгради и служи за получаване на неочаквани печалби от договора за наем.
Всъщност, първият стандарт BOMA е разработен през 1915 г. от Американската асоциация на собствениците и мениджърите на сгради (Building асоциация на собствениците и мениджърите).
Въпреки това, един документ, разработен от преследване много различни цели: да се структурира на пазара на офис сгради, създаване на система за измерване, която позволява да се сравняват различни сгради. Разработените правила са допринесли за създаването на строги и ясни правила, тъй като в резултат на изпълнението се издава единен стандартен формуляр на резултати от изчисленията.
Логично е да се събира наем от наемателя не само за квадратни метра, където мебелите и компютрите, но и за пространството, което той редовно си служи: санитарните помещения, рецепция и лоби на лифт фоайето на партерния етаж, коридори, стаи за непушачи, стаи кафе Point и др. И таксата за помещенията, разпределени пропорционално между всички наематели на сградата.
Вторият мит. стандарти BOMA позволяват да се измери само офис пространство.
Разбира се, този стандарт е различен от техниката на измерване на офис площи, но общия подход и ситуацията ще продължи. В България, BOMA стандарт склада на широко приложение не е намерен. Опитите многократно са били направени от някои големи складови разработчици (PNK, Raven), но най-вече това помогна да се увеличи популярността на единственото им обект. Но по-голямата част от сделките на пазара на склад се проведе на системата за класическа изчисление.
Третият мит. Използването на стандарта BOMA не изисква специална подготовка, е съвсем тривиално изчисляване алгоритъм.
Това е заблуда, която, за съжаление, има на пазара. В стандартните позиции BOMA, има много сложни нюанси, които не могат да представляват непрофесионално. В резултат на това се получава неправилен резултат. Но грешен резултата в оценката на района води до финансови загуби.
В днешния пазар има фирми, които се занимават професионално с изграждане на стандарти селища BOMA. Цената на техните услуги е в съответствие с обема на извършената работа: 3-5 рубли на квадратен метър (срок на изпълнение на 3-4 дни).
Четвърти мит. Според стандартите на BOMA измери единствено офис сгради клас А.
Когато пазарът тепърва започва да се развива, използването на BOMA стандарти в високи сгради е по-скоро необходимост характер - от наемателите са чужденци, които реализират единственият подход за изчисляване. В момента, обаче, и много обекти от клас B се използват и при изчисляването на стандартната зона BOMA. Клас не влияе на възможността за прилагане на стандарти BOMA, както и за възможността за неговото прилагане.
Ако говорим за географията на BOMA стандарт на територията на Руската федерация, с оглед на настоящата икономическа и политическа monocentrism в нашата страна е най-широко използваният стандарт на САЩ получи на пазара Москва. В последните години е значително тенденция на използване на BOMA стандарти София пазар. Въпреки това, в други региони на България са все още по-голямата част от собствениците възприемат само един метод за измерване - на ОТИ.
Петият мит. Във връзка с различни резултати метода за изчисление на ОТИ е по-подходящ за наемателите и BOMA - за собствениците.
Несъстоятелността селища ОТИ и BOMA не е така, защото, че един метод е по-добър от друг, но поради коренно различни подходи и методи на изчисление. Ако разгледаме въпроса в юридическо ниво, принципът е стойността на наемна площ, която се появява в договора за наем, а не начинът за неговото изчисляване. Съответно, на въпроса какво е стойността на наемна площ, се постига между наемателя и наемодателя на масата за преговори, тъй като, наистина, и стойността на скоростта на наем, срока на договора, и така нататък. Г.
Ние знаем, че само на една действително се използва за български алтернатива на стандартната BOMA - Измерване на нетна площ за ОТИ (което, разбира се, някои повече от BOMA, тъй като те няма да бъдат взети под внимание колони и др ...) и увеличаване на стойността, получена при много субективно "капитан" коефициент. И ако BOMA да се постигне пълна прозрачност при формирането на коефициента на загубите, стойността на "коридор" собственикът на фактор изчислява, както се казва, "на око". Когато "коридор" фактор липсва и изчисляването на наетия площ се намалява до изчисляване на използваема площ от ОТИ, много, много малък.
Шести мит. В някои градове, България местните власти започнаха да обмислят BOMA стандарт.
Споделете!
Свързани статии