Покупката на апартамент в новопостроена къща, купувачът е сигурен, че ако той завършва с капитал на споразумение за разработчици, той е защитен от закона за съвместно строителство (FZ-214), и не може да се тревожи за нарушаването на техните права.
Това не е съвсем вярно. Ето някои нюанси. Тук не се включват купувач?
Фактът, че собственият капитал договор (DDU) беше наистина за цел да защитава правата на притежателите на Разработчиците на измами. но една единствена форма на споразумението не го прави. и условия могат да варират за всеки отделен случай.
Това означава, че всеки разработчик разработва свой собствен текст DDU - най-важното е, че е ясно противоречие с разпоредбите на закона FZ-214. Това дава възможност на разработчиците да манипулират условията на договора, както и тълкуването на разпоредбите на закона. Манипулирани, разбира се, в тяхна полза, колкото е възможно да улесни живота на себе си, и това усложнява за инвеститори в недвижими имоти.
Законодателят не предостави единен стандарт собствения капитал договор проба (DDU). законът гласи, само някои аспекти (вземания разпоредби), че споразумението следва само по себе си е задължително да съдържат. Например, споразумения за партньорство трябва да съдържат такива съставки като:
- правни основания за това строителство (посочете подробности за права върху земя, строителни разрешения и т.н.);
- описание на апартамента, който придобива притежателите на интереси (етаж, ярд, брой стаи, и други подобни);
- фиксирана цена на закупуване на апартамент (цена по договора);
- време строителството у дома (за прехвърляне на апартамента на притежателите на интереси);
- и някои други задължителни изисквания.
Ако РО не е посочено в закона на задължителните изисквания, той автоматично става нищожен. и няма да мине държавна регистрация в Rosreestra. Ето защо, всеки разработчик. като персонал от квалифицирани юристи, разбира се отговарят на необходимите изисквания. По принцип. Но дяволът, както знаем, е в детайлите.
проба договор собствения капитал (ОП) може да бъде изтеглена от тук.
Детайли DDU договор - по усмотрение на програмиста
С тези повечето части на договора, разработчикът майсторски отдръпване от определени задължения, предвидени в закона. Как? Да, почти същото, както направи Остап Бендер. Разработчиците тълкуват някои разпоредби на Федералния държавен # 214-различно от очакваното от законодателя, и на това лечение в тяхна полза. Или използвате стария национален метод - "., Което не е забранено е разрешено" Това се търси в вратички на 214-м-правни, които им позволяват да се вмъкне в условията на договора, които не са изрично забранени от закона.
Друг пример. Според FZ-214. от интерес на притежателите имат право да прекрати договора и да върне парите, платени. Ако те нарушили условията на жилищно строителство. Но на разработчика. Разбира се, не се интересуват от задължението да върнат парите вече, така че той е "уплашен" индивидуални точки на носителите на лихвените DDU условия. който предвижда санкции за притежателите на собствения капитал на прекратяване на (акционери) си инициатива.
Купувач е апартамент в нова сграда трябва да е наясно, че възложителят има право да събира от наказанието на притежателите на собствения капитал за това, което той желае да прекрати договора. И ако предприемачът все още се връща пари на наказание приспадането, притежателите на лихвените могат да получат пълно възстановяване на цялата сума по съдебен ред, без особени затруднения, така че дори и с интерес за използване на пари (параграф 2, член 9. FZ-214).
Предприемачът може да включва в договорите за партньорство и други условия, които са ограничени носителите на права, или просто психологически ги персонализиране не за да се увери (неблагоприятни за разработчици) действие. Например, по отношение на PO такива състави могат да присъстват от разработчика. като:
- Увеличаването на цената на договора едностранно, основанията за увеличаване на променящите се пазарни условия, изграждане (например, повишаване на цената на строителните материали);
- Избягването на плащане на притежателите интерес от разликата в цената, когато апартаментът е построена по-малко място, отколкото е посочено в проекта (т.е. определен "допустимо отклонение");
- Намаляване на гаранционния срок за строежа на апартамента, в това число чрез пренасочване на датата на неговото справка - не от прехвърлянето на притежателите на апартаменти по интереси, а след пускането на къщата в експлоатация;
- Ограничаването на възможността за съинвеститори да се оттегли от проекта чрез прехвърлянето на вземания по DDU;
- Указание за необходимостта от мястото на разрешаване на спорове - в друг град, в цялата страна, което е физически лишени притежателите лихвените възможно съдебен спор със строителя.
Собственият капитал на договор (DDU), може да има и други условия, в зависимост от въображението и уменията на юрисконсултите на разработчиците. Но купувачът трябва да са наясно с новите разработки, че някои такива думи могат да бъдат оспорени в съда, както и да ги разпознае като невалиден. дори ако те не са изрично забранени в FZ-214, но противно на така наречените "духа на закона" (правен термин).
Разбира се, такива действия, за да защитят своите притежатели на правата на лихвените следва да се извършва с помощта на квалифицирани адвокати.
Някои предприемачи са вкарани в условията им договори капиталови при които притежателите на лихвените ще трябва да плащат Zastroyschikudopolnitelnye пари. в допълнение към покупната цена на DDU. Например, разработчикът да настроите сметката за притежателите на лихвените за услуги на регистрация на завършени апартаменти в притежателите на имот по интереси. Изрична забрана върху него в закона има, но "духа на закона" предполага, че разработчиците и така е длъжен да направи това, но тъй като притежателите на щателен интереси с помощта на адвокат може да направи на разработчика да извърши процедурата за безплатно.
Предприемачът може да посочи в договора, че ако общата площ на апартаментите ще бъде построен на повече от определената в проекта, купувачът ще трябва да плати за инцидента резултат "екстра" зона. Логиката е разбираемо, но трябва да се има предвид, че грешката на разработчика (несъответствие площ) - това е негов проблем, а не на притежателите на интереси. И притежателите интерес не трябва да плащат за тези грешки, дори и ако по този начин той получава един апартамент малко повече пространство, отколкото е посочено в договора.
притежателите на интереси могат да влязат срещу допълнително заплащане по друг начин. Това зависи, например, от времето, когато той беше този, който, съгласно договора, поема задължението да плати за обществени услуги. Логично е, притежателите на лихвените трябва да започнат да плащат "общински", считано от датата на приемане на апартамента по Закона за трансфер. но в договора на разработчика да посочите, че задължението на сметки за комунални услуги произтича от притежателите на собствения капитал на доставката на къщата в експлоатация.
Друг често срещан трик е да Developers, че някои допълнителни условия на Договора за собствения капитал (ОП), не може да бъде определен в договора, и в допълнително споразумение към него, които вече са в ход, както е необходимо.
Например, когато stroitelstvaZastroyschik забавяне трябва да уведоми притежателите на лихвените предварително (2 месеца преди изтичането на срока, посочен в договора), както и да го покани да подпише допълнително споразумение към ОП. където периодът плосък предаване се прехвърля (точка 3, т. 6. FL-214). Но не всички инвеститори в недвижими имоти да знаят, че те не са длъжни да договорят и подпишат допълнителното споразумение да отложат предоставянето на къщата. Тези, които се подпише допълнителното споразумение, програмисти законно ще се избегне отговорността за провала на сроковете на строителството. И онези, които отказват да подпишат, ще бъде в състояние да изискват от дузпа с предприемача.
Практиката показва, че договорите за подписване партньорство (DDU). Купувачите на нови сгради обикновено имат малко познания за техните права, и не обръщат достатъчно внимание на нюанси и условията на договора. И на разработчика. В същото време, идва с нови трикове по DDU. докато общата сума на замяната му - предложи да подпише предварителен DDU. която в много отношения е подобен на РО. но в действителност няма нищо FL-214. и не попада в неговия защитен ефект.
Ако DDU реално - това е добре, а след това, под закрилата на притежателите интерес на закона FZ-214 определено падне. Останалите условия и текст по-добре изследването с профила адвокат. което не само казва какво трикове, прилагани в този договор разработчик. но също така предложи алтернативна формулировка на договора, защитата на притежателите на такива лихви трикове.
На практика, обаче, не всеки разработчик да се съгласи да промени условията на отделни негови точки на Договора на дялово участие. Но тук всеки решава дали да приеме предложените условия за програмисти. или не. Основното нещо, което купувачите на апартаменти (носителите на лихви) са очевидно са наясно, че той е подписал, и това, което тя може да се сблъска в бъдеще.
Правилата и последователността на подготовка на сделката за покупко-продажба на апартамента - на интерактивна стъпка картата по стъпка инструкции (отваря се в изскачащ прозорец).
Свързани статии