Вероятно всеки, който сега отива в банката за получаване на ипотечен кредит, допълнително ще намали оперативните си разходи. Но не всеки знае точно това, което трябва да бъде предоставена на първия етап на кредита, а след това, когато е платена. За информация как да се намали надплатената сума, ни казаха експертите, работещи с ипотека.
Например, ако заемът е взет за един милион рубли за срок от 15 години при 12% годишно, а след това под формата анюитетна на плащане на кредитополучателя ще трябва всеки месец да даде 12 хиляди рубли, но само 2000 от тях ще бъдат получени в плащането на главницата, на 10 хиляди рубли лихва върху размера на кредита.
Ако една и съща кредита е диференцирана схема на погасяване, в първите месеци на плащания на кредитополучателя ще бъде максималният - един месец, той ще трябва да даде на банката 15.5 хиляди рубли. От тях 10 хиляди лихва върху размера на кредита, както и 5,5 хиляди рубли ще бъдат кредитирани по сметка на погасяване на главницата. Тъй като лихвата по кредита се изчислява дължимия остатък, като плащанията път на такъв заем ще бъде намалена.
Ето защо по-голямата част от кредитополучателите се стреми да вземе кредит с диференцирано заплащане. Въпреки това, фактът, кой от тези два вида кредитиране е по-изгодно за кредитополучателя, има и друга гледна точка.
"Ако сравните размера на плащането за времето на обслужване на кредити, след което плащанията анюитетни човек наистина надвзети повече - обяснява заместник-директор на" Кром "Максим Omel'yanchuk. - Но ако при избора на кредит с този критерий, а след това по-лесно да се откажете от мисълта за кредитиране. Както при всяко връщане на кредита винаги ще има повече от взет от банката. От моя гледна точка, изплащането на анюитет за кредитополучателя е по-изгодно. Въпреки факта, че общият надплатената сума, ако вземем предвид целия срок на кредита, отива повече за тази опция на кредит човек може да получи кредит за по-голям размер.
Както показва практиката, в повечето случаи, кредитополучателите са склонни да се вземе банков заем с максимален размер, който в заплатата могат да очакват. Ако нивото на доходите позволява на кредитополучателя да плаща месечните 15 хиляди рубли, според програмата, плащанията по анюитетни той може да получи заем 1,25 милиона рубли. Ако тя има най-малко 300 хиляди рубли за авансово плащане, ние вече може да разчита на най-евтин апартамент с една спалня. Проблемът с повечето кредитополучатели, е, че те нямат плащане надолу, или е много минимална. След това програмата с диференцирано заплащане те ще получат само 970 000 рубли. С други думи, всичко, което тези кредитополучатели ще имат възможност да се разчита в този случай - е в общежитие ".
значително отрицателно
"Когато човек с диференциран график изплащане на ипотека с първите месеци от започване да плащат значителни суми, които съставляват по-голямата част на семейния бюджет, често в същото спестяване на лечение или възстановяване време, има възможност, че след няколко години той може просто да се изтощите", - казва Максим Omel'yanchuk.
Увеличаване на срока на кредита
Друг често срещан съвети при избора на кредит - за да изберете по-дълъг срок на кредита. Зависимост е проста: колкото повече ще бъде периодът, за който издава на кредита, толкова по-ниска кредитополучателя ще трябва да плащат всеки месец.
"Според нашите изчисления, най-добрият план заем е 15 години, - казва Максим Omel'yanchuk. - Тя ви позволява да плащат по кредита в малки количества, които няма да се създаде тежест върху бюджета на семейството си, и в същото време размерът на общо надплатената сума не е, че толкова значима. Ако заемът е взет 1 милион рубли, а срока на кредита от 5 години, месечната вноска ще бъде 22 250 рубли за 10 години - 14 350 рубли, в продължение на 15 години - 12 000 рубли за 20 години - 11 000 рубли, в продължение на 25 години - 10 500 рубли, 30 години - 10 300 рубли. Но си струва да плащат допълнителните 15 години, за да се намали размера на месечните плащания в размер на 1 700 рубли. "
Въпреки това, според експерти, понякога има ситуации, когато има смисъл да се вземат заем за по-дълъг период от време. "Стана така, че кредитополучателят да си купите апартамент, не е достатъчно, взето в заемни средства, чиято цел не е малка сума от порядъка на 100-200 хиляди рубли. Тогава наистина срока на кредита може да бъде удължен за сметка на размера на кредита също се увеличи леко - обяснява Максим Omel'yanchuk. - След това, когато кредитополучателят е променила живота ситуация и ще има свободни пари, той може да изплати заема по-рано. Промяна срока на кредита може да бъде във всеки един момент. "
плащам предварително
Но най-често срещаният съвет - започват в началото гасят заема възможно най-скоро.
"В много банки за вдигане на мораториума върху предсрочно погасяване на ипотека, а в тези, в които тя все още е в сила, тя варира от 2 до 6 месеца, - казва Жана Malakhov - след този период кредитополучателят има право да направи предсрочно погасяване. Така например, месечната вноска на семейството е 15 хиляди рубли, двамата съпрузи получават платени отпуски и са готови да направят голяма сума - 30 хиляди рубли - като частично предплащане. Кредитополучател, която произвежда началото на частично погасяване, банката може да поиска преизчисляване на плащанията или срок на кредита. "
Сред банките, които дават заеми, е такова, че частично предсрочно погасяване на кредитополучателя да се осигури възможност за избор между промяната на срока на кредита и промяната в месечната сума за плащане.
"За клиентите на банките е много по-изгодно да се намали кредитните условия от размера на месечната вноска - съветва Jeanne Malakhov - в този случай размерът на надплатената сума като резултат ще бъде значително по-малко. И това е най-добре да се извърши частично погасяване на кредита е в ранните години на кредит употреба, след което тя ще бъде в състояние да се сведе до минимум надплатената сума. Защото, когато формула анюитетни плащания е проектирана така, че през първите няколко години главно клиент плаща лихви. Например, един кредитополучател вземе заем от един милион рубли за срок от 15 години. Кредитна програма е графика на анюитет погасяване. Месечната вноска по него ще бъде 12 хиляди рубли. Но ако до три месеца след получаване на кредита кредитополучателят прави частично възстановяване на средствата на столицата майка в размер на 365 хиляди рубли, и намалява срока на кредита, вместо предишната срока на кредита да плати за него ще бъде 6,5 години. Първоначално, надплатената сума по кредита, взет за 15 години, щеше да е в размер на 1.144 млн рубли. Въпреки намаляването на срока на кредита за 6,5 години, размерът на надплатената сума ще се намали до 295 хиляди рубли. "
Намаляване на плащания или срока на кредита
Не забравяйте, че с течение на времето се увеличава заплатата на кредитополучателя, както и плащане заем всичко остава същата. И заем плащания, тези суми ще престанат да бъдат важна част от доходите на кредитополучателя след петата година.
Използвайте майката капитал
Източникът на средствата за предсрочното погасяване на кредита може да бъде столицата майчинство и приспадането на данъци. "Напоследък, за частично предсрочно погасяване често се използва за майчинство капиталовите фондове - казва Жана Malakhov. - Абсолютно всички банки ще го приемат като плащане ипотека. Това предложение е особено благоприятно в случаите, когато кредитът се предприемат за подобряване на условията на живот, за да се въведе такса в обменните апартамента. Размерът на допълнителните плащания в този случай, като правило, е малък и е на около 700 хиляди души, 365 000 от тази сума могат да бъдат възстановени за сметка на капитала родител. Семеен е да се плати само около 300 хиляди рубли. Месечните плащания по този заем не се окажат по-голям натиск върху семейния бюджет. В този случай, на семейството е в състояние да се премести в нова, по-комфортен и просторен апартамент. "
Всеки гражданин на Русия веднъж в живота, има право на приспадане на данъка. Държавата се връща в харчат за закупуване на апартамент за 13% от максималния размер на 2 милиона рубли. Максималната печалба е 260 хиляди рубли. Но ако жилища, закупени в ипотека, кредитополучателят има възможност за по-нататъшно увеличаване на плащанията. Фактът, че лихвата по кредита се отчитат отделно, и на кредитополучателя има право да получи 13% от платената на лихвите по заем сума.
монитор
Друг начин за намаляване на плащанията - следват промените в лихвен процент по кредита и ако тя е да се постигне значително намаляване на изменения на заеми.
"Ако лихвеният процент по време на обслужването на кредита е спаднал, има два варианта в тази ситуация: човек може да рефинансират с друга банка или банкови проценти изрязани за него. В нашата практика, това беше най-скоро пример, когато банката отиде да удовлетвори изискванията на клиентите и понижи лихвения процент за кредитополучателя, който взе заем на 17% годишно в най-острата фаза на кризата. Въпреки, че това е първият подобен случай в Красноярск пазара на недвижими имоти, от които съм чувал. Но аз мисля, че с течение на времето банките ще започнат да се разбере, че ако те не преразгледа условията за такива клиенти, тези кредитополучатели могат да отидат на конкуренти. Ето защо, следват скоростта на промяна в банката е необходимо. Ако скоростта е намаляла с няколко процента, а преди кредитополучателя има избор, рефинансиране в друга банка или да се прилагат към поръчката си за преразглеждане на скоростта, трябва да се напише писмо. "
предпочитания употреба
Като един от начините за намаляване на разходите, можете да използвате тези настройки, които банките предлагат някои агенции за недвижими имоти. Фактът, че кредитополучателите, които правят на ипотечен чрез агенцията - банки-партньори, да получите кредит при по-благоприятни условия от тези, които се прилагат към собствения си банка. Обикновено тези предпочитания са в по-ниска, обикновено половин процент, кредитиране процент. В допълнение към намаляването на скоростта на спад може да се предлага на комисията за издаване на ипотека (ако има такъв в банката), или намаляването на мораториум върху предсрочното погасяване на кредита.
Ипотечен кредит с анюитетни вноски
Кредит за 1 милион рубли под 15% годишно в продължение на 15 години, на надплащане интерес - 1,519,257 рубли.
застрахова себе си
Понякога, като начин да се спестят разходи при получаването на ипотечен кредит на кредитополучателя се препоръчва да се избере фирма, която ще се занимава с осигуряване. Въпреки това, експерти, интервюирани се съгласиха, че разликата в няколко хиляди рубли, които се получават от кредитополучателя чрез позоваване на застрахователите, не може да се нарече значителни спестявания.
Запазване чрез намаляване на размера на застраховката, също няма да работи. Обикновено банките изискват застраховка ипотекиране апартаменти, не се изисква застраховка живот и кредитополучателя увреждания. Но ако е някой, които искат да спестят пари, да се откаже този вид застраховка, лихвеният процент за него в този случай вероятно ще се увеличи.
"Обикновено, банката предлага избор между 5-6 застрахователни компании, така че кредитополучателят винаги могат да намерят оптимални условия, - казва Жана Malakhov. - След кризата, много компании се интересуват от привличането на нови клиенти, са се променили към по-добро застрахователни условия. Застраховка тарифа зависи от възрастта на кредитополучателя, теглото му, здравословно състояние. И ако лицето, което купува на кредит, добре, не разполага с лоши навици, сумата на застраховката ще бъде минимално за него. При условие, че заемът е взет в един милион рубли, както и размерът на премията е 0,7% от размера на кредита, кредитополучателят ще трябва да плащат годишно 7700 рубли. Размерът на премията се начислява върху остатъка на дълга, така че ако в рамките на една година клиентът поставя някаква част от кредита, а след това на следващата година премията за нея ще бъде намалена. "
Ипотечен кредит с диференцирано заплащане на труда
Кредит за 1 милион рубли под 15% годишно в продължение на 15 години, на надплащане интерес - 1,131,250 рубли.
Не отлага купуването
"Най-важните съвети - ако някой иска да се намалят разходите, закупуване на апартамент на кредит, вие трябва да изберете качество на съоръжението, а не да се отложи покупката, - казва Максим Omel'yanchuk. - Защото основното клиентът губи пари не при избора между кредитни програми, а когато търсите апартамент за дълго време. Ако по време на периода, докато купувачът търси подходящ обект, недвижими имоти се е увеличила в цената, загубата му ще надвишава сумата, която той ще бъде в състояние да се спестят пари при избора на кредит. "
Според експерта, все още има някои клиенти, които се нуждаят от подобряване на жилищните условия, се чака времето си, надявайки се да се промени цената.
"Чрез намаляване повишенията на лихвените проценти в недвижими имоти винаги е на цена - обяснява Максим Omel'yanchuk. - Ипотеката става все по-достъпни, все повече купувачи могат да използват кредита, се увеличава търсенето. Съответно, цената се покачва. Ако днес на кредитополучателя се на ипотечен милион рубли под 12%, месечната вноска ще бъде 12 хиляди рубли за него. Ако скоростта пада до 9 процента, цените на имотите ще се увеличи с най-малко 200 хиляди, а за закупуване на апартамент един човек ще трябва да се вземе заем, има 1,2 милиона рубли, и да плащат месечни 12,2 хиляди рубли. "
Така че, дори ако спадът в цената, която сега е в очакване на някои клиенти в близко бъдеще ще продължат да плащат по кредита те ще имат повече, отколкото те биха чрез вземане на ипотечен незабавно.
Списание "Real-Info» №11 (121). 08/06/11
Свързани статии