Първият офис на младата фирма - важен етап в бизнеса. Много компании започват да се офис избор в момент, когато перспективите за по-нататъшно развитие, все още не са ясни: в такава ситуация е лесно да се направи грешка с избора на правилните помещенията и сключва очевидно неизгодно договор.
"Важно е да се разбере дали компанията е готова за редовните и дълго да се харчат за офис под наем. Компанията, която първа влиза в длъжност, не може винаги да оцени правилно финансовите им възможности и да се разбере колко е готов да похарчи за наем, "- предупреди той директора на отдела за корпоративни клиенти отдел на офис недвижими имоти Knight Frank Мария Zimin.
За да помогне на начинаещите бизнесмени избират наистина подходящи помещения за офис, издание на "RBC за недвижими имоти" се обърна за съвет към водещите брокери, работещи с търговски недвижими имоти в Москва.
Талантливи млади предприемачи се нуждаят от малък офис, който няма да изисква твърде много пари за редовно плащане наем, сигурни брокери, които адресирани "RBC за недвижими имоти". "В много сгради има малки офис помещения от 100 кв. м, което е достатъчно течност. По принцип малките блокове се предлагат "за продажба", - каза заместник-директор на офиса CBRE Елина Степни.
Най-трудната част при избора на помещения - за да се определи размера на офиса, старши директор на корпоративни услуги на Cushman Wakefield Елена Колесникова. "За съжаление, много малко количество от висококачествени офис сгради разделена на малки блокове на етажа, - заяви експертът. - Можете да наемете професионален консултант или да се съберат най-много информация от всички налични източници ".
, Вие трябва да отговорите на няколко основни въпроса правилно да формулират своя собствена молба за отдаване под наем на офис.
Откъде знаеш кой офис ви е необходимо?
Контролен лист за стартираща компания от директора на отдела за офис недвижими имоти С.А. Ricci Дмитрий Жидкова:
- Какъв бюджет за наемане на стая на компанията и каква е наемната цена ще плащате всеки месец?
- Каква е площта наистина имате нужда? Това е около 150 квадратни метра. м или 50 квадратни достатъчни. м? Имайте предвид, че според санитарните норми, с помощта на LCD монитори в офиса за едно работно място трябва да бъде не по-малко от 4,5 квадратни метра. м. За начало, можете просто да се размножават 4.5 на броя на служителите, които постоянно ще работят в офиса.
- Важен ли е териториалния фактор? Е необходимост за вашия бизнес локация в центъра на града (това е важно, например, адвокатски кантори) или сте доволни от офис в Москва Околовръстен път?
- Каква е прогнозната оценка на наемния период: месец, два месеца, шест месеца, една година или повече?
- готов да лежи в бюджета за разходите за ремонт, мебели и офис оборудване ли сте? Ако отговорът е "не", тогава е логично да се разгледа възможността за настаняване в съвместна работа. Не забравяйте, че разходите за ремонт никога няма да се върнат, но мебелите и оборудването може да вземете със себе си, когато се движите.
Изборът на териториален офис място трябва да зависи от това, което специализира млад бизнес, вярваме в Knight Frank. "Например, консултантите седят в качествени сгради в центъра на Москва. Тези клиенти идват, и е важно да се покаже състоянието на компанията, за да се подчертае имиджа си. Но IT-индустрията се фокусира главно върху бюджета и неговите служители. За такива компании, най-важното е удобството на служителите и тяхната удовлетвореност на работното място - в тази област е висока конкуренция за таланти - каза Мария Zimin. - Фирми от reteyl сегмент, заети от офиси не в премиум места, тъй като бюджетът за наема те обикновено са малки ".
Най-голямата трудност е самото търсене, тъй като малко качествени помещения са в голямо търсене, и предлага публикувано в Интернет винаги не са от значение, предупреди Елена Колесникова от Cushman Wakefield. "Днес е лесно да се спестят пари за наемане на офис площи, тъй като пазарът е криза на свръхпроизводство на офис площади - около 20% свободни офис площи. Цени за офиси се намират на дъното, така че всичко зависи от изискванията на наемателя на помещението, а вкусът, "- каза Дмитрий течност.
"В центъра на Москва, можете да наемете офис в стара къща: наем на сграда площ от 2 хиляди кв М.. м изцяло ще струва около 25 хиляди души. търка. 1Q. м на година. Често тези помещения са разделени на няколко части, например, 500 квадратни метра. м, а дават по 30 хиляди. търка. 1Q. м на година. От полза за всички: и собственика в този случай става все по наемателите получават офис в центъра на Москва - каза в компанията С.А. Ricci. - технологични стартиращи компании могат да наемат стая в една от индустриалните паркове в Москва, но и за това, че ще трябва да получи статут на постоянно пребиваващ. Ето защо, тази опция не е за всеки и стартиращи фирми. "
Най-логичният избор за млад ... бизнес Офисът е извън Москва, сключен брокери. В този случай, на наемателя може да се намери удобна стая за цената от 8 хиляди души. Към 10 хиляди. Разтрийте. 1Q. м на година, компанията заяви CBRE. Привидната сложността на този сценарий би било възможно офис разстояние от метрото.
За да платите в долари или в рубли?
проценти долар почти са изчезнали от пазара на офис в района на Москва, съобщиха брокери, интервюирани "RBC за недвижими имоти". "Темпът на долара на пазара - това е рядко изключение, което се случва в сегмента на високо бюджет, - собственик на" еко-офис ", каза Андрей Ковальов. - интересното на пазара за малки и средни предприятия и стартиращи фирми, изцяло премина на рублата. Ако собственикът на земята предлага наемателят малък процент долар с него определено нещо не е наред. "
"Ясно е, че тези наемодатели, които предлагат долари или евро, не са готови да променят своята визия за един единствен индивид малък наемател - каза Елена Колесникова. - Ако ние говорим за много хиляди метра - Мисля, че има възможност за промяна на гледната точка на лизингодателя на. Спрямо търсенето - тя съществува както на рублата, и проектите за долар, това зависи от сметките на наемателя ".
Пазарът на офис в района на Москва могат да бъдат разделени в класове А, B и C. клас А - това е най-скъпите и престижни бизнес центрове в най-удобните места. Клас C - ekonomvariant в остарели сгради далеч от метрото и основни пътни артерии. Клас Б - междинно съединение, което често се раздробява в конвенционално разположение В- и B + е по-скъпо.
"В офисите от клас А е най-ниската наемна цена (с разходи за отрязване, ДДС и оперативни) е в размер на 11 800. Разтрийте. 1Q. м на година. В клас В + е около 8500. Rub. 1Q. м на година, в клас Б е на 7 хиляди души. търка. 1Q. м на година - изброени Дмитрий Zhidkov. - Всички фирми, които предлагат офис площи в такива курсове в района на Москва или извън нея. Ниският процент се дължи на отдалечеността на обекта от центъра и от метрото. Ето, най-голям брой свободно място там. Търсенето на такива помещения са наематели, за които място не е от значение. "
Какъв е срокът за сключване на споразумение?
Ако говорим за малките фирми, че има смисъл да се заключи, краткосрочни договори - за един месец, два месеца и една година, според С.А. Ricci. "Тази възможност осигурява съвместна работа, който, в допълнение, гъвкави лизинг условия - подкана течност. - Ако бизнесът ви бързо върви нагоре и ще изисква повишена персонал и увеличаване на офис пространство, за съвместна работа, като правило, е в състояние да предостави такава възможност, за разлика от бизнес център и многофункционален комплекс. Но когато разбереш, че вашият бизнес се чувства уверен и добре развита, че има смисъл да се мисли за дългосрочно споразумение за лизинг, в който случай условията, при които е сключен договорът, ще продължи. "
За съвместна работа срещу Офис: плюсове и минуси
Стандартният срок на лизинга, се смята за класически офис в продължение на пет години, но е малко вероятно да отговарят на новак такъв дълъг период, казва Елена Колесникова. "Важно е да се помни, че договорът за наем - сериозен правен документ, който може да бъде прекратен само от условията, установени от нея" - каза старши директор корпоративна Cushman услуги Wakefield.
"В договора може да се включи точка на възможността за прекратяване с предизвестие на наемодателя - собственик на предложената" Ecofys "Андрей Ковальов. - Това елиминира необходимостта да се реши ситуацията по съдебен ред, ако наемателят с каквито и да било бизнес проблеми и той не може да продължи да плаща наема. Условия за предсрочно прекратяване - стандартен компонент на договора за наем ".
В случай на благоприятно процент и други търговски условия, по-благоприятни за наемателя да подпише договор за наем за дългосрочен период, според CBRE. "В същото време е необходимо да се предвиди възможност за експанзия в случай на растеж на компанията в краткосрочен план", - обясни Елена Степни.
Ако започне веднага се отнася и за голям офис площ от 1 кв. М. м, а след това една компания трябва да се подготви за договор за три години, според Knight Frank директор на корпоративни клиенти. "И наемателите и собствениците на неудобни договори за по-малко от три години, ако ние говорим за кадри на най-малко 700 квадратни метра. М. Страните ще продължат да инвестират в офис пространство: това е инвестиция в украса, оборудване и обзавеждане, които не се рита за една година - каза Мария Zimin. - В допълнение, в споразумението за 04:57-годишен е по-лесно да се регулира отношенията. Нашите препоръки за договорите за настаняването на 50-70 лица: на службата от 700 до 1000 кв М.. м в продължение на пет години с право да се отцепи след три години. "
Как да се преговаря?
За да се пазариш с наемодателя и да поиска отстъпка - предпоставка за всякакви преговори, заяви пред фирмите С.А. Ricci, Cushman Wakefield и Knight Frank. "Ние не забравяйте - винаги трябва да се пазарим - предлага Дмитрий течност. - Важно е да се разбере, че собственикът на евтин офис в добро разположение е малко вероятно да ви направим отстъпка, но собственикът на пълнежа е лошо обект е вероятно да направи отстъпки. Можете да получите отстъпка от 5 до 10%. "
"Във времена на криза, когато е време да се преразгледат глобални споразумения, ние постигнахме спестявания в наемите на до 30% - казва Мария Zimin. - себе си наематели на практика е възможно да се намалят разходите с около 10%. "
Никой не иска да бъде собственик на празен офис, опроверга "еко-приятелски офис" домакини аргументи С.А. Ricci. "Домакинът не иска да се промени наемателите всеки месец: имота трябва да работят и да генерират приходи, - каза течност. - Отстъпки не само в парично изражение. Хазяина може да предостави без наем период, включително комунални услуги в таксата под наем, предоставяне на безплатни места за паркиране, и така нататък "
Професионални наемодатели не са изграждане трикове, сключен в Cushman Wakefield. "Те са важни репутация, те са вероятно да имат размер портфейли значителен недвижими имоти. Те са просто, колкото е възможно, за да защитят своите интереси, - обясни той логиката на договарянето Елена Колесникова. - Същият принцип се споделя от наемателя, ако правилно заземен. За сключването на успешна сделка страните трябва да се споразумеят за взаимно изгодни условия - в полза на съвременния пазар позволява това. За да се страхуват supercheap предложения от непрофесионалните играчи. Там са възможни трикове наистина. Но това не означава, че специалисти са винаги скъпи - просто не трябва да се стремим към абсолютната евтинията и преговаря с няколко потенциални партньори в същото време ".
Свързани статии