С течение на времето, намаляване на относителните разходи за сгради и съоръжения за различни причини: влошаване на сгради в експлоатация; неблагоприятни ефекти върху околната среда; промените в технологията; на въздействието на други външни фактори.
Амортизация - е загубата на полезност, а оттам и стойността по някаква причина. Когато носите разходния подход се измерва в текущи цени, в сравнение с текущата разменна стойност.
Има два подхода за оценка на общото износване: преки и непреки.
Когато индиректен подход, общата цена е резултат от прилагането на пазарен подход или доход (или и двете) се приспада от пълния размер на разходите замяна на сградите и стойността на земята. Ако, например, стойността на (разменна стойност на подобрения и пазарна стойност на земята) на имота е 280 000. Г. Д. Тъй като пазарът и рентабилни методи се оценява на 200 хиляди. Г. Д. Разликата в 80-ата. Г. Д. е начислената амортизация.
В директен подход - прави оценка на всеки вид амортизация за всеки компонент от оценен имот. В течението за дълго време, вътрешното практика два вида износване: физическа izdoralny. В областта на оценка на недвижими имоти се даде възможност за triida износване; физически, функционални и външен.
Физическа влошаване (физическа стареене) - този път zdanie'M''btechenieM загуба на сила, стабилност, намаляване на специфични изолационни свойства топлина звук, вода херметичност (физически влошаване на сградата). "
FunktsionalnyyjAMOC ^ ywaiviOHdJibnot или техническото остаряване.) - един вид морален влошаване, т.е., намаляване на разходите за очакваната модата obekta_izza_nesootvetstviya (дух на времето), липсата или излишък chegoliboGShtgrishr, "система за отопление ..
Той изостава от съвременните стандарти или фондации по-мощни, отколкото е необходимо, или се просна и при условие, общински уреждане т. Г. Този тип износване зависи най-вече от нивото на научно-техническия прогрес в промишлеността, строителството и архитектурата.
Външен износване - външен излизане от употреба, икономически и морално изхабяване, или "излизане от употреба по местоположение или в резултат на околната среда. Например, улично задръстване на автомобилния трафик, изграждане на вредни за околната среда на бизнеса в близост до обект на оценка, икономическа рецесия и така нататък. Г.
Физическата и функционален амортизация може да бъде избегната и неизбежно.
Ustranimyy.iznos - когато разходите за преместване или корекция на дефекта "е по-малка или равна на общата стойност на очакваната добавена стойност (очакваните потенциалните ползи) Ако разходите за отстраняване или корекция на дефекта е по-голяма от очакваната добавена (очакваните потенциалните ползи) стойност, а след това се носят несменяем .. Така например, в насипно състояние мазилка, напукани тавани, течащ покрив - подвижна физическа амортизация; износване на носещи конструкции на сградата - неизкореним физическата амортизация.
Физическо влошаване се определя по следния начин. На първо място, оценка на стойността на текущата (разсрочено) ремонта. След определяне на цената подмяна на компоненти с кратка продължителност (текущи активи) и размера на тяхното износване. Освен това, се добавят разходите за ток (висящи) ремонти и разходите за краткосрочни активи и се приспадат от общата стойност на възпроизвеждане (vobetanovitelnoy стойност) на сградата. По този начин се определи пълния размер на разходите за изграждане на елементи с по-дълъг живот (дълготрайни материални активи). И след това оценява и износване. Амортизацията на тези елементи е почти винаги фатален.
Еднократна функционално облекло - липсата на стара сграда инженерни системи, които в съответствие със съвременните изисквания удовлетворени във всички новопостроени сгради. Неуспешните obemnoplanirovochnoe апартаменти на решения (ниски тавани, малки стаи, и т.н. ...) - пример за несменяем функционален амортизация. Ако излизане от употреба поради елемент липса kakogoto, която е на разположение във всички тези новоизградени съоръжения (например, климатик в хотелските комплекси), степента на износване измерва с разликата между разходите за инсталиране такъв елемент в реконструираните обекти и ново строителство. Ако, например, вътрешен водопровод заменя с италиански, пълното износване определя обща цена за такава смяна.
Външен износване винаги е невъзстановим.
Сумата от всички три вида на амортизация - натрупаната (общо) / носене.
Има три най-общ метод за определяне на степента на влошаване: метод на счупи компонентите (определяне на износване за всеки компонент на сграда с последващо сумиране); Метод живот (на базата на отношението на човешкия живот и живота на сградата); продажби сравнителен метод (пазарна проба, като се използват данните за пазара obektovanalogov).
разбивка по компонент метод. Използвайки този метод, се определят три вида износване на отделните строителни елементи: физически, функционални и външни. След това те се сумират. В този случай, физическото и функционалното амортизация е разделена на подвижен и който не може да се махне.
сгради физическото увреждане, определени по два основни начина:
Въз основа на визуална проверка на конструктивните елементи, загубата в проценти на имоти за изпълнение чрез специални маси;
от проучване на сграда с определянето на цената на работата, необходима за възстановяване на работата на структурите и системите.
За да се определи физическо влошаване на отделните структури разглеждат като отделни части с различна степен на износване.
За да се определи физическо износване, можете да използвате "специални маси в ведомствено оценка правила сграда код на физическото увреждане на жилищни сгради.
Функционално износване - в резултат на различни видове функционални недостатъци, излишък или недостиг на потребителски качества. Функционално облекло - е разликата между потенциалната стойност на сградата към момента на оценка в съответствие с актуализираните компоненти и съща стойност към датата на оценяване без тях.
Външен износване е присъщо на недвижими имоти, защото на фиксирана местоположението му. Списък на факторите, които причиняват този вид износване, това е почти безкраен. Външен износване, както и функционални, се измерва най-често загуба на наем недостиг.
Метод TTL. Методът се основава на следните предположения:
Терминът икономически живот (икономически живот) - период, привличане на която сградата допринася за общата стойност на имота, а именно, използван с цел печалба; ..
типичен период на физическия живот - период от време, през който съществува тази или онази структура, функции и е подходящ както за живеене, работа в нея. Тъй като много сгради, построени преди повече от сто години, все още функционира, а след това се предскаже очаквания живот на физическия живот е много трудно. Можем да предположим, че, като правило, по време на нормална експлоатация на сградата, тя може да бъде равен на периода на икономическия живот;
.. Ефективно възраст се базира на оценката на външния вид на сградата ^ му състояние, планиране, икономически фактори, влияещи върху неговата стойност, т.е., как сградата изглежда, че се носи;
хронологичната възраст, когато се оценява точка, но при изчисляването на разходите за това е на малко значение. Действителни и ефективни възрасти при нормална експлоатация на сградата могат да бъдат едни и същи;
остатъка от срока на икономическия живот - за период от време до края на икономическия живот към датата на оценката.
Зависимост между тези понятия, както следва: амортизация, изразен като процент и е съотношението на количеството на износване на разменната стойност на сградата, е съотношението увеличава срока на действие на икономическия живот. Математически, тя изглежда така! С
А ^ W, Sun sezh
А къде - носят; г д.. BC - възстановителна стойност, г; д.. ЕГ - ефективна възраст в години; SEZH - ср ^ икономически живот години; PI - процентът на износване.
Така например, на срока на икономическия живот на сградата се определя от 60 години насам, ефективното възрастта на обекта и добре операцията по поправка се определя от 15 години насам. Износване на тези условия е 15 60 100% = 25%.
Носете може да се определи с помощта на това уравнение:
--- = --- PI операционна система = PV + ЕГ + OS
където PV - действителната възраст в години; ЕГ - ефективна възраст в години; OS - остатъка от срока на икономическия живот години; PI - процентът на износване.
Методът за вземане на проби на пазара. Този метод се основава на данните за пазара, т.е.. Д. Когато за да се определи степента на износване на прогнозния обект с помощта на данни от текущите сравними продажби. Както е известно, когато метод сравнение продажби 3-5 сравними обекти (obektovanalogov) са избрани за оценяване. Последователността на работа на всеки от предметите показват пример на един от тях.
1. Качват сравнима с основните параметри оценяват обект. Нейната продажна цена е 260К. Г. Д. Пазарна цена на частта земя 40 се определя в хил. Г. Д.
2. Определяне на разходите за подобрения като се има предвид износването (продажна цена минус пазарната стойност на земята) .. 260-40 = 220 г д-та.
3. Определяне на разходите замяна на сравнима обект към датата на измерване (например, чрез разграждане на компонентите) - 310,000 г е ...
4. От разходите за замяна на сравнима обект към датата на измерване (... 310,000 г д) се изважда стойността на подобрения предвид износването (220,000 г е ...) за получаване на обща стойност износване - 90000 г е ...
5. Ефективно Сграда Възраст - 15 години.
6. Определяне на средната годишна амортизация от него (90000 г д ...) се раздели на ефективната възраст (15 години) - 6-ти Г Д ...
7. Изчислете средногодишният темп на амортизация:
6-та. D. Е. 310,000. D. Е. • 100% = 1.94%.
По същия начин, разгледани други подобни обекти. данни P1Shluchennym определят средна годишна скорост на износване, което се приема желаната стойност за обекта на оценка.
Контролни въпроси и задачи
1. Дайте определение на термините "Цената на възпроизвеждане" и "замяна разходите".
2. Какви са използвани за оценка на разходите за изграждане на ново съоръжение на разходите подход методи?
3. Списък на видовете амортизация собственост, използвани при разходния подход.
4. Какви са използвани за оценка на степента на износване на прогнозния обект методи?
5. Определяне на термините "за еднократна употреба за износване" и "непоправими износване".
6. Как да се оцени стойността на земята, от гледна точка на разходите подход?