Лизинг на недвижимост (за разлика от отдаването под наем и наемане на ипотека)

Поради влошаването на инвестиционната привлекателност на пазара на недвижими имоти, поради очевидните политически и икономически рискове напоследък още един и песимистичните очаквания на гражданите на фона на скай-високи цени на жилищата и на перспективите за ръст на ипотечните продукти руски банки. Професионализъм в имотите търсят нов, модерен схема за продажба на недвижими имоти, че би било хубаво и звучеше подмамени новост.

В основната си лизинг на недвижими имоти - това е форма на кредит, при които кредитът се отпуска не в брой, както и придобиването на недвижими имоти.

Възможността за договора за наем по отношение на недвижимата вещ дължи на член 3 от 164-FZ.

Практическото значение на обикновен договор за наем - възможност да не плащат продажната цена на лизингополучателя всички наведнъж, но постепенно, като в същото време притежава и с помощта на нещо.

Ние виждаме в лизинг сделката три страни - лизингодателя, лизингополучателя, продавачът. Заинтересованото лице търси продавач на недвижими имоти, следван от наемодателя (заемодателя) придобиване на недвижими имоти в имота, и завършва с наемателя договор за наем - договор за наем с опция за закупуване.

Една от причините, поради които гражданите са съгласни по ипотеката - това е една възможност да се предпазят от безкрайното, движещи се от настаняване под наем и да се да живеят по-пълноценно във връзка с този интересен въпрос от предимствата на лизинг, в сравнение с наемането на жилища.

Предимства на лизинга пред настанена

Лизинг своята същност предполага сериозни отношения на страните, свързани с целите на сделката - изкуплението на наетия имот. Законът позволява, страните се споразумяват да създадат цените се променят фактори, които ограничават използването на нарастването им за срока на целия договор. В същото време, наемане практики показва, че собствениците на апартаменти рядко, желаещи да сключат договор за повече от една година, като в този случай, въпросът за нелоялна изгонване на наемател е много по-сложно. От което следва, че, на практика, работодателят действително се съгласява да годишната индексация на цената на сделката.
Съгласно чл. 671 от Гражданския процесуален кодекс на наемодателя може да бъде собственик или който и да е упълномощено лице. На практика има случаи на злоупотреба с "допустимите" индивиди на промяната в справедливата жилища, което приключи спорове със собствениците, които се опитват да оспорят сделката или да получите Добавяне черно брокер предплащане. Наемодателят може да бъде само на собственика на помещението.
В действителност, на трудовия договор не влече цел последващото им предаване на жилищна собственост на работодателя, а проблемът с лизинг поставя постигането на точно такава законосъобразна цел.

Предимства в сравнение с ипотечните кредити

Кредитна история. При наемане на отношенията финансови изисквания към кредитополучателя по нареждане на по-малко тежък, отколкото в договора за ипотека. Това се дължи главно на факта, че недвижимите имоти не се прехвърля собствеността на получателя.
Бързо финансиране. Лизингови компании са по-малко, отколкото бюрократизирани банки, така че сделката продажбите на страните могат да излязат бързо, което е важно в случая на разрастващ се пазар за недвижими имоти.

Недостатъците на лизингова схема за закупуване на жилище

Съществено условие без да се съобразява с когото няма да бъде сключен договор за наем сделка, е условие, че продавачът на имота е уведомен, че имотът е придобит от лизингодателя за нови лизингови договори. Чл. 667 от Гражданския процесуален кодекс Това изискване се основава на сложна процедура регламентирани правни отношения, произтичащи от договора, както и състоянието на наемател - надарен с купувача правото, но не участва в сделката за продажба. Сложната схема на права и задължения на страните рядко може да възпира Продавач течни недвижими имоти възможни усложнения в сделката.
Изискването на закона за придобиване на недвижими имоти в собственост на лизингодателя. Чл. 665 от Гражданския процесуален кодекс в съответствие с член 223. Гражданския процесуален кодекс на собствеността на Руската федерация на купувача на недвижими имоти възниква от момента на регистрацията му. Това изискване значително намалява възможността за DDU лизингова сделка, DDU концесии, строителство на селска къща.
С изключение на земя. Чл. 666 от Гражданския процесуален кодекс изрично забранява възможността за арендатор на земя. На практика, забраната създава трудност финансиране на покупката на къща и земя, отделни сгради и земя, собственост на продавача на правото на собственост.
Недвижими имоти е собственост на лизингодателя по време на срока на договора за наем. до изплащането му от наемателя. Наемателят не разполага с ограничено вещно право гаранция както ипотечния договор и правото на задължения, произтичащи от договора за лизинг, за да получите имота до имота срещу заплащане. Тази функция на лизинг е опасно, най-вече защото на лизингополучателя, че имотът в собственост на лизингодателя, могат да бъдат иззети или лицето, че наемодателят ще даде имот като обезпечение на банката. Във всеки случай, такива функции otyazheleyut полето получател и да създават ненужна сложност към него.
Трудно е да се разбере от правната структура на сделката - място за злоупотреби. Лизингополучателите променят избора на имоти за закупуване на наемателите, че като цяло това би изглеждало логично с оглед на факта, че лизингополучателят фактически и трябва да реши кой обект той ще в крайна сметка да се разпорежда и често пребивава през цялото време на изпълнение на договора за лизинг. Според договора за продажба, имотът е закупен с цел предаването им на получателя от лизингодателя, с особено сила в правната структура на сделката, купувачът на правото на сделката (с някои изключения претенция 1 st.670 Гражданския процесуален кодекс) се прехвърлят на лизингополучателя. Въпреки това, правото на избор на продавача на крие опасности - отговорността за провала на сделката продавачът е на човека, който избира продавача - лизингодателя или лизингополучателя. Ако имотът избира лизингополучателя, в случай на отказ на продавача да прехвърли собствеността, тежести заглавие, сделката не е продавач-напоена съвети, което води до съдебен процес и не може да се използва жилището. Тези обстоятелства не само не освобождават получателя на плащането на лизинговите плащания по договора, но също така задължават да компенсира загубите, причинени от неизпълнението на договора за лизингодателя. (Чл. Чл. 665, 670 от Гражданския процесуален кодекс, ал. 2, чл. 22 от Закона за Лизинг. В резултат на това на лизингополучателя изправени пред нечестен продавач на недвижими имоти рискува не само на бездомните, но и задължението да компенсира загубите на лизингополучателя, като същевременно продължава да плащат лизинг плащания за използване на правото на спорния имот, който може да бъде ограничено.
Основата на придобиването на собственост от продавача на недвижими имоти е възможно само в договора за продажба. Чл. FZ 15 Така от уравнението начина на придобиване на недвижими имоти да останат споразумението за суап, договорите, ОП, както и всяка смесена неназован договор. Което очевидно усложнява придобиването на сделка с недвижим имот.
Практически трудности за закупуване на имота. Като общо правило, договорът за наем не включва автоматичното прехвърляне на собствеността на лизингополучателя в края на плащания собственост лизинг, освен ако страните са установили процедура за обратно изкупуване на недвижими имоти, като плащат цената на обратно изкупуване, определен в договора. И ако тази цена не е била определена и сумата на лизинговите плащания не се определя пряко от размера на наема, както и размера на откупа. Отговорите на тези въпроси дава юриспруденция различно от това, което е вижда възможност да се злоупотребява с дизайн на сделката от страна на наемодателя за материала си предимство.

Заключение: лизинг на недвижими имоти могат да бъдат полезни за граждански оборот Русия. Портфолиото на лизинговите компании в чуждестранни недвижими имоти лизинг процент отнема от 20 до 30 процента, докато в руския пазар само заглеждат подобна правна структура. Пазарен скептичен, свързани както повишено внимание към нови инструменти и да остарялата правната уредба на лизинг, което ясно се вижда на грешките си.