В края на срока на лизинговия договор не изключва възможността, че след това между бившия наемодател и наемател възникне спор. Така претенции могат да бъдат представени като лизингодател на наемателя и лизингодател на наемателя. Фактът, че изтичането на срока на договора не освобождава страните от отговорност за неговото нарушаване. В допълнение, някои от изискванията по принцип може да се претендира в съда едва в края на лизинговия договор (например, на изискванията на наемодателя за връщането на помещенията и да изгони наемателите, вземането на наемателя за възстановяване на разходите на постоянни подобрения).
Домакинът отказва да приеме лизинговия обект
Наемодателят може да действа добросъвестно и да се плашим от получаване на обекта под наем. Обикновено в такива случаи, лизингодателят очаква допълнителен наем за периода на забавяне, а самото избягване на приемане лизинг обект се отразява във факта, че наемодателят не подпише акта на приемане и предаване на недвижимо имущество.
Наемателят трябва да се има предвид, че избягват наемодателя да подпише документа за превод се счита за нарушаване на задълженията си във връзка с приемането на имота. Тези правила са посочени в точка 3 от параграф 1 и параграф 2 от член 655 от Гражданския процесуален кодекс.
Уважаеми читатели! Нашите членове говорят за това как да се реши типичен данъчни и правни въпроси, но всеки случай е уникален.
Казус. апелативният съд отбелязва, че наемодателят няма право да поиска наем за периода на забавяне върне лизинговия обект след изтичане на договора, ако се лизингодателя стояла настрана от приемане на наетия имот
съд пробен отрече това твърдение.
Апелативният съд потвърждава решението на първоинстанционния съд без промяна.
Апелативният съд заявява следното.
Фактът, че в този случай не се издава удостоверение за предаване и приемане на имота под наем, не се налага премахването на обжалваните съдебни актове, тъй като съдилищата са установили, че самият ищец стояла настрана от приемане на наетия имот. Фактът, че търсенето на своята колекция от наемите след освобождението на наетия имот, наемодателят е действал с умисъл да се причини вреда на ответника.
Фактът, че наемателят освободена сградата преди изтичането на три месеца, предупреждаващи за избягване на това, което собственикът не е съгласен, може да се отрази само задължение на наемателя да плаща наема до прекратяване на договора.
По този начин, ако наемателят желае да освободят помещенията преди изтичането на срока на лизинговия договор, наемодателят няма право да се намесва в него в това, и все пак да може да изисква плащане на наем за целия период на действие на договора. Все пак, това не дава право на наемодателя да избегнат приемането на наетия имот, а също и да се обърне към съда за възстановяване на наем за периода след изтичането на срока на договора, ако актът на прехвърляне на имота и приемане страните не са подписани.
За да се определи факта на неплащане на данъци от приемане на договора за наем наемодателят може да възрази, като се съставят съответните акт с незаинтересован от трета страна (например нотариус). Проект на Закон за прехвърляне и приемане на имота на наемателя може да изпрати на наемодателя да подпише и с препоръчано писмо с обратна разписка поискано.
Наемодателят наемател нарушава правото на предпочтително договор за наем на нов термин
Наемателят след изтичане на договора има преференциално право да сключи договор за наем за нов срок (ал. 1, чл. 621 от Гражданския процесуален кодекс). В този случай, на наемателя може да се възползвате от този предпочтително право, ако са изпълнени следните условия:
- наемател надлежно извършени задълженията си по договора;
- договор за наем престанали да имат ефект върху изтичането на мандата му и не е бил прекратен;
- наемател уведомява наемодателя за намерението в бъдеще да продължи лизинг;
- наемодателя възнамерява да продължи да вземе имот под наем;
- наемателят има намерение да сключи споразумение по предложените от лизингодателя условия;
- предпочтително право на наемателя по договора за наем е възможно договор за наем.
По този начин, бивш наемател предимство съществува само когато другите кандидати за имота под наем, предлагани на същите условия за сключването на договора за наем. Ако договорът за наем е подписан с нов наемател, правото на бивш наемател при сключване на преференциално споразумение, ще бъдат нарушени при следните условия:
- предишния договор за аренда престанали да имат ефект в края на мандата си и не е бил прекратен рано;
- наемател надлежно извършени задълженията си по договора;
- стария наемател предварително или на датата, посочена в обявлението за обществена поръчка на хазяина за намерението в бъдеще да продължи лизинг;
- предпочтително право на наемателя по договора за наем не може да се изключи договор за наем;
- лизингодателят е сключила споразумение с нов наемател при условия, които не са първи, предлагани да остане наемател. Този нови условия ще бъдат същите, или че са били в прекратяването на договора, в този случай не е от значение. Това се обяснява по следния начин. Ако нов наемател ще бъде сключен при условията на прекратяване на договора за наем, а старият наемател пожела да се възползват от преференциалното право да сключи договор, той ще бъде нарушение на законово право на наемателя да влезе в договора, тъй като старата наемателят се изрази желанието си да сключи споразумение за нов мандат.
Ако собственикът на земята ще сключи договор с нов наемател в новата среда, той все още не се предлагат на наемателя, той също ще бъде нарушение на законово право на наемателя да сключи договор за нов срок, като ново условие, че не е било предложено, и той не ги откаже.
Q: Като наемател защити правото си на преференциален сключи договор за наем на нов термин, ако наемодателя си е нарушил?
Ако собственикът на земята е отказал на лизингополучателя в края на договора си за нов срок, но в рамките на една година, считано от датата на изтичане на договора с него, сключен договор за наем с друго лице, наемателят може да избере да представи на съда една от двете изисквания (чл. 3, ал. 1, чл. 621 от Гражданския процесуален кодекс):
- изисква превод в съда за правата и задълженията по сключения договор и обезщетение за вреди, причинени от отказа да поднови договора за наем с него,
- или просто да поиска обезщетение за такива вреди.
В този случай, преди увеличаването на наемателя правото да сключи договор за наем на нов термин не се отнася за случаите, в които се прекратяват договора поради едностранно отказване от лизингодателя (стр. 3 на чл. 450, ал. 2, чл. 610 от Гражданския процесуален кодекс), както и в случаите на когато собственикът изобщо спира доставката на имота под наем. В тези случаи наемателят няма право да прави позоваване на параграф 1 от член 621 от Гражданския процесуален кодекс да се изисква признаването на провала на договора незаконна или съди за да принудят собственика на земята да сключи договор.
Казус. съдът отхвърли иска на принудата на наемател да сключи нов договор за наем, тъй като право да сключва договор за наем на нов живот принадлежи само на добросъвестен наемател съгласно лизинговия договор, да прекрати при изтичането на мандата си
Ищецът (наемателя) иска от съда да задължи собственика на земята да сключи с него нов лизинг. Твърденията бяха мотивирани от нарушение на предпочтително право да сключва договор за наем за нов мандат.
Както се вижда от материалите по делото, че страните са сключили договор за наем, който е в края на своя иск е бил подновен за неопределено време.
Домакинът изпратен на наемателя писмо на едностранното отказа да изпълни поръчката, подновява за неопределен период от време.
Наемател счита, че той има предимство пред други лица право да сключва договор за наем за нов срок, и отиде в съда.
Апелативният съд се отбележи, че по силата на член 621 от Гражданския процесуален кодекс право да сключва договор за наем на нов термин, има само добросъвестен наемател съгласно лизинговия договор, да прекрати при изтичането на мандата му. Заключение (подновяване) на договора за наем за неопределен период лишава наемателя на предпочтително право да сключва договор за наем за нов мандат.
Освен това, ищецът не е успял да съобщи на ответника желанието да се сключи споразумение за нов срок до края на договора, която не признава съвестен наемател.
Наемодателят наемател неправомерно притежава имот
Ако наемателя и наемодателя акт като предприемачи (т.е., те са индивидуални предприемачи или организации, които развиват дейност), а след това на наемодателя има допълнителна възможност за прилагане на задълженията на наемателите. А именно, наемодателят има право да задържи нещо, което принадлежи на наемателя.
Обосновка. Кредиторът, който е нещо, което да се предава на длъжника или от лицето, определено от длъжника има право в случай на неизпълнение от страна на длъжника в периода на задължението за плащане на това нещо или обезщетение на кредитора свързаните с нея разходи и други загуби, за да я поддържа толкова дълго, колкото съответното задължение не е изпълнено (т. 1, стр. 1, об. 359 CC RF). Задържането нещата, може да бъде предоставена и на изискванията, въпреки че не са свързани с плащане или възстановяване на разходите за неща по него и други загуби, но на задълженията, произтичащи от страна на която действат като предприемачи (чл. 2, ал. 1, чл. 359 от Гражданския процесуален кодекс).
На практика, наемодателите доста често използват задържане срещу наематели с просрочени плащания на наем.
Дръжте Домакинът на имота на наемателя може да бъде разрешено в следните случаи:
1) Ако условията на договора за наем - както преди изтичането на срока на лизинговия договор, и след;
Примерни условия формулировка на договора от правото да заемат наемателят на имота
"В случай на закъснение за прехвърляне на наем за период от повече от пет (5) работни дни може да бъде прекратен от достъпа наемодател на собственост на наемателя до пълното погасяване на дълга."
2) след изтичане на срока на лизинговия договор - само ако лизингополучателят е лизингодател законно (например, когато наемателят е дал на наемодателя помещенията в края на срока на лизинговия договор, а не освободят помещенията по-рано от тяхното имущество).
Казус. имот хазяин на наемните е признат за законен, тъй като правото на приспадане е предвидено в споразумението, и наемателят е подписал акта на приемане и предаване, не освободят помещенията на тяхното имущество
Апелативният съд потвърди задържането на имот наемодателя на наемателя след изтичане на срока на лизинговия договор, обяснявайки сключването му при следните обстоятелства:
На Съвета. преди подписването на акта на приемане и предаване съоръжения, наемателят има значението на предварително съобщение на наетия сграда (стая) на имота, принадлежащи към него.
Ако наемодателят, отнасящи се до задължения по лизинга, предотвратява наемателят да вземе собствеността си в края на лизинговия период, но преди подписването на съоръженията за приемо-предавателен тези действия са незаконни и на наемодателя може да бъде оспорено в съда.
Казус. наемодател наемател неправомерно проведе имот чрез пломбиране на устройството под наем веднага след края на срока на лизинговия договор и преди подписване на акта на прехвърляне и приемане на имота
Домакинът отказва да възстанови разходите на постоянни подобрения, за да отдава под наем имот
Между страните в края на лизинговия договор може да бъде спор за възстановяване на разходите за неделими подобрения на наетия обект. Наемателят в края на срока на лизинговия договор, има право на възстановяване на разходите на постоянни подобрения при следните условия:
- постоянни подобрения, направени от наемателя за своя сметка;
- постоянни подобрения, направени от наемателя на съгласие от страна на лизингодателя;
- не е предвидено друго в договора за наем.
Наемателят не ще бъде в състояние да поиска от компенсацията за наемодател за цената на постоянни подобрения, ако те са били извършени без съгласието на наемодателя или на наемодателя са приспаднато от наеми за периода на договора.
Наемателят има адвокат при договарянето на текста на споразумението е необходимо да се обърне специално внимание на начина, по който договорът се регистрира по въпроса за обезщетение на наемателя на разходите на постоянни подобрения на наетия обект. Наемодатели често посочват в договора, че наемателят няма право на възстановяване на разходите на постоянни подобрения: "С прекратяването на договора, наемателят се задължава да прехвърли на помещенията на наемодателя, заедно с всички произведени в помещенията на постоянни подобрения за никой внимание." Тези условия не отговарят на интересите на наемателя, и по тази причина те трябва да бъдат изключени от текста на проекта за отдаване под наем. В противен случай, наемателят няма да имат право на възстановяване прави постоянни подобрения на наетия имот.
Домакинът наруши реда за предявяване на претенцията на лизингополучателя
Има два вида нарушения на наемодателя за съдят лизингополучателя.
1. Домакинът дава заявка на лизингополучателя в нарушение на досъдебно производство за уреждане на спорове
Задължително досъдебната процедура може да бъде зададено в закона и договора за наем (гл. 5 ст. 4 АПК). Задължително исковото закон е достъпна само за искове за прекратяване на договора за наем: наемодателя има право да поиска предсрочно прекратяване на договора, само след като наемател писмено уведомление от посоките на необходимото изпълнение на задължението си в разумен срок (член 619 от Гражданския процесуален кодекс.). В този случай, жалбата ще се наблюдава независимо от това дали то е в съгласие или не е предоставена. Всички други случаи на задължително досъдебното производство се посочват в договора за наем. В същото време, за да се установи задължителна процедура за уреждане на претенции за спора е необходимо да се регистрирате процедура му, включително процедурата за вземане на конкретни действия, за да се хареса на съда, което е показател по кое време, от кого и за кого трябва да бъдат изпратени на вземането и прилагането на които трябва да се разглежда документи, както и време за отговор по претенцията.
По този начин, едно от условията, които трябва да се спазват за прилагането на правото на обжалване пред съда, е използването на досъдебно производство за уреждане на спорове.
Ако собственикът на земята не представи доказателства, че преди да предяви съдебен иск той адресирано до наемателя с изискването за изменение или отказ от договора, съдът оставя жалбата без движение (чл. 1, чл. 136 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация, чл. 128 APK RF), следвани от върне претенция ищец (об. 2 об. 136 GIC RF, п. 4 часа. 1 супена лъжица. 129 АПК). Ако се оказа, след приемането на исковата молба с производството и откриване на производство, искането трябва да бъде оставена без уважение (ал. 2, чл. 222 ГПК RF., № 2 часа. 1, чл. 148 от АПК).
Казус. ако предмет на изискванията, посочени в исковата молба не отговаря на изискванията, посочени в исканията, съдът намира, Жалба несъответствие по отношение на искове, различни от тези, посочени в претенцията
2. Домакинът дава заявка на лизингополучателя в нарушение на правилата за компетентност
Като общо правило претенции сервират в населено място или пребиваване транспондер (чл. 28 от ГИК, чл. 35 АПК). Въпреки това, в случай на определяне на договора на даден съд, който ще трябва да се справят с договарящите се страни за разрешаване на различията между тях в течение на (чл. 32, GIC RF, чл. 37 АПК RF) твърди, като лизингодателя на лизингополучателя и лизингополучателя към лизингодателя ще се изисква да бъде представена съд, както е определено в споразумението между страните.
Действие подадена с обезценените правила за компетентност, за да бъдат върнати на заявителя (стр. 2 часа. На 1-ви. 135 GIC RF, стр. 129 АПК). Ако се оказа, след приемането на исковата молба с производството и откриване на производство, делото трябва да бъде изпратен на друга юрисдикция на съответния съд (стр. 3 ч. 2, чл. 33, GIC RF., № 3 ч. 2, чл. 39 АПК RF) ,
Въз основа на материали от открити източници
Свързани статии