Адвокат, право "Егоров, Puginsky, Афанасиев и партньори", Москва
Търсите подходящ имот за вашия магазин, не се тревожете, ако само му недостатък ще бъдат одраскани пода и стените.
По време на ремонт, можете да поискате от собственика на земята, за да ви осигури договор за наем празници - период, през който наема ще бъде изискана. Той предоставя на наемателя най-уговорените срокове за своя сметка, преоборудва стая. Почивка трае от един до пет месеца. Дължината им зависи от следните фактори:
- характеристики на помещението;
- желанието на наемателя да оборудва помещение за магазин;
- бързина привлекат наематели изпълнител;
- Краен срок на довършителните работи и монтаж на оборудване.
тези фактори влияят върху успеха на преговорите:
- лизингови условия;
- цена на квадратен метър;
- наличност на репутацията предпочитания за лизингодателя;
- разпространява практиката на ваканционна квартира в конкретен район.
- Изкуството на преговори: как да се постигне благоприятен изход
Ние се организира предоставянето на отдаване под наем почивки
За да се обсъдят с наемодателя всички възможности за почивка под наем, което трябва да знаете на какво основание, че е в процес на обновяване в стаята.
Базовата №1. В договора с наемодателя
Урежда от разпоредбите на Гражданския процесуален кодекс на договора. Дава наемодателя правото да следи напредъка на работата, да ги настройвате.
- увеличаване на време за изпълнение;
- играе в ръцете на наемателя и разполагат с допълнителен аргумент в полза на регистрацията на независимия договорни отношения с наемодателя и след това да потеглите на извършената работа за сметка на разходите за наем на помещения. В този случай, няма неблагоприятни данъчни последици с правилното изчисляване на изпълнители и под наем.
Базовата №2. Приет на разходите за ремонт на наема
В този случай срокът, без наем, определен в договора, и са изчислени въз основа на цената и обема на лизинг направен ремонт. Когато страните са се използва методът на анюитетни плащания (Равен, фиксирани месечни плащания, изчислени за целия период на кредита), които ще получат отстъпка от периода на погасяване, разходите за ремонт за сметка на наемателя, страните трябва да вземат предвид изискванията на чл. 40 от Данъчния кодекс.
Страните трябва да посочат, чия сметка ремонтираните помещения пред своя договор за наем, в зависимост от това, дали наемателят ще:
- предостави отстъпка;
- За да се компенсира компенсиране на разходите за завършване на ремонта.
Базовата №3. Предоставяне на услуги за ремонт, като начин за възстановяване на наема
Вариантът на предоставянето на отдаване под наем ваканции като лизингополучателя към лизингодателя на услуги за ремонт като изпълнител с отражението на доходите от труд, полаган и извършени услуги.
В този случай, трябва да се посочи договора за наем, за чиято сметка е в процес на ремонт на уреда под наем и след това да го поставите в магазина. Това ще даде възможност за структуриране на отношенията на страните на етапа на зоните за предаването на сигнала. Важно е да се разбере, че този начин на плащане е приложима само за частни собственици.
- Договорът за наем на търговски площи: трикове, които ви карат да се плащат
Под наем празници в договора: говори по концепции
Договаряне на условията на ваканция под наем, опитайте се да се обсъдят и да предпише в лизинговия договор на всички спорни въпроси. Ще опиша двете най-често срещаните ситуации.
Ситуацията №1. Празниците са над и ремонта продължава
В този случай, отношенията на бъдещия наемател и наемодател е най-добре да издаде договора за работа с последващите компенсиране ремонт за сметка на наема. Договор за наем, от своя страна, ще бъде с дата от момента на влизане на наемателя в района и незабавното започване на предприемаческа дейност.
Ситуацията №2. Ремонт отива, а страните са решили да издадат веднага наема
Те могат да сключи договор за наем с условие за изплащане на първите N месеца чрез извършване на работи в помещенията. В този случай, в зависимост от резултатите на извършената работа трябва да се изчисли стойността на подобренията на стаите и допълнително споразумение за компенсиране на размера на наема.
Важно е да не забравяме, че разходите за ремонт трябва да бъде съобразен с наема за периода. Това наблюдение е важно с оглед на риска от разходите във връзка със спор с данъчните власти на страните. Страни и контролни органи е най-удобен, когато отношенията ясно дефинирани. В този случай става дума за ситуация, в която има два договора, който има насрещни претенции - да плаща наема и да плати за работата по ремонта. Правила позволяват на мрежата разглеждането им по инициатива на една от страните.
- Под наем на търговски недвижими имоти, или как да не те хванат на куката на наемодателя
Ние правим разходи в договора
Въз основа на п. 1 супена лъжица. 260 от разходите за данъчен кодекс за ремонт на дълготрайни активи, произведени от данъкоплатеца трябва да се третират като други разходи и признават за данъчни цели в периода на отчитане (данък), в който са направени в размер на действителните разходи.
В споразумението за възстановяване на разходите за извършената работа по време на периода на ползване на помещения трябва да се изчисли размерът на наема (намаляване на наем за периода на скорост ремонт на помещения под наем), така че да не излиза извън рамките на 20 от пазарния лихвен процент (обикновено се използва от наемодателя при такива лизинг) , Това ще намали риска от допълнителни данъчни приходи власти за наемодателя и разходите на наемателя.
Задачата на страните при сключването на договора - да се установи въз основа на нея няма ясна процедура за ремонт на обекта и на наемодателя изплати обезщетение за извършената работа.
В този случай, това е важно да се помни, правилото на чл. 40 от Данъчния кодекс на пазарната цена, "Когато цената на стоките или услугите, прилагани от страните по сделката се увеличи или намали с повече от 20 на сто от пазарната цена на идентични (хомогенни) стоки (строителство, услуги), данъчната администрация може направи мотивирано решение за зареждане на допълнителен данък и санкции, изчислен по такъв начин, че ако резултатите от тази сделка се оценява на базата на използването на пазарни цени за стоките, строителството или услугите. "
- Прекратяване на арендния договор: как да се направи всичко правилно, без да заведе дело
Кой не може да предпише в договора за наем празници
Не късмет бюджетните организации. За тях се предполага, компенсаторна парична форма на плащане. Кодексът на бюджета не позволява предоставянето на ваканция под наем чрез мрежа. Освен това, участието на изпълнител и трансфер помещение под наем, е в съответствие с изискванията на Закона за защита на конкуренцията и Закона за подаване на нареждания за изпълнение на строителни работи и услуги за държавни нужди (Закон №94FZ). Намаляване на размера на наема през следващите месеци тя може негативно възприемане от регулаторните органи.
директор на мрежа "Quadra", ръководител на катедра "Подкрепа на Русия" в района на Архангелск, Архангелск
Една от дейностите на мрежата "Quadra" е предоставянето на помещения под наем. Решението за отпускане на ваканция под наем вземем след наемателя осигурява оценка на всички планирани промени и разходите за ремонт. Като се има предвид това, ние се вземат под внимание всички планирани постоянни подобрения. Други събития се развиват в два варианта.
№1 сценарий. Наемателят се готви да възстанови фасадата, веранда или изложи на района около обекта тротоарни плочки - ние го приемаме по отношение на наеми и под наем празници предписват в договора.
№2 сценарий. Ако стаята е, например, оборудвана с техника, а наемателят иска да постави свои собствени, условията за това може да бъде по-малко печеливши, но ние все още винаги се опитвам да се срещнат.
На практика, това изглежда така:
- Договорът определя плащането за последния месец: наем не може да бъде безвъзмездно. Ако под наем, да речем, 30 000 рубли. на месец, и без наем период, необходим за половин година, договорът ще се уточни, че през първите 6 месеца, наемателят плаща 5000 рубли. на месец.
- Договорът предвижда, че наемателят да направи ремонт в стаята, свързани оценки и документа на допълнителни споразумения.
- Стандартен договор обикновено в продължение на 11 месеца. В този случай, вие не трябва да го регистрирате в центъра на регистрация на правата. В бъдеще, има разширение.
- Продължителност на празници се определя в зависимост от сумата, посочена в оценката (обикновено сумата не е голяма, но доста съществени. - 200 000-400 000 рубли), те може да продължи до шест месеца. Община може обикновено предписват в договора за наем без срок за една година, е писано в протокола. Окончателното решение се издава след разговорите.
- Договорът е предписано, че в случай на прекратяване на всички постоянни подобрения остават с лизингодателя.
Проблеми с данъци, ние обикновено не възникнат. Аз съм на работа UTII, и отдаване под наем на помещения трябва да плати определена сума на квадратен метър. В това абсолютно не е от значение какво количество договор за лизинг. Има възможност за известно време да не се плащат данъци, но никога не го използвам - тогава е много трудно да се обоснове защо не сте платили, и да докаже легитимността на действията си, за мен като наемодател, е по-удобно да плащат. Данък не е толкова голям, както и с проблемите, вътрешни приходи могат да причинят сериозни щети.
Между другото, това е по-добре да се откаже от използването на договора "под наем празници" термини "предоставя безплатно", "безвъзмездно ползване". Договорът трябва да предвижда, че в стаята е на разположение да отговори за определен период от време за наемателя за своя сметка декориране. И от първия ден след края на работата (или от датата на подписване на приемо-предавателния протокол на помещения под наем) помещение предвидено наемател наем срещу такса, определена от договора.
Ако собственикът - кметството
Шофиране лизингови договори с града и същи. Но има една уговорка: размера на намаление се определя заместник-градския съвет. Ако предприемачът ще направи ремонт на общински помещения, той:
- Той се позовава на общината;
- Тя осигурява прогнози;
- координира всички с отдела за общинска собственост.
Това се случва, че въпреки очевидната необходимост от ремонт, депутатите са отказали да предоставят на наемателите за наем празници. Това обикновено се дължи на необходимостта от попълване на бюджета.
В този случай, Arkhangelsk предприемачи идват при нас в обществения съвет за съдействие. Ние правим всичко, което имат препоръчителен само по силите ни, но решението на Обществения съвет. Депутатите своите мнения и причините за това да се придържаме, от които се нуждаете, за да преговаря с тях, но нещо няма да пропуска. В такава ситуация може да се опита само да убеди депутатите, че предложените подобрения са важни за града, то ще продължи вечно и ще увеличи стойността на обекта.
- Стратегията на ниски цени, които лесно ще оцелеят в кризата
Ръководител на отдел Маркетинг АСТЕРА в съюз с BNP Paribas Real Estate, Москва
Обикновено, инициатор на ваканция под наем стои наемател. Ако собственикът се интересува от него, ще се срещнат, и дори може да предложи да се увеличи продължителността на празниците. Това е особено вярно помещения, обективно изискващи големи ремонти и подготовка работи.
Друг въпрос - когато в стаята е след основен ремонт от собственика или наемателя на предишната, но, според нов наемател, изисква сериозна подготовка преди състезанието. В тази ситуация, предоставянето на отдаване под наем ваканции - въпросът за преговори, който побеждава по-силна позиция.
Практиката показва, че собствениците на Shell на помещения Ядро (Shell Ядро - състояние на "Шел и ядро" офис площи) винаги дават на наемателите празници.
Изчислено на базата на разходите празници необходимите строителни дейности и степента на участие на всяка от страните. Например, оценката е направена от работата на 1 милион рубли. и разходите за наем на месец е 500 000 рубли. По време на строителните работи за своя сметка на наемателя има право да преговаря за предоставяне на два месеца под наем празници. Поради спецификата на формата на магазини за хранителни стоки, налични в средно по две до шест месеца от ваканция под наем, ако стаята е напълно Shell Ядро.
Законодателството не е така, като такива, концепцията за "под наем празници", така че има различни начини на преработка на договорите им.
1. най-точно отразява реалната сума на разходите и степента на участие на всяка от страните в плащането на разходите за труд позволява на следния метод: за периода на ваканция под наем на наемателя да направи ремонт, излага на лизингодателя от отговаряща на техните разходи, въз основа на които се компенсират. В този случай, оценката се извършва въз основа на оценката на факта на строежа.
2. Плащането за един месец под наем е разделен на части, равен на срока на отдаване под наем почивки (например на три месеца платена отпуска за четвърти е разделена на четири части). Най-целесъобразно е да се използва този метод, е нашата компания съветва клиентите си. Този метод позволява да се формализира законно договорните отношения. Фактът, че договорът за наем е свързано с определена периодичност на плащане (обикновено - месечно), така че всеки месец трябва да се извърши плащането. Разбивка на разходите за наем на страната е най-добрият начин за излизане от тази ситуация. Като правило, по време на наемателя ваканция под наем носи комунални услуги, както и вземане на равни части на цената на един месец наем (при избора на този метод на регистрация на ваканция под наем).
Информация за фирмите
АСТЕРА valyansesBNP ПАРИБА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ. Услуги: стратегически и инвестиционни консултации в недвижими имоти, развитие на концепции за нови съоръжения и оптимизиране на съществуващи такива. Клиенти: Apple, «IL Patio», Макдоналдс, метро, метрото, «Auchan", "Мега", "Planet Sushi", "Pyaterochka", "ROSTIC", "Шоколад" и др.
Прочетете в следващия брой на "Търговски директор"
Свързани статии