Как да се изчисли реалната стойност на ипотечните апартаменти

Предишен ◈ Следващото

На фона на инфлацията и покачването на цените на жилища "на притежателите на ипотечни" скоро ще забележите, че фиксираните плащания по ипотечен кредит означава да го по-малко и по-малко - и закупуване става все по-изгодно и по-печеливши.

"Ако си купите апартамент в ипотека, банката ще трябва да плащат три или дори четири от стойността си" - това е може би най-често срещано погрешно схващане в Русия по отношение на кредитните продукти.

В действителност, ако просто добавите до всички плащания по жилищни кредити, сумата се оказва много сериозно. Например, ако сте си купили апартамент за 3 милиона рубли. с използването на кредит в размер на 2,4 милиона (80% от стойността на проекта) за период от 20 години при 12% годишно, а след това в крайна сметка ще плати за жилище 6,94 милиона рубли, или 2.3 от стойността си. Включително 0,6 млн - е първоначалната вноска (20% от покупната цена) и 6.34 милиона - плащания за сметка на заема за 20 години.

Въпреки това, тези изчисления са валидни само в условия на пълна изолация от реалния живот. От същата тази, в която има инфлация, повишаване на цените на недвижими имоти, данъци и др. За да се изчисли размерът на действителната цена на един апартамент, трябва да се вземат под внимание всички тези променливи.

Договорът за кредит, че имате в банката, фиксирана месечна вноска - някои конкретна сума. В горния пример за изплащане на 26 430. Разтрийте. на месец. Той остава един и същ през целия срок на кредита (заеми с плаващ лихвен процент заемат малък дял от пазара, а ние не ги разглеждаме). Но докато Кредитът се погасява, страната продължава да "препуска" инфлацията, следователно, парите, платени на кредитната оценка постепенно стават по-евтини.

За да се изчисли реалната цена на ипотечен кредит, е необходимо да се вземе предвид стойността на парите във времето ...

От всичко това следва, че действителната вноска по кредита ще бъде по-евтино от 5% годишно. Ето защо, ако приемем, по отношение на текущата стойност на апартамент (и пари) в сметка на погасяване на ипотечен кредит ще трябва да платите 3,87 милиона рубли * днес (вж. Бележка под линия). Така, общата цена на апартамента (в днешните рубли) ще бъде 4,470,000. Тази сума включва плащания по ипотеката и първоначалната вноска - 0,6 милиона рубли.

В крайна сметка, се оказва, че си апартамент с ипотека, ще ви струва повече от конвенционален покупка, по-малко от половината на това.

Но това не е всичко. Лихвите по жилищни кредити се предполага намаляване на данъци - от бюджета ще се върне към вас 13% от сумата, която даде на банката да изплати за сметка на лихвите по заема (за погасяване на "тяло" на кредит приспадане на данък не се прилага). Заемът сте взели сумата от 2,4 милиона рубли. Това означава плащания чрез лихва възлиза на 1,470,000 (в днешните рубли). Размерът на този данък от тази сума ще бъде 0.19 милиона рубли .. Следователно общата стойност на апартамента (в рубли, като се вземат предвид днешния приспадане на данъци), ще бъде 4,28 милиона. На практика това означава, че ипотеката е увеличил цената на апартаментите не е фактор от 2.3 (както първоначално мислех), но само с 40%.

И ако се вземат заем за 20 години, а за по-кратък период от време, и първоначално се направи повече от 20% от стойността на жилището, надплатената сума ще бъде още по-малко.

Време е да се изчисли въздействието върху рентабилността / нерентабилността на ипотека сделката третият фактор - динамиката на цените на жилищата. Проведените ранни изследвания показват, че апартамент в Екатеринбург през последните 12 години (от началото на XXI век) стана по-скъп средно с 17,6% годишно. Средната инфлация за този период е 11% годишно. Лесно е да се изчисли, че растежът на цените на жилищата изпреварва средната инфлация от 6,6% годишно. Но тези проценти са в миналото. Най-вероятно в следващите десетилетия Екатеринбург пазара на недвижими имоти няма да растат толкова бързо. Въпреки това, не се очаква, че годишното нарастване на цените на апартаментите в столицата на Урал, равен на процента на инфлацията. Проучванията на общественото мнение показват, че 70% от гражданите възнамеряват да подобрят условията им на живот, както и закупуване на жилища в Екатеринбург интересуват KhMAO нефт и YANAO.

Анализаторите смятат, че перспективата изглежда доста реалистично, според която в апартамента в града ще отиде в темпото на "инфлация плюс двата процента на година." В нашия модел, предназначен за следващите 20 години, което означава годишен ръст от 7%. Т.е. жилища, купих днес за 3 милиона след 20 години ще струва 11,6 милиона. Рубли. **

Въпреки това, ние не може да използва този номер, за да се изчисли реалната стойност на ипотека сделката. В предишния раздел ние posichtali на разходите за закупуване на апартамент на кредит в днешния "скъп" рубла. А 11600000 - цената на апартамента, изразена като губещи (поради инфлацията) рубли на пробата в 2033. За да се разчита на скъпи рубли uberom на крайната цена на обект инфлационния компонент (5% годишно). Това е плосък, ние ще вървим напред само с 2% годишно. Дори и при 1,9% (в края на краищата, от увеличението на два процента на инфлацията на цените също хапе годишния си 5%). В този случай, цената на апартаменти в 20 години ще възлиза на 4,370,000 (в днешните скъпи рубли).

Четири точки по-горе, ние считаме, че да си купят апартамент днес по отношение на рубли и като се вземе предвид данъчното облекчение са изразходвани 4280000. Долната линия е, ние имаме следното - като се има предвид стойността на парите във времето и динамиката на цените на жилищата, нашата кредитополучател платени 4,28 милиона рубли .. и става собственик на апартамента, който струва 4.37 милиона. Оказва се, че дори и погасяване на ипотека за 20 години, той не плаща, а дори и да остане в малък плюс (в този пример - 90 хиляди рубли ..). При евентуален приближение да се каже, че този "бонус" ще покрие разходите на кредитополучателя по застраховка ипотечен кредит.

И още нещо. Изградили сме модел изглежда много "шоколад". Все пак, струва си да се има предвид, че ако в реалния свят, инфлацията ще бъде по-ниска, отколкото в нашия модел и жилища ще вървим напред с по-бавен темп, почивка кредитополучател дори се провалят. При липса на инфлацията и покачването на цените на недвижимите имоти (ако издържи в продължение на 20 години), нашият герой всъщност плащат за апартамент от стойността си от 2,3.

* За абсолютна яснота, да се даде формула за изчисляване на разходите за ипотека, като се вземе предвид стойността на парите във времето. Всяка година на рублата в резултат на инфлацията обезценява с 5%, следователно, на размера на годишните плащания трябва да се умножава по 0.95. "Звездичка" във формулата, посочена от знак "пъти". И: 317.16 (хиляда) - е размерът на годишните вноски за сметка на кредита. Така че ...

Ние сравняваме рентабилността на различни инвестиционни инструменти в продължение на 13 години.

Като взех Нова Година кредит и си помислих, върху него реалният процент

В най-добрия случай, тя е с 3.4% по-висока от обявената, в най-лошия - за разлика от 15% годишно.

Защо стагнация на жилищния пазар прави ипотеки по-малко печеливш?

Да се научим да разчитаме реалната цена на "контингент" жилища в новата среда.

Как да печелите клиентски мениджър

Доверително въпроса за управление на парите и отговори.

Това е време, за да получите парите си обратно!

Адвокати социална организация намерили начин да помогне на кредитополучателите да спечелят банките незаконно събирани банкови такси.

Как мога да използвам една виртуална телефонна централа за непрекъсваемост на бизнес процесите.

Platinum и паладий - последната надежда на частния инвеститор

9 говори за начини да печелят пари за повишаването на цените на благородните метали.

Защита на пътниците

Как да защитите вашия живот и имущество.