Критериите за оценка на техническото състояние на сградата като цяло и неговите структурни компоненти и инженерни съоръжения е износване - е загубата на първоначалните технически и експлоатационни качества в резултат на въздействието на климатичните фактори и човешката дейност.
През многото години на компоненти на услуги и инженерни съоръжения под въздействието на физични, механични и химични фактори, постоянно се губи ефективността им. При загуба на технически и оперативни качества средно намаляване на силата на структурните елементи на сгради, скованост, издръжливост под влияние на деструктивни влияния на околната среда. Поради намаляването на тези качества на сградата с течение на времето са обект на стареене и унищожение. Освен множеството разрушителни фактори структура, влошаване на жилищни сгради и съоръжения също са засегнати от различните местни условия, спазването на изискванията за експлоатация и поддръжка на сгради, поддръжка и ремонт на системата като цяло сграда, както и различни елементи от дизайна.
Изчислено влошаване дейността се разглежда като основен фактор в цената на имота при използване на метода на разходите. Тук амортизация се използва за отчитане на разликите в характеристиките на един нов и ценен недвижим имот. Счетоводна амортизация на обекта - един вид корекция на стойността на новосформираната сградата (определена при използване на подхода на разходите) за определяне на настоящата стойност на очакваните обекта.
Определяне на износване е необходимо, за да се вземат предвид разликите в характеристиките на новото съоръжение и да оцени реалистично имота.
- Концепцията за влошаване физическа собственост
Физическо влошаване - е загубата на стойност на сградата, в резултат на експлоатацията им и влиянието на природните сили.
Физическо влошаване отразява спада в производителността на имота в резултат на естествени физически стареене и влиянието на неблагоприятните външни фактори. Физическо амортизация се отчита в амортизационни норми.
На теория разграничава два етапа на физическото увреждане на сградата: подвижен и който не може да се махне. Първият етап се характеризира с влошаване на физическото влошаване на технико-икономически показатели на сградата. На този етап, спадът в характеристиките на потреблението е следствие от увеличаването на притока на повреди на структурните елементи и инженерни системи на сградата, в резултат на намалена експлоатационен живот на обекта, увеличаване на оперативните разходи (разходи за поддръжка, поддръжка и т.н.). Вход несменяем физическата амортизация е, че по-нататъшното функциониране на сградата става неприемливо при условията на изискванията за осигуряване на безопасна експлоатация на жилищния фонд. Трябва да се отбележи, че има методи за нелинеен изчисляване на несменяем физическата амортизация, със степента на нелинейност често е функция на качеството на работа.
Когато работещи структури отличават физически ударни натоварвания, вкарвайки на триизмерен стресово състояние, както и агресивно въздействие на околната среда, в резултат на сгради бързо се износват и се провалят.
Е агресивна среда под влияние на които променят структурата и свойствата на материалите. Това води до непрекъснато намаляване на силата и разрушаването на структурата: като унищожаване се нарича корозия.
Унищожаването на строителни материали е много разнообразен: химически, електрохимична, физически, физико-химически. Класификация на медии и тяхното въздействие в агресивността показано SNP 2.03.11-85, агресивни среди са разделени на газ, течни и твърди.
Газ среда - тези съединения като въглероден дисулфид (CS2), въглероден диоксид (СО2), серен диоксид (SO2) и т.н. Тяхната агресия се характеризира с три основен индикатор: вид и концентрация на газове, тяхната разтворимост във вода, влажността и температурата на газовете ..
Течни носители - са разтвори на киселини, основи и соли, както и масла, масла, разтворители и други подобни носители агресивност се определя от три параметъра: концентрацията на корозионни агенти, тяхната температура, скоростта на главата или величината на повърхностната структура ..
Твърди носители - е прах, почви и т.н. Тяхната агресивен оценена четири характеристики: дисперсни, разтворимостта във вода, хигроскопичност и стайна влажност. Особено активна роля на влагата в твърда среда.
Излагането на замърсяването на въздуха. Замърсен въздух, особено в комбинация с влага води до преждевременно износване, корозия, напукване и унищожаване на строителни конструкции.
Най-интензивните замърсители са продукти от изгаряне на горива. Ето защо, в градове и индустриални центрове метали корозират 2-4 пъти по-бързо, отколкото в селските райони, където се изгаря въглища и по-малко масло.
Основните продукти на изгарянето на горива повечето включват въглероден двуокис и серен диоксид газове. При разтваряне на въглероден двуокис във вода се образува въглена киселина - краен продукт на горене на много видове гориво: това вредно засяга бетон и други строителни материали. Когато серен диоксид се разтваря във вода образува сярна киселина, също се счупи бетона.
Влияние на подземните води. Подземните води се движи нагоре през капилярите на значителна височина и напоени горната почвени слоеве. При определени условия капилярна и подпочвени води може да се обединяват и стабилно напояване подземни части на растенията, което води до повишаване на корозия на структурите, силата намалява бази.
Има много разновидности на агресивност на подземните води: често са изолирани obschekislotnuyu, излужване, сулфат, магнезиева Въглеродният диоксид и - в зависимост от съдържанието на съответните примеси във водата и тяхната концентрация, определени в един скосен 2.0311 -85.
Излагането на ниски температури. Отрицателна температура води до замразяване на влага в структурата на почвата и основа вредно отразява на сградата.
- Методи за определяне на физическото износване
Има три начина за изчисляване на амортизация:
- Метод живот (услуга);
- метод за разделяне на видовете износване;
- Метод за вземане на проби на пазара.
- Метод за изчисляване на амортизация на живота (услуга)
Общият натрупаната амортизация е функция от времето на обект.
Метод TTL (услуга) се основава на изискването на инвеститорите 100% от амортизационните разходи на сградата по време на периода на икономическия му живот, тъй като осигурява пълна възвръщаемост на инвестирания капитал. Поради това, до края на икономическия живот на износването не може да бъде 100%. При този метод, действителната възраст и икономическия живот на сградата са основните понятия, които се използват от оценител. Процентът на общото износване се определя като отношението на действителната възраст на обекта за срока на икономическия му живот. Размерът на износване се изчислява след това се умножи това съотношение с размера на износване пълната подмяна разходи.
Метод живот (услуга) изисква оценител пъти последователно следните стъпки:
Етап 1. Определяне на прогнозния общата сума на икономическия живот на подобни сгради, функциониране на пазара.
Етап 2. Изчисляване на действителната възраст от оценените сгради, които могат да бъдат равни на действителната възраст, ако сградата е типичен ниво на обслужване.
Етап 3. Изчисляването на отношението на недвижими (действителна)-годишна възраст, както и общи икономически живот, е пределната норма на амортизация на сгради.
Етап 4. Определяне на общия размер на износване на сградите, като се умножи пълният замяна цената на пределната норма на износване.
5 етап. Изчисляването на остатъчната стойност на сградите, коригирани за изчисленото процентно съдържание носят пълната подмяна стойност на сградите.
При изчисляването на метода на амортизация се използва от ефективната възраст на концепцията: физическия живот на сградата, на ефективната възраст от остатъка от срока на икономическия живот. Помислете за живота на периодите на строителни и характеризиране на прогнозите си.
Физическият живот на сградата (VF) - периода на експлоатация на сградата, за която държавата на носещи конструктивни елементи на сградата отговаря на определени критерии (структурна надеждност, дълготрайност и физически, и т.н.). Срок физическия живот на обекта се поставя в изграждането и зависи от групата на сгради. Физическо живот приключва, когато съоръжението е разрушена.
Хронологичната възраст (IV) - период от време, който е изтекъл, тъй като въвеждането в експлоатация преди датата на оценката.
Икономически живот (PE) се определя от операцията, в които обектът се генерира доход. През този период, проведено от подобряване допринесе за стойността на обекта.
Ефективната възраст (EV) се изчислява въз основа на хронологичния възрастта на сградата, като се вземе предвид техническото му състояние и от действащите към датата на оценка на икономическите фактори, влияещи върху цената на прогнозната обекта. В зависимост от конкретното използване на ефективно възрастта на сградата може да бъде различен от хронологичната възраст в нагоре или надолу. В случай на нормална (типично) операционна ефективна сграда възраст, като правило, е хронологично.
Оставащия срок на сградата на икономическия живот (OSEZH) - периодът от време от датата на оценката до края на своя икономически живот.
Определяне на амортизация на сгради от живота се основава на опита на сгради оценява обекта и предположението, че ефективната възраст на обекта принадлежи към така характерните за икономическия живот както на начислената амортизация на цената на възпроизвеждане (подмяна) на сградата.
Свързани статии