Нашите въпроси са помогнали да се отговори на Алексей Комаров, нотариус от София, Вадим Lyashenko, управляващ AN RBNO и Ирина Shcherbinina, експерт по недвижими имоти.
Какво се е променило в новото законодателство? Какви са сроковете на давност (т.е. след период, купувачът на апартамента може да бъде идеално спокоен и освободен от искове участници по сделките и трети страни)?
Основната разлика между невалидни и Недействителност на сделките се състои в момента на тяхното инвалидност, както и дали е възможно да ги предизвикателство в това, което времева рамка.
Недействителността на сделката (с други думи - неговата инвалидност) не зависи от решението на съда. Сделката е пренебрежимо от началото на операцията и не пораждат правни последици страни. Унищожаемо сделка може също да направи невалидно само по съдебен ред, съответно, до такова решение подписа споразумение е правно обвързващ и задължителни за изпълнение.
По времето на промените просрочени проблемни за сделки на пазара на недвижими имоти: всяка сделка, подадени от страните в нарушение на приложимите закони, признати за нищожни. В допълнение, иск за признаване на сделката за нищожна може да представи всяко лице. Тази възможност, на практика води до злоупотреба с лица, които, след като не са имали особен интерес в сделката, опит за нея zanichtozhit.
Сега, както се оспори и при нищожен изисквания за транзакции на съда за обявяване на недействителност, има право да представи само странични споразумения или директно, предвидена в правото на лицето, като попечител, с други думи - човек, който има правен интерес от оспорване на транзакция Чл. 177, 166, п. 2 от НК RF.
Основната причина за обявяване на недействителност на сделки на недействителност - транзакциите, направени от недееспособно лице, чл. 171 от Гражданския процесуален кодекс. Това е гражданин, който продава къща, е да завърши на договор за продажба от строя от съда. При такава сделка съдът ще задължи страните да се върне един до друг всички продажби, получени по силата на договора. Купувачът на тази сделка - по-слабата страна, тъй като се върнете закупеното жилище, възниква въпросът с връщането на парите, които недееспособни, разбира се, вече не съществува.
Съгласно обжалваното сделката от конкуренцията чл. 177 от Гражданския процесуален кодекс: сделка, направена от един човек не може да се разбере значението на действията си или да ги контролират.
Ако в първия случай е достатъчно потвърждение на факта на увреждане - съдебно решение за лишаване от правоспособност, позоваването на член 177. GC България ще бъде назначен от проверката на съда, и като се вземат предвид други доказателства от страните ще вземе решение за признаване на сделката за недействителна или да откаже да съответните искове. На практика, решаваща роля играе експертно мнение, ако надеждността на експертното мнение на съда, няма никакво съмнение (обикновено такъв, какъвто е). Други доказателства, като свидетелски показания, може да е от много условно стойност за решението на съда.
Говорейки за правни механизми за защита на правата на купувача на имота, можем да кажем, че в действителност има два: давност и квалификация по чл. 302 от Гражданския процесуален кодекс на България като добросъвестен купувач.
В първия случай, сделките, определени на давностния срок от една година, за оспорването на транзакцията и три години - до незначително. Според невалидни сделки, където търсенето е обявена от страните по сделката, давностният срок започва да тече от датата на изпълнение на договора, ако искът се твърди, от трета страна - от момента, в който той е знаел или е трябвало да знае за факта на сключване на договора.
Какви са днес най-често срещаните причини за невалиден (безполезно и Недействителност на сделки)? Честото или рядко явление? Вашата практика (или в историята на компанията), такива случаи и ако е така, как да го завърши за купувача?
Вадим Lyaschenko: "В повечето случаи невалиден сделка със сигурност съдържа елемент на нарушението. Ето защо, уважаващ себе си и оценяване на репутацията им професионални участници на пазара на недвижими имоти се опитва да стои далеч от такива сделки. Същото може да се каже и за сделка за невалидни.
Друго нещо - сделка, при която едно лице е определен риск, включително риска от предизвикателна ангажират или предишни сделки с обекта. Тези рискове могат да бъдат свързани с престъпленията, но присъстват в историята на обекта.
специалист задача, която придружава купувача - своевременното идентифициране на тези рискове или рискове, оценка на тяхната стойност, да се предложат възможни начини за минимизиране и да направят съответните препоръки към клиента. Тези препоръки, в зависимост от конкретната ситуация и на специфичните рискове от предизвикателство, могат да бъдат много различни - отказът на покупката, изисква адекватна отстъпка, предоставяне на допълнителни декларации, гаранции и т.н.
специалист задача, придружаващ продавача - да открива и минимизиране на рисковете Недействителност на предишни сделки с обекта на етапа на подготовка на документите на продадени обекта, даде обосновано оценка на риска от контрагента (купувача).
Често оценка на възможните Недействителност на сделки и вероятните последици от превръща в предмет на разгорещен дебат между продавача и купувача с техните адвокати, агенти и банкови специалисти. Понякога здравият разум е печеливш в тези спорове, понякога - не.
На практика, той трябва да отговаря на много различни нагласи на заинтересованите страни за обсъждане на такива рискови фактори Недействителност на сделки, като например:
- отсъствието на някои от жителите поради са в затвора;
- дарение между лица, които не роднини;
- Заличаване на пълномощни;
- Заличаване без да са регистрирани на друго място;
- признаване на правото на собственост по решение на съда;
- не-пазарна цена в договора;
- неравностойно обмен без допълнително заплащане;
- свеж сделка с добросъвестен купувач.
Списъкът продължава и всеки опит професионален там от нейно допълнение.
Но най-запомнящите се събития - това е, когато колеги се опитват да скрият от вас рисковете от своя обект. Това се случва толкова рядко, но това най-малко не става гаден. "
Ирина Shcherbinina "Void сделки са станали по-редки, отколкото преди, в елегантен 90-те години. На първо място, защото Rosreestr контролира правата на непълнолетните и не извършва сделки с имуществото им без разрешението на настойничеството. На второ място, на пазара на услуги за недвижими имоти сега са по-прозрачни, големи компании, работещи в нея. На трето място, с въвеждането на понятието "добросъвестен купувач" Купувачите са станали по-резервирани, ако апартаментът е регистрирано прехвърляне на права по правилата на руския регистър и ако договорът за продажба е на стойност пълната цена.
Въпреки това, налице е спорната сделка. И, като правило, най-честите причини са:
- появата на членове на семейството, след изпълнението на договора за анюитетна;
- появата на наследниците, от които продавачът не знаят (или мълчаливо);
- нарушение на правата на малолетните и непълнолетните в приватизацията през 90-те;
- провеждане на сделка с лице, регистрирано с наркотрафика или психиатрична болница без полагане на изпит по време на сделката. "
Как може да се сведат до минимум рисковете при покупка на апартамент?
Ирина Shcherbinina "минимизиране на рисковете при покупка на апартамент трябва да започне от момента на изходящите повиквания от списъка с опции. Бих посъветвал да се изключат от списъка на последните наем, наследяване по-малко от три години, както и наследствата и даренията от лицето на някой друг (не е роднина). Сега на пазара много варианти и не си струва риска. Избраната опция трябва да бъдат внимателно проверени. По-добре с помощта на специалист. Нека представителя или адвоката ще събира "досиета", за да си купите апартамент, който ще се вижда от рискове. "
Алексей Комаров: "Като говорим за правните механизми за защита на правата на купувача на имота, можем да кажем, че в действителност има два: давност и квалификация по чл. 302 от Гражданския процесуален кодекс на България като добросъвестен купувач. Позволете ми да ви напомня, че на имунитета за конфискация на имущество - имот в добросъвестен купувач не се прилага за безвъзмездна сделка (дарение) и ако съдът намери, че имотът против волята на собственика пенсиониран (продажба на фалшиви документи) ".
Вашата практика признаване на случаи на нотариално заверено покупко-продажба на апартамента невалиден? Ако отговорът е да, тогава как да го завърши за купувача?
Алексей Комаров ". В моя опит, не"
Ирина Shcherbinina: "Да, аз съм имал два такива случаи. Обясних на своите клиенти, въз основа на това, което са решили, че в бъдеще няма да има проблеми. Всички проверки са издадени на ръцете. "
Как се чувстваш за застрахователния риск от загуба на правото на собственост? Препоръчайте дали да издаде такава застраховка за всяка покупка на имот?
Ирина Shcherbinina "за застрахователни компании и застрахователни компании лечение със скептицизъм. В трудни нашето време, всяка компания може лесно да се затвори или да обяви фалит. И понякога, застрахователните договори са направени така умело, че да изключва щети в някои версии на събитията. Един пример за това - той Chalaeva, в който съдилищата между застрахователната компания и ипотечна банка бяха няколко години. Като цяло, най-добрата надежда за логика и интуиция, и доверие. - експертите "
Достатъчно ли е да защитени правата на собственост на купувача днес и какво бихте предложили да се промени в законодателството, ако е имало такава възможност?
Алексей Комаров: "Има винаги ще бъде установена със закон да оспори основата на сключени сделки, следователно, представлява абсолютна гаранция за правото на собственост на купувача на имота - е мит.
Държавата трябва да реши проблема за да се гарантира сто процента гаранция за обезщетяване на добросъвестни лица, които в резултат на признаване на сделки невалидни ляв без пари и имущество, което изисква принципно решение, определи действителната законността на правата на собственост на гарант с въвеждането на подходящи законодателни промени. Това, от своя страна, ще доведе до издаването на системно решение на проблема с оборот от вторичния жилища, които не без значение на приемането на закона за дейността на недвижими имоти и които следва да бъдат отразени решение за лицензиране, предмет на дейност и отговорности на агенти, брокери, които винаги са били и ще бъде важен поръчване елемент от гражданското оборот от жилища и първите специалисти, които отговарят на покупка или продажба на недвижими имоти гражданите. А първото впечатление, както знаем, може да се направи само веднъж. "
Свързани статии