Владимир, с подписването на собствения капитал, което трябва да се има предвид конкретния риск. Проблеми на споделен строителство се дължи на факта, че след изявлението на правителството на България за намерението да се решаване на жилищния проблем на своите граждани, изграждане на жилищни помещения с инвестиционната подкрепа на държавата е проведено масивна темпо - и това е довело до появата на безскрупулни предприемачи, както и непочтени служители на всички етапи на финансиране. Също така предизвиква появата на проблем в общата сграда са липсата на прозрачност в получаването на всякакъв вид одобрения трябва да започне строителството (което води до сключване на споразумения за партньорство, без необходимите разрешения за обекти), както и липсата на адекватен контрол от държавните органи върху дейността на фирми за недвижими имоти и финансово състояние ,
Регулаторната рамка за защита на участниците в общ строителство
Участие в споделената строителството
Участие в споделената строителството
Законодателство за защита на правата на потребителите, може да се използва в съда само в случаите, когато липсата на купувач егоистични цели доказали, когато се разглежда следните въпроси:
дали гражданин на друга жилищна собственост;
Какъв е съставът на семейството му;
Каква е площта на жилищното строителство на участието, което той и семейството му заема по-рано;
Независимо дали той се нуждае за подобряване на условията на живот и е регистрирано там.
Но дори и в случай на съдебни решения в полза на притежателите на собствения капитал, никой не може да гарантира, че той може да получи парите си или апартамент, тъй като разработчикът може да е в несъстоятелност или се подложи на съответната процедура. Към риска от ограбени инвеститори в недвижими имоти в брой е минимума, гражданите трябва да са наясно с проблемите, съществуващи към сключването на споразумения за партньорство.
И така, какво може да се изправи проблеми на притежателите на интереси, докато чакат за жилища, за които той вече е дал парите си?
Проблем номер 1. завършване на забавяне на строителството (поставяне на къщата в експлоатация)
Причина за проблема:
Присвояването на средства от страна на строителя - изграждането на други обекти, които не са предвидени в договора на собствения капитал за сметка на акционерите. Това означава, че предприемачът, за да се получи акционерите средствата, инвестирани в изграждането на дългосрочни (по негово мнение) изграждането, надявайки се да получите парите си обратно с печалба след продажбата на апартаменти в нов сайт.
Участва в тази сграда не изпълняват договорните си задължения - появата на проблеми с доставката на материали, или извършване на работа от подизпълнители или изпълнители води до прекратяване на договори с тях и търсенето на нови участници в строителството, което отнема допълнително време.
Недостатъчен финансов механизъм - предприемачът очаква да продаде всички апартаменти преди края на завършване на строителството, без да има собствени средства, или не са готови да инвестират в тази сграда.
Уреждане между изпълнителя и на разработчика не насочват финансови ресурси, но под формата на жилища в процес на изграждане. По този начин, за извършване на работа от страна на изпълнителя често той трябва да осъзнае тези апартаменти.
Неправилното приготвяне на споразумението за справедливост - заяви целева дата на завършване, или да го свържете към града или други комунални мрежи, а не на разработчика се свързва с определена дата. Съответствието с целевите дати не е една от отговорностите на разработчиците, ако отговорността за забавяне на доставката на обекта и произтичащи в този случай, наказанието (и техния размер) не е регистриран в споразуменията за участие акция.
Проблем № 2. добавки над размерите, посочени в договора
държачи за лихви всеки десети проект в процес на изграждане в България са изправени пред предложение до програмиста да направи допълнителни парични средства в повече от подписания договор.
Причина за проблема:
В договора не е написана обхвата на работа или на разходите, включени в себестойността на един квадратен метър на жилищата. Например, разработчиците извършени постижение на територия - тези разходи, без предварително (по договор) известие на акционерите, не принадлежат към основната сграда, и клиентът има право да ги включи в повече от основната цена на квадратен метър. За да се избегне подобен проблем възниква във връзка с договора за строителство следва да бъде споделен заяви, че сумата, внесена от участника в акции е достатъчен за прехвърляне на апартамента и регистрацията на правото му на апартамента.
Спиращ строителство или цялостната ситуация в страната, предизвика рязко покачване на цената на строителни материали и други необходими за изграждане на съоръжението и услуги. Ако този вид риск и отговорност за тях не са разписани в договора, разработчикът може да се опита да задължи акционерите да направят срещу допълнително заплащане. Ако обектът е вече завършен, бъдещите собственици на жилища с висока степен на вероятност може да получи имот без да се правят допълнителни плащания, в противен случай, строителството могат да отидат за изпълнението на етапа.
В процес на изграждане - ако предприемачът не се справи с отговорностите си, органите на общината имат право да прехвърли сградата на друго дружество. Смяна на строител, без да запазвате задължения към притежателите на собствения капитал гарантирани предполага появата на различни видове такси.
Увеличаването на размера на апартамента, който не е предвиден проектна документация. Такава ситуация може да възникне, когато намалява, например, дебелината на вътрешни стени. В този случай, на притежателите на интереси трябва да направите доплащането за "екстра" квадратен метър.
Проблем номер 3. прекратяване невъзможност за споразумение дялово участие
Ако един от ко-инвеститори не са доволни от напредъка на строителството, или по някаква друга причина, той иска да прекрати договора.
Какво трябва да съдържа споразумение за споделено строителство до притежателите на собствения капитал на рисковете по този въпрос са били сведени до минимум:
Точка "Условия за прекратяване на договора" трябва да са възможно най-подробно - тя трябва да съдържа възможните причини и прекратяване на инициаторите.
Условия за подписване на споразумение за прекратяване включват: задължения на страните за подписване, срок на погасяване и размера на сумата от пари, за да притежателите на погасяване по интереси. В противен случай, може да стане така, че възложителят откаже да подпише споразумение или притежател интерес излага на апартамент за продажба, което води до забавяне на възстановяването.
Проблем номер 4. Регистрацията на правата на притежателите на лихвените собственост
Причина за проблема:
Предприемачът не е изпълнил задълженията си по отношение на обществените инвеститорите.
Developer по някаква причина не може да се подготви пакет от документи, необходими за прехвърлянето на органите на държавна регистрация.
Решаването на проблема е само с участието на съдебно разпореждане на компетентните юристи, които въз основа на наличните документи на собствения капитал на притежателите на правата за апартамента, която иска признаване на правото на собственост.
Проблем номер 5. Dual продажба на имот
Рядко, но има случаи, когато един и същ апартамент няколко (обикновено два) договори за строителство на участието, и да научат повече един за друг притежателите интерес може само с регистрация на правата на собственост.
Причина за проблема:
Невежеството на правната уредба на гражданите на договори за строителство на участието. Всички споразумения от този вид, трябва задължително да бъдат регистрирани със съответните органи - тогава рискът от такива проблеми ще бъдат сведени до минимум.
Безскрупулни разработчици, който сключва договор с редица инвеститори в недвижими имоти (без надлежно регистрация) или плащат апартаментите, вече обременени с доставчици строителни материали или подизпълнители. Тази причина е измама.
Проблем номер 6. придобиването на жилища от строителя не е
Честото риск - закупуване на права за фирми за недвижими имоти не се налага пряко и чрез изпълнители. Ако предприемачът плаща на апартаментите да бъдат изградени с изпълнителя на условията на изпълнение на всички договорни задължения, в този случай, има риск от прекратяване на договора между тях, по причини извън контрола на съинвеститори. Ето защо, на етапа на подписване на договора за собствения капитал, купувачът трябва да се увери, че правата за апартамента вече принадлежат на изпълнителя, и отговарят на всички свои задължения на възложителя. В противен случай, разработчикът, нарушавайки договорни отношения с изпълнителя може да се оттегли от правото си на апартамента, представен преди това.
Проблем № 7. «Грей схема"
Често, желанието на човек да има един апартамент в тази област и е в тази къща е толкова голяма, че противно на здравия разум, или поради неразбиране на сериозността на риска, той участва в изграждането не са предмет на условията, предвидени в законодателството на страната ни, и е съгласен с условията, предлагани от инвеститора и вземането им пари за така наречените "сиви" схеми:
Покупка на записи на заповед или за сключване на безлихвен заем на възложителя на договора - в този случай е възможно законовата разпоредба на прехвърляне на апартамента на купувача само на доброволни начала на разработчика. Най-често инвеститори в недвижими имоти просто се връщат пари, без да плащат лихви върху тях. И ако заемът отива да се върне повече от една година, но в този случай губи притежателите интерес - не е трудно да се предскаже.
Прехвърляне на пари в банкова сметка, която не е свързана с изграждането на даден обект - в този случай, връзката между кредитиране на средства и придобиване на вещни права върху недвижими имоти отсъства. В допълнение, разработчиците могат да задължават притежателите им да ползват услугите на дадена банка, който нарушава антитръстовото законодателство.
Сключването на предварителни договори собствения капитал - в този случай възможните пропуснати срокове за сключване на основния договор.
Обременяващ договор за покупко-продажба на недвижими имоти - подписването на такъв документ води до данъчни последици за притежателите на собствения капитал, които също могат да бъдат доведени до административна отговорност за нарушение на закона № 241-FZ за съвместно изграждане.
Как да се избегне превръщането измамени инвеститори
Как да се избегне превръщането измамени инвеститори
Пазарните анализатори и адвокатите за недвижими имоти обръщат внимание на факта, че регистрацията на договори за строителство дял в голямата си част не е направено в полза на участие строителство - притежателите на собствения капитал. Фирми за недвижими имоти се опитват всички възможни начини, за да се предпазят от евентуални финансови и други рискове, отпускани без рецепта в договорите такива важни въпроси като:
Точната дата на доставка на къщата в експлоатация;
определяне на цената на един квадратен метър за целия период на строителство;
прекратяване на договора и връщането на разрешените средства;
ясна отговорност за невъзможността да се съобразят с условията на договора.
Както обикновено Текстът на споразумението е в размер на адвокат интересува (например, на пълен работен ден), а след това глупаво да се предположи, че възложителят ще се управлява в някои тесни граници. Най-често инвеститори в недвижими имоти не ровя в същността на подписаните документи, се обричаш рискована работа, а ако са тясно свързани с четенето на документа, това не винаги може да се тълкува някои от неговите точки в правилната посока. Подписването на споразумението в присъствието на участника на собствения капитал, акции незаинтересован посетите адвокат, който специализира в тази област, ще помогне да се избегнат евентуални проблеми и изводи съмнителни или неблагоприятни за гражданите на сделката.
Често има и добросъвестни фирми за недвижими имоти, които най-добре отразяват договорите си всички аспекти на съвместното сътрудничество с инвеститори в недвижими имоти, до привидно незначителни подробности, но този вид сигурност се оценява много по-висока - цена на квадратен метър в изградения обект ще се различава от пазарната в много по- голямо парти.
И все пак, трябва да се отбележи, че правителството се опитва да реши проблемната ситуация. За да направите това, законът № 214-FZ непрекъснато се подобрява. Например, последните промени на затягане на наказанията за неспазване. Но неговата ефективност е все още е минимален, тъй като ясен механизъм за изграждане на капиталното строителство проект "и от" не съществува. Ефективността на закона и намаляването на рисковете до минимум акционерите може да се постигне само след преглед на цялото законодателство, придружаващ строителството, включително законодателството земя.
Свързани статии