жилищна оборот недвижими имоти в чужбина е пряко свързан с оборота на земя. В някои страни, къщи са законно част от земята, а други се третират като отделни обекти на недвижимо имущество, но винаги следват съдбата на земята. Поради това, изследването на правното регулиране на продажбата на жилищни недвижими имоти не може да бъде отделено от оборота на недвижими имоти като цяло и по земя и по-специално.

режим Правна имот в римското право

Римското право се използва за класифициране неща движимо и недвижимо, прилагането на критерия на физическа невъзможност за движение на недвижим (предимно на земята и, че тя е неразривно свързано). Съответно, движими вещи могат да бъдат преместени свободно в пространството, без да вреди. Физическият тест силна връзка със земята, и не могат да се движат предопределената класификация на недвижимо имущество в римското право.

В римското право, недвижими имоти се счита земя, вътрешностите на земята и всичко, създадено от труда на другите в земята на собственика.

Парцел е основната (първична) недвижимо. Всичко, което е на земята, призната естествен или синтетичен част от повърхността на земята - ВЕИ Соли.

Всичко, което е бил свързан към земята или фундаментално свързана с неговата повърхност, се счита за неразделна част от парцела. Ето защо, къщи и други сгради също са били разглеждани само като съставна част на земята. Отчуждаването на къщи и други сгради, както впрочем и всички други компоненти, са предмет на правилото "суперфиция соло cedit" - изработен по повърхността следва повърхността. Изглеждаше невъзможно да се отделна собственост на къщата и на земята. Съответно, на правния режим на дома, сгради, не се оценяват от гледна точка на имота и от гледна точка на собствеността.

Разклонени структури са установени в римското право по отношение на правата на другите недвижим имот - т.нар сервитути.

Както и други класификации на римското право са знаели разделението на нещата в делими и неделими. Делим счита застроени земи споделиха своя сграда, но само вертикално. Границите на раздяла са границите на стените.

Римското право не е била известна на хоризонтално разделение на сградата, въпреки факта, че преобладаващата многоетажна сграда (инсула) в Римската империя. Защото инча пр.н.е. рязко се увеличи броя на етажите, инсула бяха 4-5 и дори 6 етажа, те са се превърнали в основния тип на жилищата в големите градове. В Рим сам е 46602 инсула. Необходимостта от увеличаване на броя на етажите на къщите са били причинени от необходимостта да се ускори изграждането на евтини жилища за ниски доходи и високата цена на градска земя. В градовете ограничено градската стена, той трябва да спаси жилищното пространство.

Въпросът за собствеността на такава инсула може да доведе до значителни затруднения за римляните, като на принципа на "суперфиция соло cedit" се прилага еднакво, когато изграждането на земята си на някой друг материал, както и в изграждането на сграда върху чужда земя парцел. Собствеността на сградата е купена от собственика на добавката за земя. Ако няколко лица, живеещи в различни апартамента с една и съща къща, собственикът на къщата призната собственик на земята, която е била част от къщата. строители вещни права върху сградата дома в чужда земя, са защитени от правото на суперфиция.

Основан от римляните системата от права за недвижими имоти в бъдеще е била извършена в законите на модерните държави.

Съвременни концепции за недвижими имоти в чужбина

Концепция за недвижими имоти в чужбина са базирани на ключовото понятие за земя недвижими имоти. Въпреки това, в различни правни системи римски принцип на "суперфиция соло cedit" е изпълнена с особен акцент върху онези исторически фон.

1) Недвижими имоти Закон във Великобритания.

Особеността на недвижими имоти в законодателството на Обединеното кралство отчасти се обяснява с факта, че законът във Великобритания - е построен по поръчка в ранг на закон. Основни закони на собственост, не са се променили от 1925 г., се промени стойността, която даде на нормите на законите и съдебната практика.

Регистрация на права върху недвижимо имущество регистър, поддържан от Royal в края на ХIХ век. За повече от 130 години, но това не е задължително.

Закон за недвижими имоти във Великобритания, особено по отношение на счетоводството и регистрация, се фокусира върху данъчното облагане цел.

Ако земята, предоставена за строителството на жилищна сграда или друга нетърговска цел, един обект на данъчно облагане е структурата и земята е част от клиентите. Използвайте това място, за търговски цели (включително за производство на селскостопански продукти, дори и за собствено ползване) е невъзможно. Първо трябва да получите оферта за производството на селскостопански продукти, и след това се превръща в обект на търговска поземлен данък, а структурата е включена в оценката на такова място на стопанска дейност, като неразделна част.

Трябва да се отбележи, че в Обединеното кралство на Земята (земя) са законно собственост на кралицата, така че те са на разположение на гражданите. В действителност, на правото на ползване на земята в Англия включва всички права на собственост, тъй като това право може да продава, дарява и т.н.

Ако сградата на сайта, за да започнете да използвате за търговски цели (като например хотел), единството на имота се поддържа, както и обект на данъчно облагане се превръща в стандарт единица площ (единица за данъчно облагане в Англия търговски и промишлени доход, размерът на които зависи от стойността на националните наемите в като основа за оценка на рентабилността определя), фокусирани върху стойността на националната наема.

Британците не прие общата вещ, вярвайки, че един обект може да има само един собственик. В тази връзка, често има спорове за това кой е на собствениците на двете сгради, свързани с обща стена, е необходимо да се поддържа тази стена.

Особеността на британското право, произтичащо от съсобствеността на провала като институция на закона, е фактът, че тя позволява да се разпредели в апартамента в натура не е само в стаята, но също така, например, вана. Коридорът може да бъде натоварен (сервитут наложено) правото да премине ваната и т.н.

2) Законът на недвижими имоти в Германия.

Германският модел на недвижими имоти римски принцип на "суперфиция соло cedit" беше най-пълно изпълнение. Единственият твърд предмет Имотът е земя. От немското законодателство се равнява собственост, правото на собственост. който се нарича "правна земя" и е предмет на правната структура на нещата.

Права, свързани със собствеността на земята, също са част от тази земя. Които принадлежат към една и съща страна, земя, сгради върху него, земя продукти, някои ограничени вещни права върху обекта и т.н. могат да бъдат отчуждени само като един недвижимо.

Правен статут значителна част от участъка с площадка е такава, че и двете имотът не може да съществува самостоятелно, но може да се задвижва от двете. Възможно е да се предаде под наем един етаж на къщата, продава къщата, за да бъдат бракувани - във всички тези случаи, предмет на задължението ще бъде движими вещи - сгради.

Когато правите GSU имаше въпрос за възможността за хоризонтално разделение на сгради. Необходимостта от правно регулиране на хоризонталната разделение на сгради с произход от Германия в средата на ХIХ век. когато собствениците на жилищните сгради започнаха да се продават дома на-апартамент на своите гости. В такива къщи един апартамент обикновено заема един етаж, при което един етаж произхожда прецедент разделение между съсобствениците на сградата.

В съответствие с този закон може да бъде собствеността на жилището. Съгласно § 1 от Закона за собствеността на хола е индивидуално право на собственост, заедно с правото на обща собственост, която е част от помещението е. Собствеността на помещенията, не може да се случи така, че индивидуалното право на собственост се свързва с обща собственост на различни земи. Общата собственост по този закон е урегулиран поземлен имот, както и части, аксесоари и оборудване на сградата, които не са индивидуално собственост или собственост на трети лица. Индивидуална собственост, без право на обща собственост, към която той принадлежи, може да не бъдат отчуждени или обременени.

Правото на собственост на жилища произтича от договора за предоставяне на индивидуални права на собственост или по силата на част от имот от собственика. Съгласно § 3 от общо собствеността на земята, тя може да бъде ограничена по силата на споразумение от съсобствениците, така че всеки съсобственик е даден индивид собствеността на конкретен настаняване или за определен нежилищни помещения в сграда в строеж или на същия парцел. В този случай, индивидуалното право на собственост може да се предостави само ако обособените помещения. Местата за паркиране, се третират като отделен, ако площта им е определен дългосрочен марка.

Индивидуална собственост на жилище може да се появи в резултат на собственик раздел земя. В съответствие с § 8 от Закона въз основа на заявление до органа за регистрация на земя законен собственик на земята може да се раздели собствеността на земята, върху общата собственост по начин, който всяка акция на свързаните с индивидуална собственост на някои жилищни или нежилищни помещения в сградата, която е построена или трябва да се изгради на този парцел.

3) Недвижими имоти Право във Франция.

Във френското право, земя е основният недвижимо, но не е единственият. Сгради, построени върху друг парцел, признати самостоятелно недвижимо. Презумпцията е, че структурата издигнат на земята включва изграждането на собственика на земята.

Чрез имот френски гражданското право включва:

1) Нещата недвижимите по своя характер. Тази земя и сгради. Съгласно чл. 518, 519 от френския граждански кодекс (наричан - FSI) се считат структури къщи, язовири, канали, електропроводите и т.н. както и вятърни и водни мелници, одобрени на стълба и образуващи част от структурата;

2) нещата недвижими поради дестинацията. Това са неща, задвижвани от природата, че собственикът поставя на сайта му при нужда от ремонт и поддръжка на обекта;

3) недвижими безплътните неща. Това е в съответствие с чл. 526 Федерална плодоползването на собственост, сервитути и наземно обслужване, искове, което има за цел връщането на недвижимите имоти.

свързаните с това цели недвижими имоти облагане система.

В земеделските земи структура е аксесоар на земята. Поставен в такива области свойства (трайни зелени площи, обори, свине и т.н.) са аксесоар част. Разходите структури като такива не се определя, но се определя от частта на добив като цяло среда. В населените места, и най-важното е структурата на обекта на данъчно облагане, и земята трябва да е съдбата на сгради.

При закупуване на жилище във Франция, е необходимо да се определят в големи подробности на предмета на поръчката, включително на границите на земята, част от недвижим имот. Продавачът не може да прехвърли на купувача всичко, което не е недвижим имот, до прозорците и вратите, тъй като те не са аксесоари за дома.

Купуването и продаването на къщи върху земеделски земи се управлява от няколко специални правила, за да се гарантира прехвърляне на земеделски земи. Ако парцела на къщата е по-малко от 1 хектара, специални процедури, като правило, не възникнат. Ако земята площ от над 1 хектар, отчуждението ще изисква допълнителни одобрения и разрешения, зачитане на правото на предпочтително изкупуване на специален държавен орган.

Системата за регистрация на права върху недвижимо имущество е изградена въз основа на така наречената kontsessualnoy модел. заглавие преминава от продавача на купувача в момента на сключване на договора. Фактът, че прехвърлянето на недвижимо имущество и на факта, че регистрацията на права за прехвърляне на собствеността не е важно. Функциите на държавна регистрация на права за извършване на специално създадени държавни органи, чиято компетентност се ограничава само до регистрацията на правата на недвижими имоти.

Вижте също:

новини за недвижими имоти във Великобритания