Понякога, във всяка връзка има конфликти. Под наем на търговски недвижими имоти не е изключение. Като правило, предпоставките за конфликти между наематели и собственици на помещенията, свързани с нестабилни условия на финансовите пазари. За съжаление, не всички наематели имат възможност да се анализират възможностите на бизнеса за дълго време. Точно време и възможност за извършването на корекции на наемите често са източник на противоречия и да предизвика разногласия между наемодател и наемател. България Гражданския процесуален кодекс регламентира правата и задълженията, произтичащи от отдаване под наем на търговски недвижими имоти, тъй като основният документ, регламентиращ отношенията между двете страни е лизингов договор.
Основните причини за конфликтите между наемодателя и наемателя.
Доказаната начин за намаляване на конфликти между собственици и наематели - за консолидиране на правоотношението на страните по договора. За да се избегнат спорове, трябва ясно да определи правомощията на страните - например, дали е възможно да премине отново през наемателя наети помещения в пренаемане на трети лица. Ако отговорът е да, при какви условия се нуждаете за хармонизация, с когото и т.н. Важно е също така да се предвиди вид наемател дейност, броят на работните места, какво ще бъде натоварването на наетото помещение, в какви цели ще бъдат използвани, за да се избегнат ненужни проблеми в бъдеще, например, с помощта на пространството под различен профил. В техническата част на споразумението е необходимо да се определи истинската размера и конфигурацията на подаване, което имотите и оборудването ще бъдат прехвърлени към състоянието му. И накрая, един от най-важните аспекти на договора включва финансовите въпроси: дневна тарифа, условия, заплащане и т.н. ...
Почти винаги спорове между наемодателя и наемателя да възникнат в резултат на забавено плащане на наеми и други плащания. Тези елементи са обикновено в лизинговия договор, специално предвидена за избягване на конфликти, свързани със закъснения в плащанията. Необходимо е да има ясно определени срокове за плащане на наем. За разрешаване на ситуацията в своя полза възможно, само ако въз основа на юридически правилно писмен договор. Ако времето не плащат наем, собствениците могат да имат право да изиска плащане на глоба от наемателя, или дори да прекрати договор за наем по-рано и по този начин да принудят наемателя освободят помещенията. Необходимо е също така да се определят ясно кой поема разходите за наети помещения, разходите за комунални услуги.
Един от най-добрите схеми на плащания (особено за големи стаи) е както следва: е отразено в договора наем на офис на, самият наемател влиза в отделно споразумение с организациите, които предоставят място топлинна енергия, вода, газ и т.н., както и да плащат за комунални услуги в дадена фактура .. Ако наема на помещенията, обикновено разпределено сметки между наематели. В този случай, идеално - въвеждането на отделни гишета енергия, вода и топлина, може да бъде необходимо. И все пак това не винаги е възможно, в повечето случаи, делът на разходите за комунални услуги обикновено се изчислява пропорционално на площта, заета от наемателя.
Една от причините за създаване на конфликтна ситуация, може да служи като факт, че под наем няма да използвате уреда по предназначение. Всеки договор е предписано, с каква цел можете да използвате съоръженията и допълнително оборудване, което е отдаден под наем. Ако елементът е счупен, също така е възможно санкции до прекратяване на договора.
Друга обща база конфликт е щети или загуби на имущество, което принадлежи към лизингодателя. При тези обстоятелства, настаняване собственик може да изисква да му бъде изплатена компенсация за щети, наемателят трябва да възстанови не само пазарната стойност на имота, но и всички разходи, които влязоха в оборудването за заместване и транспорт. Разбира се, ако наемодателят отдава под наем помещение, то по принцип трябва да бъдат подготвени за факта, че загубите са възможни. Рискът в тази ситуация е винаги там. Но за да се намали последствията от такива ситуации, е важно, при сключване на договора, се изясни не само права, но и отговорности, които наемателят дори ако незначителни нюанси. В този случай, е възможно да се намалят разходите и да принуди наемателя да бъдат по-отговорни по отношение на имущество и помещения, поставени пред него за временно ползване. Но има риск от случайна загуба и. В този случай, наемателят не носи отговорност, освен ако не се докаже вината му. С оглед на това, което е най-добре да се застрахова пространство.
Кризата промени баланса на силите.
Сега можем да кажем, че трудните времена на кризата е зад нас. има нови правила на играта, в различна степен, отговарящи наемодатели, така и за наемателите на пазара. Ако кажем, че преди кризата на търговски недвижими имоти под наем пазар е пазарът на наемодателя, икономическата криза се е променило баланса на силите на пазара на търговски договор за наем на недвижими имоти. За да подмените безспорен пазара дойде на наемодателя за не по-малко от безусловна пазар наемател. Играта се е променила, а ако собствениците на нежилищни помещения ще се предаде на помещенията под наем, те трябва да вземат наемател условия, ситуацията става все по-сложна и многоизмерна.
Кризата и спадът в търсенето принуди собствениците на имоти да преразгледат политиката на лизинговия договор, а днес те използват по-гъвкав подход по отношение на наемателите. По-рано, например, ако спорът за хазяин-наемател възниква за всички елементи в договора за наем. Последната дума е най-често изоставени от лизингодателя. В резултат на това още от сега, че е необходимо да се получи лизингодателя на лизингополучателя, ако той има намерение да наеме имот за отдаване под наем. В началото на периода на криза започна случайни промени в наемните цени: големи отстъпки, съоръжения с идентични характеристики, отдавани под наем за много различни цени.
И едва наскоро се появи границите на компромиса, на която страните са готови да отидат при защитата на техните интереси и постепенно установяване на други правила на играта, произведен нов модел на отношения между наематели и наемодатели.
Собствениците на търговски обекти, които желаят да продължат да получават реалните доходи, да намерят взаимно разбирателство с наемателите. Едни и същи собственици, изплатени малко внимание на промените на пазара и да бъдат гъвкави в работата си с наематели, имат или изоставени площи, или дефекти.
Преди периода на криза, размерът на наемите, инсталирани наемодатели, а те дори не са мислили да дадат отстъпки или някои предимства. Сега ситуацията е различна - от собствениците на помещения дори се конкурират за своите наематели. Ето защо много хора осъзнават, да не се губят наематели, готови да отидете на всички видове концесии за осигуряване на доходи и плащания на вноски, някои от тях дори са си затваряли очите за забавянето на плащането.
В момента ситуацията с забавянето е много по-сложно. Преди кризата, въпросът е решен бързо, изпратен на наемателя писмено предупреждение за възможно прекратяване на договора за наем и за всеки ден забава хазяин наложена санкция. В тази ситуация, собственикът трябва да бъде по-предпазлив: ако наемателят дължи по силата на договор за наем съвет, по-добре е да не се откаже от предупреждения в писмена форма, той може да бъде също и писмото за прекратяване на договора, а не да се чака за по-нататъшно нарастване на дълга.
В заключение на статията, аз се отбележи, че най-важното нещо за двете страни искаха да се запази на договорите за наем. Ако те не виждам смисъл, те не се интересуват от решаването на конфликта. Дори създадена по силата на споразумение с отношенията наемодател наемател, не са сами по себе си резолюция гаранция на всички конфликти. Основният инструмент за разрешаване на конфликти, по мое мнение, все още е комуникацията. Основното нещо е да се разбере на конфликта, какви цели всеки един от тях, това ще ви помогне да намерите съвместно взаимно изгодни отношения. За да общува ефективно, трябва да бъде не само могат да чуят противника си, трябва да първо се научи да слушаш.
Gaynetdinov Рамил Zinnurovich,
Експерт по недвижими имоти
Фирма "Latypov Realty".