Покупка на апартамент в ипотеката е от полза, но не забравяйте за рисковете

Апартаменти за продажба, намиращ се заложени в полза на банката, се превърнаха в често срещана форма на сделки с недвижими имоти сравнително наскоро, неговата "популярност" се придобива в резултат на развитието на ипотечното кредитиране. Тази статия се обсъжда как привлекателна страна на тези сделки и възможните рискове, на които купувачите.

Съществува мнение, че за да си купите апартамент в ипотеката - дружеството е толкова печеливша, че е хубав апартамент, а в приличен район, могат да бъдат закупени на безценица. Въпреки това, тази гледна точка е доста спорен, защото на апартамента, дори ако тя е под товар, не се намали тяхната реална стойност.

Друго нещо е да се каже, че апартаментът е под гаранция изглежда изгодно придобиване. Опитът показва, че такава сделка може да доведе до икономии от порядъка на 15-20% от пазарната стойност, която, разбира се, да се дължи на значителните предимства. Тези спестявания възникват под формата на плащане за относителната сложност на операцията, както и възможността на някои от рисковете от страна на купувача. Това не изключва факта, че сделки с обезпечение апартаменти често са свързани с определен спешност, тяхната подготовка суматохата достатъчно (дори и с цялата отговорност) дейност.

Що се отнася до причините за продажбата на обезпечение апартамент

Трябва да се отбележи, със сделки от този вид на потенциалните клиенти се притесняват, страхувайки се за възможна измама в предполагаемата измама. Измами може наистина да е така, но то също може да е истина, еднакво, да одобрява за всяка сделка с недвижими имоти, както и движими вещи, чиято стойност е достатъчно високо.

Друго нещо е, че провеждането на такива сделки, които се извършват на пазара е много по-малко, и тяхното прилагане изисква един по-отговорен подход и участието на специалисти.

Сега, за мотивацията на банката на заемополучателя, преди заем, продава апартамента за пълно погасяване на кредита. Няколко от тях:

• На първо място, това е обстоятелствата на живота на кредитополучателя се променили към по-лошо. Те включват: загуба на работа, което води до невъзможност за по-нататъшно плащания по кредита, временна или трайна нетрудоспособност и т.н. В тези случаи най-доброто решение - да продаде апартамента, като се вземе предвид факта, че имотът в близко бъдеще може да се претендира от банката за сметка на плащането на договора. ангажименти;
• От друга страна, възможността противоречи оптимист, в които причините за продажба ще бъдат обстоятелствата, които промениха живота на кредитополучателя към по-добро - ход е длъжен да се перспектива на работата, допълнение към семейството и необходимостта в този контекст за разширяване на жизненото пространство (вероятно ипотеки до по-просторни жилища ), и т.н. При настъпване на тези случаи е много трудно да се получи ново място, като същевременно продължава да извършва плащания или следващата ипотека, все още предстои да бъдат изпълнени задълженията по първото споразумение;
• На трето място, по отношение на продажбата от причините може да се дължи и на факта, че имотът първоначално служи като инструмент за инвестиции. Например, цената на жилищата разлика, в ранните етапи на строителство и вече влезе в операцията на недвижими имоти след регистрацията на правата на собственост може да бъде доста забележими. В резултат на това на ипотека е най-добре да се пререгистрират с оглед на препродажба.

Избор на медиатор, за да се справят с апартамента на обезпечение

Медиаторът може да действа като компания за недвижими имоти или частен агент, техните услуги обикновено се свеждат до осигуряване на различни нужди на купувача и продавача. Те включват: търсенето на подходяща оферта, проверка на чистотата на сделки, както и подготовката на всички необходими документи.

Някои думи могат да се добавят към същите компании за недвижими имоти и частни брокери днешния монополизиране на пазара на недвижими имоти. Това е един от основните фактори възпрепятстват клиентите самостоятелно подбор печеливши за тях опции за който се отнася за продавачите на недвижими имоти и купувачи. В резултат на това, в много региони на страната е в застой пазара на недвижими имоти, когато купувачите не могат да избират за себе си костюми на различните възможности и продавачи през годините не могат да продават имотите си, защото на безскрупулни действия на брокерите на имоти. Този въпрос изисква законодателно решение: да задължи компанията да се разпространява само по себе си, или регионална Интернет ресурси данни за сключените договори с продавачите в продажбата на недвижими имоти и да се покаже реалната пазарна стойност на договорно, а не скрита под различни предлози.

Уверете се, че нито една от пречките за сделката се извършва в стандартен набор от услуги за недвижими имоти, но трябва да се отбележи в участие недвижимост, в действителност, няма стимул да извърши задълбочена проверка, както и гаранции, в този случай, никой не ще. За изпълнението на крайната цел на тази операция повече от оправдано да се привлекат компетентен адвокат.

Придобиването на ипотекиране апартаменти, което е по-сложна операция участват на трето лице - банкова възбрана, наложена тежест и продажба на апартаменти е възможно само с негово съгласие. И тук е необходимо да се избере оптималната схема на изчисления правилно постави всички акцентът в документите за дизайн за настаняване на интересите на всички страни по сделката. Ето защо, без участието на опитен агент (или компания), който ще поеме тестването на продажба схема не е възможно да се направи.

Основни схеми в закупуване на апартамент депозит

Трябва да се отбележи веднага, не всички банки са по пътя на прост преструктуриране на дълга от един човек на друг, без гаранция за бързото и пълно изплащане на цялата сума. В момента има три основни схеми, които позволяват да се извърши продажбата на апартаментите на обезпечение, като например:

Фигура 1: продажби, като се предполага връщане на купувача на кредита.

Първоначално направи пълно погасяване на кредита, в резултат на обременяването на банковата гаранция се отстраняват, а собствеността е прехвърлена изцяло към кредитополучателя, процедурата се извършва пререгистрация на апартамента на купувача;

Схема 2. Регистрация на договор за покупко-продажба с банката

Това включва създаването на пари в брой на клиентите на обезпечение за съхранение на ценности (от C сметка L /). И в една клетка се поставят средства, предназначени банка - баланса на дълг заем, а в друга клетка - парите на продавача, останалата част от сумата, определена като продажната цена на апартамента на. В същото време, на ФРС е изпратено до регистрацията на договора за продажба и банковото извлечение за оттегляне залог в апартамента. След документите за регистрация на банката оттегля в размер на покритие на дълга, а продавачът получава и дължимата сума, апартаментът по договора се прехвърля в собственост на купувача;

Схема 3. продажби чрез изместване ипотекарен длъжник

Представете си ситуация, в която част от средствата, предназначени за изплащането на дълга към банката, находящ се в една и съща клетка, от друга страна, по вина на продавача, който се поставя в друга, и банката се споразумеят за прехвърляне на собственост.

Самият факт на регистрация на съответните документи за купувача поема задълженията към банката и да получите един апартамент на разположение на, продавачът също има достъп до своята част от средствата. Банката също така получава парите си и премахва тежести, в резултат на операцията става плоска в пълното право на собственост на купувача

Предимства и недостатъци на предложените схеми за продажба

Схема 1, може да се счита за най-простите на всички, но в същото време и по-изгодно за банката, отколкото на купувача. Bank незабавно да даде разрешение да продават, защото в този случай той получава парите си, включително планираната печалба. Въпреки това, такава сделка може да не е достатъчно сигурен за купувача на обезпечение апартаменти, така че тази схема е най-добре да се използва само в случай, че купувачът и продавачът се познават помежду си доста добре и се доверите дума един на друг.

И това, което в действителност се крие опасност. И това е, както следва: след погасяване на задълженията към банката и се оттегли на залога на тежести, продавачът (който е и сегашната ипотекарен кредитор), "изведнъж" реши да не продава апартамента. В резултат на това действие купувачът не може да получи банката изплаща под парите по договора, както и да принуди продавача да издаде собственост.

Ето защо, като се има предвид такава схема, потенциалният купувач трябва да бъде от интерес твърде ниско (по отношение на пазара) цена - това може да е сигнал за предстояща измама.

Схема 2 може да се счита частично сигурен за заинтересовани от плащането на достъпа до средства се разкрива само като изпълнението на договорните задължения. Въпреки това, дори и тук има някои нюанси на "технически" характер, могат да поставят под въпрос сигурността на сделката в полза на купувача на обезпечение апартаменти. Например: за извършване на процедури за премахване на обременяването на обезпечение върху органите на FRS има изчакване до 5 дни, а за пререгистрация на собствеността - 10 дни. В интервала след отстраняване на тежестта, на сегашния собственик може да анулира покупката и продажбата на сделката, а апартаментът се прехвърля на негово разположение.

В този случай, банката не може да получи пари, защото те не са условията на договора до продавача, от своя страна, новият купувач не може да получи един апартамент. Подобна е ситуацията и въпреки че не е непреодолима, обаче, изпълнен с неприятни забавяния.

Схема 3 (и многобройните му варианти), експертите смятат, най-сигурните, въпреки че подготовката на документи в този случай е много неприятен задача. Той също така предлага използването на сейфове за поставянето на средствата, предназначени за банката да изплати останалата част от дълга, а на продавача под формата на баланс от общата стойност на апартамента. Но в същото време самото значение на манипулация, както и пълнотата на документите, се различават значително.

Процесът на сделката е изградена, както следва: при получаване на официално съгласие банка за извършване на сделката се извършва пререгистрация на заложния кредитор, длъжникът на банката вече е включително нов купувач. В резултат на тази фаза, банката има достъп до съхраняваните пари в килията си, и едва след това извадете от обременяването на апартамент обезпечение, и продавачът получава равновесие.

Трябва да се отбележи, че продажбата на обезпечение апартамент потенциално печеливши предприятие за всички, без изключение, заинтересованите страни (банка, продавач, купувач). В този случай:

• Банка едновременно получава всичко се дължи на него с помощта на договор, който му дава право да продължат да ги използват за собствени операции;
• поиска от продавача да прехвърли средствата, поради които тя има способността да реши собствените си проблеми;
• Купувачите на апартаменти получава значителна отстъпка, тя често определя възможността за придобиване на нов дом (с ограничен бюджет).

Както можем да видим, че е неразумно да се игнорира напълно възможно, отказ да се разгледа сделка с апартамент обезпечение. В същото време преследването на спестяванията може да се превърне в очевидна измама или неприятни последици, които възникват в резултат на "внезапно" появата на капани. Така че не забравяйте за правилното планиране и внимателна подготовка на сделката, факторите, които могат да предотвратят или намалят до минимум щетите. И след това, участието на съответните експерти за регистрация на сделката (дори и като се имат предвид разходите за техните усилия), често помага да се спести много пари на купувача, който е най-голям риск в предложения по три начина сделката.