Покупко-продажба-слабото звено "алтернативни" сделки с недвижими имоти

Д о не толкова отдавна, взех апартаменти за покупка в рамките на "алтернатива" сделката. И както обикновено отново имаше търкания над едновременното регистриране на договорите за продажба. За построен аргумент му започва да търси и след това намери, по мое мнение интересен материал в статията Владимир Maratovich Фокина, адвокат, доктор, ръководител на офиса на адвоката.

Всъщност това, което и реших да споделя с колегите, и който се интересува. Също така уточни вашето мнение по този въпрос! Логично е да използвате тази статия при подписване на договора за продажба на "алтернативни" схемата, или не?

Отличителна черта на алтернативни сделки е, че купувачът е печелене на пари "първи" апартамент, а продавачът получава своя "последен" във веригата на апартамента. Продавачите на апартаменти, които са звена на веригата и да наредят парите (плащат разликата) в полето за депозит в името на последния продавач на апартамента.

Очевидно е, че в такава сложна верига от сделки, всеки от членовете му желае да получи юридически гаранции за изпълнение на техните интереси в сделката. Все пак, въпреки очевидната връзката на алтернативните сделки, те са направени от отделни договори. Ясно е, че изпълняващият и предоставянето на подобни споразумения трябва в същото време, както и несключване на договор за покупко - продажбата трябва да доведе до несключване на цялата верига на сделката.

Той е отделен изпълнение на договорите алтернативни сделки е, по наше мнение, е много сериозен риск за всички участници в сделки.

Когато договорът е сключен

Член 550 от Гражданския процесуален кодекс на Република България установява, че договорът за продажба на недвижими имоти, сключен в писмена форма, като се изготвят един документ, подписан от страните. Това означава, че всеки договор за продажба на апартамент във веригата е издадена като отделен документ.

В съответствие с п. 1 супена лъжица. 425 от Споразумението за гражданската България ще влезе в сила и да стане задължително за страните от момента на сключването му. Ако такова съгласие при регистрацията, договорът е сключен с регистрацията на такава (н. 3, ст. 433 CC RF) п. 2 супени лъжици. 558 от Гражданския процесуален кодекс на Република България предвижда, че договор за продажба апартаменти предмет на държавна регистрация и се счита за сключен от момента на регистрацията. Това означава, че докато държавна регистрация на договора, нито една от неговите разпоредби не работи, той нямаше да съществува, то не е сключен.

При извършване на алтернативни сделки във всеки договор за продажбата на апартамента включва състоянието на едновременна държавна регистрация на всички договори. Чрез включването на тази разпоредба в текста на всяка отделна поръчка, брокери се опитват да се гарантира, че ако няма регистрация на някоя от веригите на договора, цялата верига от договори, сключени остана. Въпреки това, дали такова състояние, да работят?

Както бе посочено по-горе, нито една от разпоредбите на договора няма да бъде валиден и няма да бъде задължително за страните, до датата на държавна регистрация на договора и състоянието на едновременна държавна регистрация не е изключение.

В случай на неоправдано укриване на държавна регистрация на договора за покупко-продажба на апартамента на една от само страните, че е възможно да направите, е да поиска съдебно решение за държавна регистрация на договора. (P. 3, с. 165 CC RF)

Всякакви други права и задължения по договора не поражда отметка. В тази връзка, остава въпросът дали условията на деянието, регулиращи държавна регистрация на договора, до момента на държавна регистрация, в случай че не бъде сключен договорът, докато регистрацията?

Отлагателен и разтваряне състояние

Договорът може да бъде сключен при условие. Има два вида условия: с отложено плащане и които да разрешат. (Nos. 1, 2, чл. 157 CC RF)

Когато възникнат предварително условие юридически лица от момента на възникването му (без наличие). За договори с прекратително условие е характерно, че от момента на договарящите се страни трябва да правоотношението преди (без наличие) условията.

Събития и действия се дължат на условията, трябва да има определени функции. Като правило, има следните симптоми на условия:

1. По време на страните по сделката не трябва да се знае, или не може да се случи в бъдеще обстоятелството, включени в сделката като условие.

2. Този факт би трябвало да е възможно и двата законно и с обективните природни закони.

3. Създаването на условия, за да бъде произволно. Ето защо, при условие няма да бъде такова обстоятелство, което е необходима част от сделката.

4. Фактът, не трябва да е в противоречие с правото, на принципите на обществения ред и морал.

В съдебната практика, няма консенсус относно пакета, това може да се разглежда като условие за действия на участниците в сделката.

Някои съдилища заемат позицията, според която състоянието не трябва да зависи от волята на страните.

В други случаи, съдилищата са признали състояние действията на страните по сделката. Например,

В съответствие с п. 3 супени лъжици. 157 от Гражданския процесуален кодекс на България, ако появата на условията несправедливо затрудни страната, до която обидни неизгодни условия, това условие се счита, отлежала.

Ние сме като се има предвид състоянието на едновременна регистрация на всички договори за продажба на верига на алтернативни сделки не могат да се разглеждат като прекратително условие, тъй като правната сделка не се случва преди държавна регистрация, следователно, няма нищо, за да отмените.

От друга страна, тя може да се разглежда като отлагателно условие. Правните отношения на страните по сделката трябва да се появят след настъпването на условията (в нашия случай - едновременното състояние регистриране на всички договори). Въпреки това, докато договора за продажба не е регистрирана, не се стигна до заключението, следователно, никой от неговите разпоредби не се прилага, включително тези, които се обмисля.

Както бе посочено по-горе, че не би било условие обстоятелство, което е необходима част от сделката. регистрация на състоянието на договора в действителност е един от етапите на сключването му, това е юридически факт, необходими за започване на договора, а не едно от условията на договора.

Поради това, по наше мнение, състоянието на едновременна държавна регистрация не може да се разглежда като се събитие или отлагателно условие на договора, и като цяло, като условие на договора.

Основания за отказ на регистрация на договора

Списъкът на основание е изчерпателен, но в условията на отказ в случай на повреда на регистриране орган в същото време всички договори, включени в една от клаузите на договора, които подлежат на вписване, не се предоставя.

Вследствие на това тялото на регистрация няма право да откаже да регистрира договора в случай на подаване на регистрацията на всички по-горе по отношение на споразумения за осъществяване на сделката.

Нещо повече, такава уговорка създава задължение за регистриране на органа за регистрация на договора в съответствие с това условие, което е недопустимо, тъй като органът по регистрация не е страна по сделката.

В съответствие с п. 3 супени лъжици. 308 CC задължение на България не създава задължения за лицата, които не участват в него като страни (за трети лица). По този начин, за лечение на състоянието не създава задължения за регистриране на орган в същото време да се регистрират всички договори, споменати по име, и по този начин тя не е бизнес.

Правни последици от не-сключване на договор

Представете си, че е било подписано верига от договори, условията на всяка поръчка, включват клауза за всичко това верига от договори трябва да бъдат регистрирани в същото време. Има ли някакви средства за защита на участниците в сделката, в случай, че един от договорите не се регистрира, поради наличието на дефект?

Жертвите в този случай ще са лицата, които са страни по нерегистриран договор.

Единствената форма на защита на тези лица, в този случай ще бъде втората прекратяването на сделката.

Например, един гражданин И влезе в два споразумение за продажба и покупка. Според една от тях е - продавачът на апартамента, а от друга - на купувача. Ако споразумение за продажба на апартамент не е регистрирана, тя не е била изпълнена, следователно, парите да купят нов апартамент и не се получи. Единственият начин да защитава неговите интереси ще прекрати договора за покупка на апартаменти.

В основата на това прекратяване на договора може да се нарече съществена промяна в обстоятелствата, от които страните са изпълнили ролята си на сключване на договора. (Чл. 451 от Гражданския процесуален кодекс)

В случай на прекратяване на договора в съда заинтересована страна ще трябва да докаже наличието на следните условия:

1) в момента на сключване на договора страните изхожда от факта, че такава промяна на обстоятелства, които не се случи;

2) промяна на обстоятелствата, причинени каузи, които заинтересована страна не може да преодолее, след като те се появяват, когато степента на грижа и внимание, което се изискваше от нея от характера на договора и условията на оборота;

3) изпълнение на договора, без да променя неговите условия, така че би било в нарушение на приложим стойността на договора за имуществените интереси на страните и ще доведе за заинтересованите страни такива щети, че това до голяма степен ще лишени от това, което той има право да очаква при сключване на договора;

4) от обичаите на търговията или от характера на договора не означава, че рискът от промяна в обстоятелствата е заинтересована страна.

Въпреки това, на базата на съществуващата съдебна практика следва, че за да докаже съществуването на двете по-горе условия е изключително трудно, и следователно, в повечето случаи са отказали да отговарят на тези вземания.

С оглед на гореизложеното, можем да направим следния извод:

клауза едновременно държавна регистрация на всички договори за покупка и продажба на апартаменти не осигурява правна защита на интересите на лицата, участващи в алтернативна сделка.

Сключването на предварителен договор за покупко-продажба на апартаменти, по наше мнение, също няма да реши проблема, като предварително споразумение, сключено под формата на основния договор (Sec. 2, чл. 429 от Гражданския процесуален кодекс), това е предварителен договор също ще бъде предмет на държавна регистрация [1] , което ще създаде допълнителни затруднения за страните по сделката.

Включването в предварителния договор условия за едновременен запис на всички основни договори за продажба реши само проблем: това условие ще бъде валиден до датата на държавна регистрация на договорите за домакини. Все пак, това не решава проблемите, свързани със защитата на правата на страните по сделката, в случай, че все още не е един от договорите се регистрирали, и не изисква регистрация орган за извършване на едновременна регистрация на всички договори.