3. Обмен и OTC.
4. Традиционна и компютъризирана
На първичния пазар в Русия се формира от приватизацията на държавни и общински предприятия, земя, сгради и съоръжения, както и правата на имуществената му. Той предвижда прехвърляне на недвижимо имущество в икономическото обращение. Всички последващи сделки са вторични, както свързани с препродажба или други форми на прехвърляне на обекти, пуснати на пазара от един собственик на друг.
Организираният пазар. този оборот икономическото недвижими имоти и вещни права, за да го в строго съответствие с действащото законодателство, с лицензиран професионални посредници. Този пазар гарантира правната чистота на сделки и защитата на правата на своите членове. Неорганизирано (улица), пазарът не осигурява надеждността на сделки.
Размяна на пазара. Тази покупка и продажба на недвижими имоти на борсата, по офертите и търгове, държани от държавна и общинска собственост фондове, органите на земята, общински жилища комитети или специално упълномощени организации.
OTC пазар. Това сделки извън борсата. Тя може да бъде формално и неформално. Организирана извън регулиран пазар се основава главно на компютър комуникационни системи, лицензирани агенции за недвижими имоти.
Според основната характеристика. съзнанието на недвижими имоти. разпределят не по-малко от осем специфични пазари, като универсално значение имат най-развитите пазари на земя, жилищни и търговски помещения. Тъй като земята се появява като необходима част от почти всеки обект недвижими имоти по-подробно, помислете за структурата на пазара на земя, се сегментира и основни параметри.
Парцел като независим вид комплекс пазара на недвижими имоти могат да бъдат разделени в относително еднородни под-видове или сортове за предназначението на земя, които след това са обособени в редица други характеристики (размер, местоположение и т.н.).
Следващият компонент на пазара на земя. сегмент на пазара. специално подбрана част от нейната форма, групата от елементи, които имат някои общи характеристики (качествени и плодородни земи, разстояние от индустриални центрове и др.).
Най-печеливш сегмент на пазара се характеризира с:
• високи нива на текущите или очаквани продажби;
• бърз растеж на продажбите зони;
• бърз оборот на средства и разумна норма на възвръщаемост. Сегментирането на пазара. Един от най-важните инструменти за търговия. Правилният избор на пазарен сегмент в голяма степен зависи от успеха на конкурса.
Има редица от критерии и показатели, които могат да се извършват на сегментирането на пазара на земя.
Обектите са сегментацията на клиентите, самата (земя и пазарни участници) продукт, бизнес организации и предприемачи.
Симптом сегментиране. Този фактор, с което разпределението на пазарните сегменти.
В зависимост от целта на сегментиране в знак на факторите, може да се използва за описанието върху поведението на физически и юридически лица, на параметрите на земя, икономическите резултати на търговските организации. В момента фирмите за недвижими имоти използват многократно сегментиране, т.е. сегментиране едновременно на няколко основания (многомерна сегментиране модел).
Видове и признаци на сегментиране на пазара на земя
- статут на клиента,
- желаните ползи,
- Състояние на потребителя,
- интензивността на потреблението,
- степен на ангажираност,
- готовност да възприемат част,
- отношения в земята,
- клиентите тегло (големи, малки, средни)
Критерият за сегментиране. Това е фактор, от които са извършили оценка на валидността на избора на един или друг сегмент на пазара. Следните критерии са най-честите: количествените параметри на сегменти, същественост, рентабилност, съвместимост с пазарния сегмент на основните му конкуренти, ефективността на избрания сегмент на сигурността на избрания сегмент от неговите конкуренти.
сегментиране на пазара по продукти. на земята. Тя идентифицира кои параметри на даден участък, може да бъдат привлекателни за купувачите. В тази употреба такива характеристики земи тяхното качество, разстоянието от индустриални центрове (в Москва. От Москва), размера на порциите, инвестиционната привлекателност и престиж и др.
Така че, в покрайнините на града започва да се разпределят на пазара на земя редица сегменти в зависимост от нивото на качеството.
1. висококачествени сайтове? елит. Те стават богати граждани и големи организации. Те включват сухопътни престижни западни райони в рамките на 30-км-rovoy зона. В такива сайтове, често изправени удобни къщи за целогодишно пребиваване.
2. Много хора се интересуват от средното качество с средни и относително високи доходи. Премахването им от Москва варира между 10 и 60 km, в такива области да изградят по-скромни ваканционни жилища.
Сегментирането на пазара на земя в покрайнините на града
• Връзка с земята и природата за отглеждане на продукти; отдих; Enterprise и сътр.
Подценени и вреден за околната среда Най източните и югоизточни райони на Москва и в Москва Околовръстен път. Koshino, Zhulebino намира в близост до такива центрове на замърсяване, като например индустриални зони Kapotnya и окръг пролетарска.
Повечето от диференциация на пазара на земя се наблюдава и престиж. Прекрасни екологично земи са разположени в югозападните и западните покрайнини на такива като Pakhra брега на реката, заедно магистралата Rublevo Успение Богородично и др. Непопулярността на района Казан. Подценени и счита непривлекателна земя на юг и на изток посоки.
Законите на влияние на отдалечено място от Москва за цените им като цяло, изразени тази зависимост. повече и по-евтино.
На следващия знак на сегментиране. Партида размер. Големи части обикновено изискват и съответно по-високи оценяват само в престижни райони. В най-общия случай, единичната цена на земята в големи масиви е значително по-ниска от малки обекти. В този случай, цената на тъкат на малки и големи площи може да варира значително в зависимост от няколко фактора.
Голямо влияние върху разходите за осигуряване на степента на развитие на инфраструктурата. Области на добре установена придобиване на земя се оценяват много по-скъпо, отколкото на неразвит. Разликата между цените на спечелените и неразвити райони с еднакъв размер, ще бъде приблизително равна на общата стойност на разходите за инфраструктура и капиталови разходи за управление ( "стойност на времето" на развитието на парцела).
Най-важната роля на избора на пазарна ниша, т.е. една малка част не е заета или оползотворява достатъчно конкуренти и ясно определен кръг от клиенти.
Жилищният пазар е сегментиран:
Качествени Къщи (5-етажна, тухла, блок маса ,. сградата.
9-, 12-, 16-, 22-те, главно панел; престижната съвременна тухла и елит);
от стая (1-, 2- и 3-място, Multi-стаен), регулирани от (стандарт, подобрена форма);
чрез поставяне райони (вили страни, къщи и др.)
Състоянието на жилищния фонд е повече от 20% възпроизвеждане на недвижими имоти в Русия, и с оглед на жилищните сгради в градината и крайградските зони. около 30%. Обемът на инвестициите в жилищното строителство е около една четвърт от общия брой, в изграждането и експлоатацията на имота е заета около 13% от трудоспособното население. Близо 10 милиона семейства и сингли, които живеят в "общински", общежития или наета площ от частни лица, повече от 2 милиона души живеят в порутени къщи, 5, 6 милиона семейства стоят на опашката за подобряване на условията на живот на милиони хора живеят тесни. върху площ от 5 т2 на човек. но само
1.5? 2% се нуждаят от подобряване на жилищните условия са в същото време плащат цената на един апартамент или къща. Според експерти, цената на жилищата не трябва да надвишава
12? 15% от семействата със средни доходи. Ако такова семейство ще използва една трета от доходите си за изплащане на банков кредит, с интерес, закупуване на апартаменти ще отнеме повече от 30 години.
Къщи, които да отговарят на повечето от изискванията, посочени по-горе, са разнообразни: тухла, монолитна, има дори панел. Апартаменти в луксозни жилища могат да бъдат разположени на едно или две нива. Сграда също варира. 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 етажа. Може да се отбележи характерна особеност. с разстоянието от центъра увеличава броя на етажа. Също така е различен в развитието на инфраструктурата на луксозни жилища: те могат да бъдат по-спортен комплекс, общественополезен труд, плувен басейн, сауна, зимна градина.
Общата площ на апартамента. 120? 150 m 2 или повече на входа. зала 20 m 2 с малък фонтан и аквариум, две бани, кухня 15 m 2 гости и капитанът на зона на две нива.
първичния пазар на жилища се формира и функционира от два източника: продажба на общински жилища, изградени с държавни средства, както и продажбата на гражданите на приватизирания жилищен.
В първичния и вторичния пазар на нежилищни помещения за функционално предназначение четири основни сегмента: индустриални, складови, офисни и търговски имоти, общо описание на които се основава върху като се вземат предвид мястото, площта, качеството на оборудването, лизинг, цена или наем и други фактори.
Офис образуват втората (след жилища) от размера на сегмента на пазара на недвижими имоти в Москва, Pas които търсенето надвишава предлагането. В зависимост от качествените характеристики на офиси разделен на четири класа: A, B, C, D.
Офис клас Б са почти всички от посочените по-горе характеристики, но с по-малък списък от допълнителни услуги. Наемна цена от 700 до $ 900. на 1 м 2 годишно.
Наемателите на офис площи в класове А и В са западни компании и големи руски компании.
По-голямата част от местни фирми предпочитат да отдават под наем офис площи по-ниско качество, свързани с класове В и Г. Първият от тях е представена от офиси в хотели, пригодени помещения (изследователски институти, образователни институции и др.), Които се намират извън центъра на града, но в пресечната точка на магистрали, в близост до метростанциите.
Неадаптирани помещения, намиращи се извън възли транспорт са в клас D. несъмненото им предимство. възможността за получаване на необходимия размер на площта на разумна цена.
Предприятия като комплекси собственост пристигат до първичния пазар на недвижими имоти е в процес на приватизация на държавна и общинска собственост.
Пазар в процес на изграждане се генерира от общински и частни съоръжения не са предвидени финансови, материални и човешки ресурси. Тя се основава на принципа на взаимната изгода. споразумение за разпределението на 50% от тия застроена площ между инвеститора и собственика на (град, компанията).
Вила пазар се развива с бързи темпове във всички региони на страната. В района на Москва, например, е построен на площ от около 48 000 хектара до 160 хиляди къщи за сметка на частните инвестиции в околната среда: .. 35% от вили получава инвеститор, от които 15% я продава на затворените-ти търг местните жители, 40% купува по себестойност Москва, докато 10% дари предаде на града и региона.