300 хиляди нови работни места, трябва да се създаде офис в Москва, за да запълни свободните 3 милиона квадратни метра в бизнес центрове в столицата, казва ръководителят на отдел на стратегическо консултиране и изследване Cushman Денис Соколов Wakefield. Кога ще бъдат създадени? След една година, две години, пет години, а може би никога? Какъв абсурд идея за дизайн директор Rose Group Сергей Крючков, че kolivingi. "Обществена за креативната класа" ще се превърне в уважаван офиси в MIBC "София Сити"? Или абсурдно? Във всеки случай, бизнес общността не е първият път, обсъжда реконструкция на търговски недвижими имоти. Портал ComEstate.ru реши да разберете как се променя предназначението на недвижими бизнес център, например, в апартаментите и търговска част в склада.
Въпреки това, не всички от тези "превръщат" база може да се счита висококачествени офиси. По-специално, тъй като заместник-директор на отдела за офис недвижими имоти Praedium Нели Imametdinova, апартаментен комплекс "Berzarina, 12" се появи на базата на бившата административна сграда. Най-често срещаният случай за пазара, експертът каза: - тя все още е реконструкция на остарели офис сгради (или фабрични областите, в които спонтанно възникнали калпав офиси след спиране от производство), както и създаването на мястото на тези висококачествени жилищни сложни проекти.
Въпреки това, процесът е започнал и офисите "трансформирани" в апартамента има във всеки етап от проекта. "Някои първоначални офис проекти са прегледани от друга хартия, като например LCD" Фили Castle "и МФК" "компания Вода MR Group, - обобщава директорът на развитие на стратегическото консултиране в CBRE Мария Stolnikova. - Някои проекти са били подложени на преоткриване вече във фазата на строителство: Atlantic апартамент; «Savelovsky Сити», Mon Шер на Big Yakimanka. В близко бъдеще на пазара ще друг апартамент проект МФК "Royal Square" вместо офис комплекс "Кристал кула" на Ленинградски проспект компания Coalco ". Примерите могат да бъдат продължени - Директор Бизнес Развитие Андрю Welhome Khitrov казва за друг: фирма "Mosinzhproekt" вместо района на бизнес център в размер на 150 хил М.. м върху терен от MIBC "София-град" изгради МФК с хотели, офиси и апартаменти, с обща площ от 275 кв. м. м.
100 хиляди рубли на квадратен метър. м - цената на реконструкция
Когато на реорганизацията на основните обекти обикновено променя област. Необходимо е да се променят носещи конструкции, да получат допълнителни технически спецификации (обикновено в бизнес центровете на водния дебит е значително по-ниска, отколкото в апартаментите), промяна на вида на разрешеното използване на земи от административния до хотела, за да получите разрешение за строеж. Полуперманентна преустройството на обекта не е предназначен да увеличи своя район, но все още трябва да се промени комуникацията, създаване на допълнителни "мокри петна", за да се промени е позволено използването на земята. Всичко това е скъпо, и за дълго време поради получаването на голям брой одобрения.
Вторият бизнес център на живота: един апартамент или търговски комплекс
Експертът също така отбелязва трудностите, които могат да възникнат при договарянето "превръща" обект в съответствие с генералния план на Москва: "Властите са ясно оформени и одобрени от документ на правителството, която съдържа плътността на сградата, номерът на етажа на всяка сграда. В действителност, тъй като апартаментите вече може да бъде издигната само в МФК, че е възможно да ги изгради на сушата за промишлени цели, както добре. Проектът обаче не е в нарушение на Общ устройствен план. "
Нели се съгласява и Андрей Imametdinovoy сложно. Той също така говори за техническата способност да се променя предназначението офис центрове в апартамента, но не виждам смисъл. Безплатна оформление модерни офиси предполагат възможността за изграждане на стени и прегради почти всякаква форма. Трудности при реорганизацията офис център в жилищен обект могат да се превърнат инженерни системи, които изискват значителни строителни промени. Изолация в бизнес центрове първоначално проектирани в съответствие със стандартите, приемливи за жилищни имоти, броят на местата за паркиране за жилищни имоти трябва да бъде значително по-голям, отколкото за офиса. В допълнение, в много офис сгради има вентилация централната приточно-е подвижен и не съществува възможност за отваряне на прозорци. Всички по-горе параметри са значително увеличаване на разходите за монтаж и демонтаж на съоръжения. В тази връзка, най-печелившите е превръщането на един обект в началото на етапа на строителството, по време на преговорите за инженерна документация. Андрю Khitrov отбелязва също така, че в повечето случаи на промяна на предназначението на земята е позволено струва разработчикът е твърде скъпо, което прави изпълнението на съоръжението нерентабилни. Изключение са случаите, когато държавата се променя видът на разрешеното използване на земята, за да стимулира интереса на разработчиците в определена област.
Експертът също така отбеляза, че много по-лесно да конвертирате частично завършен офис център в търговския обект, но трябва да се има предвид, че купувачите се фокусират вниманието си върху няколко по-ниски етажи. В допълнение, поради малката площ на етаж във всяка бизнес център може да отвори търговски център.
На противоположното мнение се държи от Андрей Ковальов: "Преглед на концепцията за офис сгради в посока на апартамента, ако се стигне до пълна промяна на офис функции за жилищни или влизащи допълнителни функции на живот сега са много икономически оправдано. Формално Останалите търговски недвижими имоти, в действителност своите апартаменти са само на жилища - и много по-търсени в кризата в сравнение с офиси, необходимостта от който сега е изключително ниско. Част от тази тенденция се компенсира друга - превод апартамент ниво в класически проекти жилища ".
Склад вместо търговски център
Нов живот, според някои експерти, могат да се вдишат и други търговски обекти. Например, директорът на търговска компания за недвижими имоти RRG Юрий Taranenko каза, че търговски центрове, където мястото за свободно, макар и не толкова катастрофално, както в офиса, но и доста приличен - до 13-15%, могат да бъдат превърнати в склад, истината е необходимо да се помисли за някои технически въпроси. "На първо място, това е необходимо за модернизиране на съществуващата система и транспортирането на повдигане. Ясно е, че обемът на стоките, които се предлагат в бутиците на молове значително по-ниска, отколкото в склада. Освен това, е необходимо да се направи пътища за достъп, които ще дадат значителен поток от товарни автомобили. На второ място, в много търговски центрове имат преддверията и другите характеристики на вътрешната архитектура, които ще трябва да бъдат подложени на основен ремонт и да доведе до състояние, подходящо за съхранение и транспортиране. Въз основа на изложеното по-горе, голям търговски център, за да се преструктурира логистичен център не би било разумно. Освен това, ако търговският център се намира в добро разположение в рамките на Околовръстен път, и наемната цена ще бъде висока, което обезсмисля превръщането на такъв обект в склада, - казва Юрий Taranenko. - Така че, в този смисъл, за наематели много по-лесно "основа" извън Москва. Но ако се направи място за съхранение в малък търговски център, те вероятно ще бъде в търсенето. Да, и обема на стоките, които могат да се съхраняват там, няма да изисква големи промени в околните райони и структурните елементи на сградата. "
Експертът отбеляза, че днес преоткриване мол става, но в другата посока. Вместо класическите "котви" под формата на хранителни хипермаркети и големи вериги магазини за спортни стоки и електроника дойде нестандартни наематели (фитнес центрове, кина, водни паркове, увеселителни паркове за деца). В допълнение, търговски център се отдалечават от традиционната басейна на наематели и да се опита да замени най-известните марки на веригата, които се намират в повечето молове, по нетипичен, малко известни и по-интересно за марките на клиента.
С Юри Taranenko съгласни и Мария Stolnikova, отбелязвайки, че в повечето случаи на местоположението и техническите параметри на търговските центрове не са подходящи за преустройство в офиси или апартаменти и преоткриване не твърде успешен търговски центрове, на първо място, да започнем с по-добра организация на вътрешното пространство , създаване на фонд от наематели, което отговаря точно на целевата аудитория на обекта. "Ние не знаем най-добрите примери за преоткриване построени или съществуващите търговски центрове в офис сгради или апартаменти. Търговските центрове имат свои особености, по-специално, поставяне на пешеходни и транспортни потоци, които са по-малко по отношение на местоположението на апартамента - казва експертът. - Освен това, техническите параметри на търговския център. Конфигурацията на сграда, дълбочината на пространството, височина на тавана, и излагане на слънце - не са приложими за офиси и апартаменти "
А подобно мнение се споделя и от директора на изследвания Colliers International Lezhneva Вероника: "Ако ние говорим за класическите търговски центрове, превръщането им в други предмети, може би един от най-трудните задачи, ако има такива, реализирани по принцип. Специфични конструктивни търговски центрове не е подходящ за други сегменти на недвижимите имоти. За офиси и апартаменти - са твърде големи дълбочина етаж и съответно липсата на естествена светлина и лекота на планиране. Складове и системи за съхранение също повдигат въпроси. По принцип, когато става дума за преоткриване на търговски центрове, ние говорим за реконструкция или преустройство на басейна на наематели или дизайнерски решения. "
Експертното мнение относно възможностите за създаване на глобална проекти преоткриване при смяна на функционалността на сградите от друг. Няма съмнение, може би, само от факта, че почти всеки успешен бизнес модел, поради различни обстоятелства, рано или късно остаряла. И положението на безкраен растеж на наемите, с което се гарантира притока долара на собствениците на търговски проекти за недвижими имоти, както изглежда, завинаги в миналото. Как да действа от застой в дългосрочен план на пазара в продължение на много години, за да реши, разбира се, на бенефициентите.
Свързани статии