Тези, които са изправени пред криза на пазара на нови сгради, знаем, че най-сигурният начин да си купите апартамент на цена по-ниска от тази на възложителя, е да се направи сделка с различни изпълнители. Отстъпка изпълнителите могат да бъдат 5, 10 или дори 15% от първоначалната стойност. Въпреки това, купувач на това увеличава различни рискове. Как могат да бъдат сведени до минимум, от къде да започна и как в крайна сметка да не остане и без един апартамент, и без пари?
Всичко това е довело до ситуация, в която изпълнителите са огромен басейн на кв.м., а не като на персонала не е това, брокери и дори професионалисти, които са поне малко фокусирани върху пазара на недвижими имоти. В същото време, всеки изпълнител е юридическо лице със задължението да плащат данъци, наем и лизингови плащания и заплатите на своите работници. Т.е. с други думи, разработчиците премахнали своите финансови проблеми на изпълнители, които, изправени пред избор да "работи за един апартамент или не работят изобщо", избра първия. В резултат на това, как да се сдобиете с апартамент възможно най-скоро, за да печелите пари, да са били принудени да намалят цените, като по този начин конкуренцията на строителни фирми.
С развитието на кризата, броят на апартаменти от изпълнителя само стане по-голям. Все пак трябва да се отбележи, че разработчиците "избутва" изпълнителите не са най-доброто им съоръжения - на първо място е отделено на екстремни етажи, лошо планиране и предложения за прекратяване на входовете.
На този пазар има един порочен кръг на разработчик-изпълнител: никакви продажби от строителя, а той плаща на апартаментите; изпълнител да получите бързо пари, дъмпинг, като се конкурира с инвеститора; поради дъмпинг на изпълнителя от строителя не е собствените си продажби на апартаменти в пазарната цена, и по тази причина няма пари. И всичко отначало. Се измъкнат от тази въртележка е много трудно.
С развитието на кризата, броят на апартаменти от изпълнителя получава само по-дълго
Изглежда, че в такава ситуация, победителят трябва да е на купувача, тъй като цикълът на бартер значително охлади прегрял през последните години пазарът на недвижими имоти. Често, обаче, целият риск - вероятността от криза в недовършени задълженията за изпълнение на изпълнител неизпълнение на разработчика - е да отидете в края на купувача.
За да се разбере слабостите на схеми за бартер, по-отблизо в този механизъм.
Всеки бартер - тя винаги е прихващане на взаимните претенции, или с прости думи, вие - I, I - ви. Предприемачът и изпълнителя в същото време да влезе в една от друга две споразумения - споразумение на работа по договор и споразуменията за партньорство. Привличане на пари на трето лице - крайните купувачи на апартаменти - изпълнителят може по силата на договор цесия.
И тя е тук, че има една и съща разликата, която трябва да се страхуваме. Изпълнителят е в отчаяно се нуждаят от пари, защото той трябваше да proavansirovat собствен договор за работа, заплати и материали, без които просто не може да работи. И тогава там е на изкушението да донесе пари за собствена честната си дума. Т.е. Аз ви продават по-евтин апартамент на пазара с 10-15%, а ти ми даде парите веднага. И когато не си свърша работата по договора, договорът за прехвърляне и да се регистрирате. За да бъдат по-убедителни изпълнителя дори може да покаже на регистрирания капитал договор. Такава "джентълменско споразумение". И много се провеждат на него.
Тези, които са изследвали 214-FZ не забравяйте, че договорът на собствения капитал не е синоним на продажбата. "Dolovka" - право да поиска един апартамент от строителя след завършване на строителството. Според договора за възлагане, това право може да се прехвърля. То може да бъде готов или арестуван. Но тя винаги трябва да бъде записано в Rosreestra. Това е само за регистрация на тези концесии го изисква пълно заплащане на първоначалния кредитор - т.е. изпълнителят трябва да първо да се извърши цялата работа и да ги изпълнява чрез сметки разработчик, получаване на сертификат за пълно заплащане.
В резултат на това, купувачът "виси" на двоен риск - рискът от изпълнението на разработчик на задълженията си по завършване на строителството и риска от изпълнителя, за да изпълни задълженията си. И ако - дори и на теория - но разработчикът може по някакъв начин съвместяват своите различия, надявайки се да се прибегне до помощта на държавата, с участието на изпълнителя, получили парите, ще отнеме само нищо.
Правото на търсене винаги трябва да се регистрира в Rosreestra
Какво можем да препоръчаме на всеки участник на такива "триъгълни" сделки?
За няколко съвети края на клиентите, но същността им е една - трябва да се свържете обслужващата организация, която е създадена с цел да се избегне объркване и измама с недвижими имоти - Rosreestru. Решихме на апартамент и дружеството изпълнител, който искате да го купите? След това е необходимо три документа - регистриран капитал съгласие строител-изпълнител, удостоверение за пълно изплащане на апартамента и извлечение от Единния държавен регистър (Единния държавен регистър на права) от земята, върху която е построена къщата. Първият ще се уверите, че апартаментът е след като е определен за изпълнител, а вторият ще даде увереност, че апартаментът не е дълга, и изявление ще се уверите, че този апартамент изпълнителят все още не е успяла да продаде на никого.
Изпълнител отношения-строител също е доста податлив на регулиране, когато програмистът може да си възвърне риск отношения с изпълнителя. За да направите това, в замяна на писмо на гаранция за изпълнение на задълженията си по договора на разработчика издава сертификат за плащане в еквивалентната сума. Това ще даде възможност на изпълнителя да изпълни един апартамент по силата на договор за прехвърляне на вземания.
Много хора задават въпроса къде е търсенето на "предприемачи" апартаменти? Ако сте решили да си купите апартамент в нова сграда от изпълнителя. прекарат част от спестените пари за нещо, което да доведе до прилагането на професионален недвижимост сделка. В крайна сметка, с изключение на факта, че изпълнителите, които нямат собствен персонал на продажбите на недвижими имоти, поставете своите оферти в агенции за недвижими имоти, това значително ще намали рисковете.
Свързани статии