Как да си изплати заема, като се използва лизинг
Мога ли да си купи къща в ипотеката и плати на банката дълг за сметка на наема за обезпечение апартаменти? Теоретично, това е идеална инвестиция: да инвестирате спестяванията си в покупка на недвижими имоти под формата на авансово плащане, останалата част се плаща допълнително от кредит. После предаде закупения апартамент под наем и погаси плащания пари наемодатели ипотечни.
Това - на теория. На практика нещата не са толкова прости.
Правото да се наеме
В съответствие с член 40 от Федералния закон "За Mortgage (Залог собственост)" ипотекарен длъжник може без съгласието на ипотекарния кредитор да вземе ипотекирания имот за отдаване под наем, освен ако не е предвидено друго в федерален закон или договор за ипотека. Това са тези "ако" и да се насладите на някои от банките, включително клауза кредитни договори, според които кредитополучателят да вземете ипотечен апартамента само с разрешение на кредитора.
Между другото, дори ако договорът за ипотечен кредит не предвижда подобно ограничение, да премине ипотекирано жилище по силата на закона може да бъде само за живите: търговски лизинг изключени.
Желанието на банките по-рано да се посочи в договора правото да наблюдава собственик е разбираемо: докато имотът е гаранция за заема, е възможно да се прехвърли собствеността на кредитора, така и трябва да се предпазят от рисковете от влошаване на апартамента или обременяването на правата на трети лица. Ето защо някои банки не дават одобрение за предаване на апартаменти под наем и ипотека, но в повечето случаи това е възможно само с писменото разрешение на ипотекарния кредитор.
Предупредете банка и предаде мирно
От всички ипотечни кредитополучатели, които наемат апартамент, закупени на кредит, делът на тези, които уведомява банката за плановете си да отдават под наем не надвишава 5%. Но рискът, че заемодателят разбере за неразрешеното отдаване под наем, макар и малка, но все още там. И залогът - твърде много, за да си позволи да играе на криеница с банката.
"Ако една банка открива, че корпуса на залог под наем без негово разрешение, може да се изисква пълна ранно изпълнение на задълженията по договора за кредит. В случай на неизпълнение от страна на кредитополучателя искания за предсрочно погасяване на кредита банката има право да ограничи достъпа на обезпечението по начина, предвиден от действащото законодателство ", - предупреждава заместник-ръководител на банка на дребно за бизнес развитие" Interkommerts "Наталия Кулагин.
Така че в никакъв случай много по-добре все пак ще се съгласи със заемодателя за отдаване под наем на решение. Това може да стане или преди сключването на договора за ипотечен кредит, както и периода на погасяване на кредита.
Когато предаването на жилищата обезпечение в заетостта - основната цел на покупката си, и ти започваш да се търсят наематели от първия ден на собственост върху недвижими имоти, е възможно да се обсъди въпроса с банката на етапа на кандидатстване за ипотека.
Следва да се има предвид, че програмата за ипотека, първоначално с участието на предаването на жилища обезпечение в заетостта, може да се различава от стандартните нерентабилно предложения. Например, скоростта в този случай може да бъде 2-3 пункта по-висока. В допълнение, добавя Наталия Kulagina, ако кредитополучателят предварително изразява намерението си да вземе тялото на залог, това може да повлияе на изискванията на банката за авансово плащане. Например, ако при закупуване на недвижими имоти, за да остане на размера на авансовото плащане е 10%, а след придобиване на имот за неговото последващо отдаване под наем - не по-малко от 50% от стойността на имота.
Застрахователни разходи могат да бъдат по-високи. Според директора на ипотека отдел на GC "ИС" Константин Shibetskogo, в някои случаи предаването на обезпечение апартаменти за уведомяване наем кредитор води до увеличаване на разходите за застраховка на имота с 20-30%. Това е свързано с повишен риск от увреждане на апартамента, поради които живеят в неупълномощени лица.
Има и друг вариант, по-евтини: да предупреди банката за намерението да премине ипотекиран апартамент вече в периода на погасяване на кредита. Разбира се, съществува риск, че ще бъде отказан, но в повечето случаи, банки, без никакви проблеми дават разрешение за отдаване под наем, увери, че кредитополучателят няма да се внуши на апартамента на 20 работници мигранти. Много ефективна може да бъде приложението, което са принудени да се предадат на ипотекирания корпуса, за да получите допълнителен източник на доходи, тъй като с оглед на променените финансови обстоятелства не могат да натрупат месечните вноски по кредита.
Ако сте се утвърди като добросъвестен кредитополучател, банката е вероятно да се намери възможност да се запознаем. За решаване на проблема по начин, по-лесно и по-надеждни, отколкото да заблудят заемодателя с надеждата, че ще се избегне страна инспекция.
Между другото, не подценявайте банките по отношение на контрола за спазване на условията за кредитополучателите на договора. Днес специални ипотечни услуги работят в много от тях, които покажат правния статут на обезпечение, а понякога и да организира посещения на ипотека апартамент.
Това си струва
Така че, ако следвате всички инструкции на банката, на обезпечение Апартаментът може да бъде взето по безопасен начин. Въпреки това, ако надеждите собственикът ще бъдат оправдани, че приходите от наем ще го освободи от тежестта на кредит? Не да плащат в бъдеще за прекомерен оптимизъм предварителни изчисления, трябва да се подхожда с най-голяма строгост.
Според Константин Shibetskogo, най-голямото търсене сред наемателите ползват апартаменти с една спалня на Москва в домовете на икономична класа, разположени в жилищни райони. В наемната цена се отразява най-вече близостта до метрото, както и нивото на вътрешната украса на апартамента и неговото оборудване на мебели и уреди. Удобно разположен odnushku с лифтинг на лицето, че е вероятно да мине за 28-30000. На месец.
Купете апартамент с една спалня на икономична класа в Москва е възможно днес за 5-5,5 милиона рубли. Сега нека да се изчисли условията, при които една месечна вноска по ипотеката, в резултат на покупката на този имот може да бъде по-малка от или равна на 22 хил. Разтрийте.
Главен изпълнителен директор на "Ipotek.ru" Дмитрий Ovsyannikov предлага единственият възможен начин за постигане на желаното равновесие на наемната цена и вноска по кредита: да се натрупват колкото е възможно високата първоначална вноска, свеждане до минимум на размера на привлечените средства.
Експерт разглежда един прост пример: ако един апартамент на стойност 5 милиона рубли, за да вземе кредит за 20 години в размер на 4,5 милиона рубли, т.е. първоначална вноска от 10%, месечната банката ще трябва да даде около 50 хиляди рубли по курса на заем 12% годишно. , В тази ситуация, за това, че в апартамента живеят непознати, плащате допълнителни пари.
Ако първоначалната вноска е 50%, а след това не само ще намали значително размера на заема, но е вероятно да намали лихвения процент с 1-2 точки. На заем от 2,5 милиона рубли, взето на 20 години при 11%, общата сума за надплащане 2.761 милиона рубли, а средната месечна вноска ще бъде равен на 21 920 рубли.
В района на Москва, където цената на квадратен метър е почти два пъти по-ниска, отколкото в Москва, от собствениците, би било по-вероятно да покрие плащанията по ипотечните дължат на лизинг. Но проблемът е, че е не само по-ниски цени на жилищата, но и размера на плащанията по лизинга. В този случай, данъчната ставка е същата, както и отдаване под наем - над Москва.
Тук е изчисление проба: апартамент с една спалня в близост до Москва в къщата с добра транспортна достъпност може да бъде закупен за 3-3,5 милиона рубли. За да наемете този апартамент получили средно по 20 милиона на минус данък в размер на 13% (2600 рубли) и цената на наема (около 3500 рубли) - общо 13 900 рубли на нетния доход от наем. За плащането ипотека не надвишава 14 хиляди. Рубли, кредитът може да бъде взето не повече от половин милион. Това означава, че за да си купите апартамент на стойност 3 милиона рубли, все още трябва да се добави половината от средствата си. В този случай, първоначалната вноска ще бъде 50%, така че можете да разчитате на по-благоприятни лихви по ипотечните кредити.
Подобно е положението и в други населени места. Според проучване, проведено от "Finexpertiza" бърза възвръщаемост на инвестициите в недвижими имоти от отдаване под наем (дори и когато направите ипотека с малка първоначална вноска) е възможно само в три региона: в района на Амур, Магадан и Камчатка.
Във всички останали области на схема "ипотека от отдаване под наем" на това е безопасно да се използва, само поставяне на собствени средства, за да плати за най-малко половината от стойността на жилището. Ако тези спестявания, които имате, те инвестират в ипотечни програма е привлекателна инвестиция с нисък риск. Въпреки това, опасността все още е там, ако наемите падат, заемът ще трябва да се върне от заплатата му. В близко бъдеще е малко вероятно, но никой не може да гарантира, че след 10 години на ситуацията в пазара на наеми няма да се промени.
Свързани статии