Анализ на ключовите сегменти жилищни помещения (например Москва)
По традиция, имотът е разделен на три основни групи: земя, жилища, нежилищни фонд (различно функционално предназначение)
Нежилищни помещения са разделени на видове, като например търговски недвижими имоти (офис сгради, магазини, финансови институции, ресторанти, както и друга продажба на дребно (на дребно), търговска собственост (производствени халета, складове, гаражи и т.н.), хотели (мотели, хотели с различни нива на комфорт) .. видове специално предназначение собственост (болници, детски градини, сила, генериращи станции и т.н.) Всяка от тези групи, разработени самостоятелно, със своя собствена правна и регулаторна рамка.
Офис площи. Основните икономически центрове като София, на втория сегмент на капацитета на пазара на недвижими имоти (след жилища) са офис площи. Сред факторите, които определят цената на наем или продажба на такива помещения са: мястото, основен метод за приватизация, площ, вид, качество на съоръженията, функционалното им предназначение, срока на лизинговия договор, под формата на плащане.
Експертите на офис пазара са идентифицирани 4 класа офис площи: A, B, C, D, Е. Класът "А" включва помещения, намиращи се в луксозна сграда в центъра на града, оборудване и дизайн, който отговаря на всички изисквания на западните стандарти: наличието на службите за сигурност и поддръжка, охраняем паркинг, ремонт, съвременни средства за комуникация и др. основните наематели са най-големите световни корпорации, финансови и банкови групи, успешно юридически, одиторски и консултантски фирми.
Офис сгради от клас "Б" също се намира в престижен търговски и финансови райони на центъра на града. Доста често, тази категория се движат офис сгради клас "А" през 5-7 години експлоатация. Този процес е неизбежен поради непрекъснатото подобряване на стандартите за офис пространство за качество. Основните наематели на помещенията на този клас са част от големи и средни български и чуждестранни фирми и компании.
Клас "С" форма на сградата, разположени извън центъра на града, който има удобен транспорт за достъп от бизнес центъра. По някои мерки, офис сгради от този клас са подобни на сгради от клас "Б" - паркинги, минимален набор от бизнес и потребителски услуги, комуникации и т.н. - .. Но степента на качеството и разнообразяване на предлаганите услуги е много по-ниска. Основните наематели са малки фирми и компании.
Офис сгради от клас "D" се намира далеч от централните бизнес райони. Utilities такива сгради обикновено са остарели, няма специализиран сервиз на сгради, паркинги са на разположение не предоставят всички наематели и така нататък. Н. Основните наематели са малки фирми, които не са в състояние да си позволят по-комфортен и престижни помещения.
Клас "Е" са помещения, които не са подходящи за офиси, които се нуждаят от ремонт или реконструкция.
В Москва, голям потенциал на търсенето на търговски имоти. Според някои оценки, това е повече от 1 милион кв. М. м. Въпреки това, перспективите за развитието на пазара на търговски недвижими имоти в Москва не са ограничени. В Москва, на глава от населението от 0,1 квадратни метра. м търговска площ, докато в повечето европейски градове, най-малко 10 пъти, а в САЩ 20 пъти. По този начин, ако София е да отиде по този показател за европейските стандарти (и търговски бизнес е много ефективна в нея), тя ще изисква разширяване на търговските площи до 8-10 милиона кв. М. м. Дори и да се предположи, че през следващите години индикатор наличието на глава от населението в Москва ще бъде 40% от нивото на европейските стандарти, и в този случай, за разширяване на търговските площи ще са в размер на минимум 3-4 милиона кв. м. м. В допълнение, заедно с ново строителство трябва да бъде подложен възстановяване и модернизация на около 30-40% от наличния търговски площи, т. е. 230-320 кв. м. м. По този начин, на пазара на търговски площи се превръща в един от най-обещаващите нововъзникващи.
Ситуацията при цените на пазара на търговски площи под наем е почти напълно копия на ситуацията на пазара на офис площи, с изключение на факта, че в периферията на града, в зоните за спане, малък търговски размер площ също е в търсенето. Най-високата цена - в центъра на града и в престижни райони (Krylatskoye, Ленин, Кутузов, Комсомола, проспектът Ленинград и други.). Минимална - в покрайнините и в не-престижните райони. Офис и търговски площи в последните 5-7 години постоянно води в структурата на търсенето, периодично да предоставя на всяка друга на първо място. От началото на 90-те години на дребно (на дребно) е един от най-бързо развиващите видове бизнес в България като цяло, в Москва, в частност. Москва пазара на дребно на заема 1/5 от търговията на дребно в страната.
В Москва, имаше две основни групи от търговци на дребно, които заемат място в магистралите "на дребно" на града - Тверская, Нови Арбат Avenue на мира, на Ленин, Кутузов, Комсомолск и Ленинградски проспект. Подходът на тези групи за изграждане на бизнес, можете да намерите значителни разлики. Първата група - частни фирми, които искат да работят в западната стил. Вторият - представителите на бившата държавна търговия. Съществената разлика между двете групи се крие в избора на търговски площи, които те предпочитат да вземат. Повечето търговци прекарват наем на 5-15% от нетния оборот, своите възможности за разширяване на пространството е ограничено.
Отношение на търговията на дребно за целесъобразността на покупка на имот или договор за наем се промени с развитието на икономически реформи и процеса на приватизация в града.
Складове. На трето място в структурата на търсенето в жилищни помещения под наем на пазара, заети от складове. Очевидно е, че София е център на националната търговия, изпитва по-голяма нужда от пространство за стоки за съхранение. С размера на склад ситуация е съвсем нормално: огромните терминалите са били построени по време на съветската ера за състоянието на търговските структури на едро и чуждестранни, и в следващите 5-7 години след разпадането на СССР броят на съоръженията за съхранение се е увеличил значително поради фабрики принудени поради престой, по подразбиране се преминават за съхранение на различни стоки дори магазин.
Като правило, частни складове, ориентирана към чуждестранни клиенти, които нямат нищо общо с пазара на пространство, което в момента е държавна или общинска собственост, с техните ценови предложения и описания. Преди това, чуждестранните компании са се изграждат складове или да ги наемат в балтийските държави и Финландия, сега те предпочитат да го правят в Москва. Докато в столицата, само на 15 клас складове с обща площ от 600 хиляди кв. М. м.
Складове сезонни стоки. През лятото и есента по-близо до товаренето на складове се увеличава, пролетните - есен. Въпреки това, твърде силни ценови колебания тя обикновено не причинява. Има доста няколко параметри, които сериозно да засегне цената на складове. Преди всичко, този тип пространство - това определя стоките, за които е предназначен и съответния набор от съоръжения.
Що се отнася до разходите за наем складови площи, най-скъпите са за настаняване, които са по-близо до центъра - в радиус от 5-20 км от него.
Промишлени помещения. В Москва пазара на недвижими имоти е разработила уникален (на западни експерти гледна точка) на ситуацията в сегмента на индустриални имоти. Уникалността на ситуацията се крие във факта, че пазарът на практика няма жалби индустриалната собственост, по-специално нейното лечение се извършва по начин, minuyuschimi пазара на недвижими имоти:
- придобиването на контролния пакет акции в дружеството от страна на инвеститорите за бъдеща употреба или препродажба (покупка на "Алфа Груп" Москва фабрика "Cracker" и неговата последваща продажба, закупуване на фирма "Данон" захарни изделия фабрика "болшевиките" и създаването на фирма "Данон-болшевик")
- създаване на съвместни предприятия ( "Svetozor-Polaroid")
- подписване на договори за съвместна дейност
- изграждането на нови помещения
. Предприятия на отбранителната промишленост, научни институти и други са създали в Москва специален сегмент на пазара - отдаване под наем на помещения чрез съвместни споразумения за рисков. Стаите са на функционалното предназначение на обекти на индустриалната собственост, наети на първите етажи на сгради, обекти и пилотни инсталации и др .. Но наемът е регистриран като споразумение за съвместна дейност. Получаването на доходи от отдаване под наем на помещенията, компаниите също са общински субсидии, за да плащат за наем на земя и др.
По този начин, промишлени пазара на недвижими имоти е в ранните етапи на неговото формиране, отделните сделки се извършват, но засега това е по-скоро изключение, отколкото правило.
Бензиностанции, гаражи и паркинги. Един от най-атрактивните видове бизнес дейности на територията на Москва е предоставянето на услуги за зареждане с гориво превозни средства. Ето защо, сред потенциалните купувачи най-голямото търсене на готови компании е запазено за бензиностанция, сервиз и autoshop на.
Активно изграждане на паркинги и гаражи - един от малкото общински програми, които могат да започнат без значителни финансови инвестиции. Това е единствената програма, в която държавната патронажа беше наистина обещаващ и интересен пазар на капитали имота. На първо място, градската управа на Москва продължава да се бори с "обвивки", опитвайки се да ги замени с високи паркоместа. Планират изграждане на паркинг за автомобили 70000. Повечето от тях ще бъде в юго-запад, северозапад и окръг Североизточния.
Всяка година в града въведена около 50-55000. Нови автомобили. Ако приемем, че в Москва, на около 3 милиона автомобили и две трети от тях -. Леки, тези показатели може да се нарече изграждането на повече от недостатъчно.
Основната печалба капацитет се очаква поради масата на гараж строителство, което в крайна сметка ще бъде разширен, като успоредно с разрушаването на пететажни сгради градските власти възнамеряват да се премахнат старите гаражи, а в същото време да обяви война на "Шел", която се проведе благоприятен за развитие
Има най-малко две причини, които влияят върху развитието на гаража на капиталовия пазар - това е високата цена на гараж строителство и много дълга процедура на регистрация на разрешение за строеж. Основният проблем, който са изправени предприемачите при изпълнението на проекти гараж - тяхното местоположение. Това би било най-добре да се сложи гаражите в жилищни райони (мнението на по-голямата част от потенциалните купувачи). Но за да стигнем по-далеч земя отстъпки управлението на града не е решен. Земя в жилищни райони се гледа като на "ресурс за запечатване на жилищен комплекс или за бедняшките квартали" зони, както и на потребностите на автомобилистите се отдалечават на заден план. Ето защо, при прибрани земя гаражи, които обикновено са разположени в покрайнините на индустриални зони, железници на права на преминаване, електропроводи и линии под мостове (където могат да се поставят само едноетажни гаражи кутии) и др Търсенето на гаражни места за паркиране се проверява много лесно. Както показва практиката, се продават гаражи, които могат да се намират на пешеходно разстояние максимум 20 минути от най-отдалечената къща. Относително проста и се определят цените за гараж строителството. В допълнение към нивото на качеството на пода на цена въздействие (най-висока - по-ниска цена) и степента на готовност на структурата: по-близо до доставката на Държавната комисия по цената на паркинг расте средно с 30 - 40%. Нивото на качество се определя и доста стандартни критерии. Има евтини места на паркинга (доста популярни сред богатите московчани) и по-евтини комплекта гаражи, които предпочитат да купуват от собствениците на "Лада", които се грижат за наличието на поне някои, но помещенията. Нормалната цена на място на паркинга е $ 3000 - $ 3500 .. гаражи до 6000 $ Но гараж пазар не е толкова развита, така че данните са на фиксирана цена критерии ..
Свързани статии