Покупката на жилище по-голяма площ, обикновено се извършва в същото време в продажбата на свободни апартаменти. Купувачът разликата в цената компенсира с ипотека. Лихвеният процент по заема в този случай, най-печелившите: всъщност си ниво, заедно с условията на заема и методите на проверка на доходите зависи от размера на собствения капитал - колкото повече, скоростта е по-ниска. разбира "BN.ru" Спецификата на такива сделки.
Според оценките на брокерите на имоти, над 80% от сделките на вторичния пазар - алтернатива: хората продават апартамента си и в същото време да си купи друг. По-голям, по-добър, по-скъпи. Или два апартамента. Ясно е, че такава операция не е без допълнителни инвестиции. Дори един прост "зона в квартал без допълнителни разходи" няма да работи, ако лицето няма спестявания: Комисия на брокерите на имоти - минимум 200 хиляди рубли, плюс разходите за проектиране, преместване и ремонти .. В този смисъл, ипотечен кредит, взет при допълнително заплащане, е много разумно.
Ипотечен ще бъде добро решение на проблемите, свързани с наследство. Не е тайна, че в апартамента, получени от няколко наследници трябва да "намали" от доста банална схема: обект - да продаде, парите - половина (в три части, в съотношение 40/60 и т.н ...). В резултат на това всички в ръцете й е много голяма сума, която, обаче, не винаги са в състояние да се превърне в самостоятелен апартамент. В този случай, това ще помогне да се привлекат банкови средства.
Технологични обмен с ипотека не е много различен от обичайния алтернатива сделката с допълнително заплащане: един апартамент се продава в същото време да си купя друг. В този случай, сумата, получена от продажбата се използва като авансово плащане, а липсващите средства за закупуване са взети на кредит. Но както се казва, има някои нюанси: сделката трябва да бъдат одобрени от банката. Той одобрява (или не одобрява) и купувача като кредитополучател, и закупени апартамента като обезпечение. В допълнение, условията на сделката трябва да бъдат хармонизирани с изискванията на кредитиращата банка и неговото прилагане в съответствие с тези изисквания. В противен случай, парите няма да бъдат предоставяни.
"А критично изискване на банката кредитор ще извършват сделки на нейна територия", - казва Ирина Kazhikina. Тя ще изглежда, че състоянието не е най-трудно да се изпълни. Въпреки това, той автоматично ще доведе до редица затруднения. Първият - да се вземе това състояние има алтернатива на всички участници по веригата. Ако някой не е съгласен, или ще откаже да купи, или да се намери друга банка, които ще задоволят всички страни. Ясно е, че банките и другите кредитни условия и изискванията за придобита обект могат да бъдат различни, по-малко приятен за кредитополучателя.
Вторият проблем - това е необходимо да се вземат под внимание максималния брой апартаменти на банка кредитор е готов да "приеме" на нейна територия. Трето - ако апартаментът, които кредитополучателят продава, купува като "ипотечни титулярите", сделката ще се осъществи само при условие, че купувачите ще вземат заем в една и съща банка, както на продавача. "Ако искате да си купите апартамент с помощта на кредит от друга банка, сделката вероятно няма да се осъществи, защото банките е малко вероятно да се съгласи, на чиято територия то ще отиде - казва Ирина Kazhikina. - Ето защо, купувачи, които имат одобрението на останалите банки, с цел да се избегнат усложнения и рискове разпадането на сделката трябва да бъде незабавно отрязани от участие в нея ".
Има и разлики в самия процес на кредитиране. За разлика от обичайните покупка на апартамент с ипотека, обмена на кредитополучателя се отнася и за ипотека, без да се налага на ръка, за една стотинка. В края на краищата, парите за първоначалната вноска ще бъде само след регистрация на сделката и договора за продажба. Освен това, дори и по-рано не може да се определи точно колко пари ще трябва при допълнително заплащане.
Преди кризата, програми за подобряване на условията на живот, фокусирани върху борсовите сделки е имало около 15 банки. Сега този продукт е само "Газпромбанк", но програмата е по-декларативно.
Въпреки това, дори и без специални програми брокери и ипотечни брокери отдавна усъвършенстват технологията на ипотека обмен. "Като кредитор трябва да изберете една банка, която не изисква предварителното представяне на собствени средства на кредитополучателя или да се вземе предвид като авансово средства за плащане, за да бъдат получени от продажбата на свободни апартаменти - съветва Ирина Kazhikina. - В допълнение, тъй като изготвянето на алтернативен сделката отнема по-дълъг период, отколкото само покупката, трябва да се споразумеят предварително с банката кредитор в условията на разширяване на одобрението, в случай "събират" сделка в време (обикновено 3 месеца) няма да успее ".
"За да се отговори на банката е по-добре да започне да продава апартаментите си," - добавя главен изпълнителен директор "Ipotek.ru" Дмитрий Ovsyannikov. Размерът на продажбата, както и точната покупната цена не е известна, така че има смисъл да поиска от банката толкова много пари, колко заемодателя е готов да даде на базата на доходите на кредитополучателя. "Ако допълнителната такса обмен нужда от милиона, а приходите възможно да се получат три - редно да се запитаме три. В края на краищата, да зададете - това не означава да се вземат. И ако банката е готова да отпусне до три милиона, един милион ще даде още повече! Едва след одобрението на банката получи (и за предпочитане не една, а две или три), можете да сложите на апартамента за продажба. "
Особено внимателно трябва да се избере обекта, че кредитополучателят ще купи. Така например, на практика няма заеми, отпуснати за закупуване на апартаменти в пет етажна панелна къщи и къщи, построени преди 1970 г., както и в къщи с дървени греди и смесена (с изключение на случаите, когато ремонта или реконструкцията е извършена в дома със смесени греди). Къщата не трябва да бъдат включени в плана за разрушаване, реконструкция или ремонт. Освен това, искането за степента на износване на дома. "Граница на износване стойност не трябва да надвишава 60%" - поясни, Марина Мелконян.
Освен това, между собствениците не трябва да бъде по-възраст деца. "Ако собственикът е на разположение на апартамент на кредитополучателя - малолетно дете, сделката по продажбата му ще бъде възможно само ако детето надарен със собствен в нов апартамент, - казва Ovsyannikov. - Но тъй като новия апартамент, закупени с помощта на кредит, ще бъде предмет на залог. И днес, никоя банка няма да приеме като обезпечение апартамент, в който делът на имота принадлежи на малолетни и непълнолетни лица. "
Свързани статии