Текст: Тимъти Titarenko, правен експерт Институт за недвижими имоти Enterprise въпроси
Договорът с посредника ти: без "капаните"
Връзка с агенция за недвижими имоти, с оглед на факта, че човек купува (продава) един от най-скъпите продукти - жилища - често стават много поверителен характер. В същото време, както и за услугите на недвижимост трябва да платите, и постига с помощта на резултата от страна на клиента не винаги е доволен от неизбежните спорове, които често са сред преговорите няма да решат. Така че, преди края на пробния период. Тук доминираща роля за разрешаването на конфликта, разбира се, играе документ, подписан от страните, определяне взаимните си задължения.
Първото нещо, което трябва да се търси при подписване на договор с агенция за недвижими имоти, е това, което задълженията на агента се и, че клиентът има право да изиска от него. На първо място, трябва да се уточни коя услуга агенция за недвижими имоти, която клиентът плаща.
Като правило, компания за недвижими имоти искат такса:
1. За целите на пълната подкрепа на сделка недвижими имоти.
2. За конкретните резултати, постигнати с помощта на агенцията - една успешна сделка.
3. за осигуряване на агенция за недвижими имоти клиент с информация за обектите или контрагентите (правен език оформена от другата страна на договора).
С подписването на договор с агенцията, за да се намери жилище за продажба или търговска собственост. клиент, всъщност, съдържа набор от споразумения: договор за предоставяне на услуги, поръчки за участие в процедурата. споразумение агенция. споразумение комисионна или предварителен договор за покупко-продажба. Често се предлага за подписване на документи хрумвания съчетават характеристики на няколко вида договори за тези, споменати по-горе.
По този начин, правилно формулиран предмет на споразумението позволи на клиента да се определят ясно мандата на агенцията.
Съдебната практика по въпроса за това, което трябва да се разглежда като подходящо доказателство за доставка на услуги все още не е взел форма. Според някои юристи, обосновка за предоставените услуги ще бъде фактът, че сделката на клиента по отношение на имота. Други експерти смятат, че агенцията (изпълнител) трябва да представи писмени доказателства: Помощ събраха за сделката, писмените инструкции на клиента, действа върху предоставянето на услуги, подписано от него, и т.н. ...
В тази ситуация, за сключване на договор за услуги за агенцията е от полза само за етапа на търсене на продавач или купувач приемлив вариант за сделката. Началото на вредните въздействия на едностранното прекратяване на договора на агенцията се опита да избегне да се включат в договора условие че в случай на неизпълнение от страна на клиента (купувач) на наградата на придобивания (обикновено предварително плащане), няма да бъде възстановена. Или договор за услуги е установен наказание в полза на компания за недвижими имоти. И в двата случая тези условия, са нищожни, поради факта, че на Гражданския процесуален кодекс не предвижда плащане на България на обезщетенията за нанесени вреди в рамките на едностранно прекратяване на договора на клиента.
Клиенти компании за недвижими имоти може да се препоръча да се определи възнаграждението за предоставените от факта на преход от правото да продава (или покупки) на обекта услуги. За продавачите на недвижими имоти би било излишно да се определи по-, че възнаграждението за услугите на агенцията ще бъде приспадната директно от сумата, дължима на продавача продажба на апартамента. Установяване на санкции за едностранен отказ да изпълни договора за обслужване на клиенти е незаконно.
Агенцията и клиента на етапа на търсене на необходимото имущество, събиране на документи и преговори може да сключи договор с агенция, чрез които адвокатът се задължава да извършва от името и за сметка на някои от основните правни действия.
Ако адвокатът е възложено да направи сделка, тя го държи в строго съответствие с инструкциите на главницата. Това означава, че в договора за възлагане трябва да бъдат не само най-подробно да уточни предмета на бъдеща сделка (недвижим имот с всички индивидуализиращи неговите характеристики), но също така да се определят границите, приемливи за главница стойността на имуществото, реда на изчисления, и така нататък. Н. Като общо правило, адвокат не може да дерогира от основните направления, освен когато това е необходимо в интерес на клиента и агентът не може да се допитаме до клиента или не е получена в рамките на разумен срок за отговор на молбата ви. В такива случаи, адвокат е длъжен да уведоми принципала за отклоненията.
Права и задължения по сделката, извършено в рамките на поръчката, възникнали директно от главницата. В този смисъл, договорът на комисията е близка по съдържание на правната пълномощното, което дава право на главен представител да действа от свое име. Въпреки това, както и за изпълнението на регистрацията на заповед на пълномощно за извършване на правни действия от името на представителя се изисква.
С подписването на договор за агенция за събиране на документи и подкрепата на сделка, като агент подходящ пълномощно, трябва ясно да определи правомощията на агенцията, както и на изискванията за жилища или търговски недвижими имоти, по отношение на които Агенцията ще направи комисия.
Често в поръчките за участие в процедурата за съоръжение за търсене, събиране на документи или подкрепа на сделката се посочва периода, през който трябва да се направи такава цел. За да се избегне отговорността за забавянето, агенцията не е изпълнила нареждането на клиента в срок, често го изпраща съобщение, посочващо, че договорената работа е извършена, както и поръчителят може да дойде до офиса на дружеството да вземат уж събира справка или да подпише необходимите документи. Всъщност, оказва се, че заповедта не е изпълнена. Но официално агенция за изпълнението на задължението си да уведоми клиента, а той е изпълнението не предприемат.
С цел да се заобиколи този "риф", клиентът е желателно да дойде в офиса на агенцията не е тази, която, ако е необходимо, да изготви изявление, потвърждаващо, че той е в съответствие с агенцията за уведомяване посети, но поръчката в срок не изпълни.
Друг начин за "затягане" на изпълнението на поръчката на клиента е следната формулировка на състоянието на срока на действие на споразумението: "Този договор се сключва за срок от 1 месец. Ако при изтичането на договора, нито една от страните не уведоми другата страна за противното, настоящото споразумение се продължава за същия период. неограничен брой пъти "може да направи подобно разширение.
Клиентският (главница) на договора за агенция може по всяко време да отмени заповедта. В този случай, той трябва да плати на агенцията (адвокат) направените разходи и заплати, съизмерими с възнагражденията на извършената работа.
В интерес на клиента, става подозрителен в споразумението се промени компетентността за случай на спор с агенцията в правната рамка, описана по-горе.
Когато сделката е "разтопен" - намери задоволяване на клиента обект, споразумение за цената на имота, но са необходими за документите по сделката все още не са събрани - със заинтересованите страни е предварителен договор за покупка (продажба) на даден имот. Предварителният договор е от полза и за двете фирмата за недвижими имоти търси да внимавате за клиента, както и самия клиент, за да се застраховат срещу евентуални промени в стойността на обекта.
Съгласно действащото законодателство, на предварителния договор страните се задължават да сключат основния договор в бъдеще - прехвърлянето на имущество, изпълнението на строителните работи или предоставянето на услуги при условията, предвидени от предишното споразумение. Във връзка с по-горе случай е предварителен договор за покупко-продажба на даден имот, в който целта на продажбата е показан в детайли (апартамент или стая), неговата цена, редът на изчисленията и други условия. В документа се посочва периода, през който страните се задължават да сключат основния договор. И това е подписано от всяка една от страните може да поиска и преди час "Х". В случай на неизпълнение от страна на другата страна, за да се заключи, основния договор и партньора му, има право да се обърнат към съда с иск да принудят да подпише договор, или да се възстанови от виновната страна наказанието, предвидено предварително споразумение. Ако по време на предварителния договор на този период, нито една от страните не изисква сключването на основния договор, задължението да се прекрати неговото подписване.
Заверен от предварителен договор за покупко-продажба, клиентът не е само страх от евентуална промяна в стойността на обекта, от другата страна, но също така да се свърже вместо бъдещите условията на покупката или продажбата на обекта, посочен в предварителния договор. Неспазването на предварително договора води до изисквания за клиента или принудата да сключи договор за покупко-продажба на обекта, или на периодична имуществена санкция.
Като общо правило предварителен договор за покупко-продажба на имота затворено продавача и купувача. Въпреки това, ще намали времето, преди двете страни да се подпише предварителен договор, Агенцията рискува да губят клиенти и затова сключи това споразумение само с клиент-купувач. Последно на определени условия се ангажира с конкретен обект от лице, което каза недвижимост. В случай на подписване на договора за продажба, купувачът плаща основната такса на компанията, както и в случай на повреда - дузпа.
Трябва да се отбележи, че по принцип предложението на агенция, която да влезе в едностранно обвързващ предварителен договор. Това е наказание за неизпълнение на облигации на основния договор за продажба на обекта е осигурено само по отношение на клиента. Компанията също така деликатно се отстранява от поемане на отговорност за сделката в последния момент може да се откъсне. В допълнение, често агенцията, сключен в интерес на клиента купувача на предварителен договор с продавача, се посочва, че санкцията за неизпълнение на Продавача да подпише основния договор, се възстановява в полза на агенцията, а не на купувача.
Въз основа на гореизложеното, клиенти (продавачи и купувачи) агенти по недвижими имоти се препоръчва в случай на подписване на предварителния договор за установяване на разумен кратък период от време, по време на което ще работи на задължението за сключване на основния договор. Трябва също така да се предвиди в договора за взаимна отговорност на клиента и агенцията за неизпълнение на задължението по сделката.
Както отбелязахме по-горе, ключовият момент в отношенията между агенцията за недвижими имоти с клиент следва да заплати възнаграждението. Работа с купувач на недвижими имоти, недвижимост, съпричастни на възможностите на клиента по всяко време да прекрати връзката, като правило, се изисква авансово плащане. С изпращането на това парите представител на агенцията (чиито правомощия трябва да бъде потвърдена от пълномощно, подписано от изпълнителния директор на Агенцията), клиентът трябва да гарантират, че при издаването документи ясно, потвърждаващи прехвърлянето на парична сума и нейното предназначение. Съгласно действащите счетоводни стандарти. трансфер на пари в брой на касата на организацията трябва да бъде придружено от издаването на кредит в брой ред. В действителност, че ние трябва да се посочи със съжаление, агенции за недвижими имоти рядко "бели" украсяват приемане на пари. Честото беше разписката по с фразата, че клиентът изпраща до пакета отговорно съхранение на агенцията, цената на което се определя от страните, в размер на авансовото плащане се предава на Агенцията.
Агенцията по принцип не може да потвърди получаването на получаване на пари от клиента и да даде гаранция. в което той се съгласява да плати неустойка (размерът на който съвпада с предната), ако прехвърлянето на правото на агенцията последвано сделката няма да се осъществи. С подписването на такъв хартия, клиентът, за да се възстанови от агент на имоти прехвърлените суми ще трябва да докаже липсата на собствената си вина в това, че сделката не се състоя.
Ето защо, необходимо условие за прехвърляне на пари на агенцията е да осигури постъпления, които ще бъдат ясно посочени на всяко споразумение, всяко лице, и - най-важното! - за които той прехвърля парите.
Практиката показва, че могат да възникнат от основните проблеми в работата с агенция за недвижими имоти при определяне на обема на услугите, които им се предоставят, както и връщането на авансовото плащане в брой, в случай, че поръчката на клиента. Тя е по тези въпроси и да насочи вниманието да влезе в договорни отношения с фирми за недвижими имоти.
При сключването на договора с агенцията за недвижими имоти, което трябва да се обърне внимание на това, което прави за задължения агент, и че клиентът има право да изиска от него
Установяване на санкции за едностранен отказ да изпълни договора за обслужване на клиенти е незаконно
Споразумението е необходимо подробно да се определи предмета на евентуална бъдеща сделка и да посочи границите приемливо за основната стойност на имуществото, реда на изчисления, и така нататък. Н.
Подписала предварителен договор за продажба, клиентът не е само страх от евентуална промяна в стойността на обекта, но също така свързва себе си покупки или продажби на условията, предвидени в предварителния договор
Главното условие за прехвърляне на авансово плащане на агенцията е да осигури постъпления, които ясно са заявили на всяко споразумение, всяко лице, както и че се прехвърлят средства
Свързани статии