Борсови сделки на пазара на имоти. Връщане на стари технологии
Препоръки за брокери.
- Обикновено обмен (бартер) и непряка размяна. Верига борси.
- Идентифициране на потенциални места за обмен. Създаване на база данни.
- Предимства и недостатъци на обмен. Мена и патрули (съединение).
- Пазарната стойност на заменяните апартаменти, допълнителни такси и плащания. цени Докинг.
- Open верига и затворени обмен на веригата. "Вериги, пръстени и влакове."
- Разширяване и свиване от стойността на сделката (условия на живот) в сгъването на веригата.
- Modelirovnie верига на обмен и верига доплащания плащания. Ще започнем с разменените течни апартаментите.
- Аванси на клиенти и комисионери. Изчислителните и движение суми.
- Форуми суми и мотивиращи агенти.
- Работа с клиенти.
- Външен вид: договор за продажба или бартер.
- Сложността на изпълнението на обмена
1.Obmeny и вериги с обмен. Лесно споделяне и обмен комплекс.
Real Estate Exchange - е бартер между собствениците на апартаменти, тъй като е възможно с допълнителни плащания, и без тях. Exchange се използва в сделки само с жилищен имот, въпреки че теоретично е възможно и в търговската ако sobyustvennik - индивид.
Борси апартаменти могат да бъдат направени, както на останалите апартаменти, както и в къщи, вили, парцели, както и една кола и друга собственост. Тази резерва е дадено тук, тъй като често под формата на допълнителни плащания на купувача може да ви предложи, например, кола или за градина.
Много сайтове в имението в обекти на базата данни са били раздели "обмен". Но практиката показва, че много професионалисти в пазара на недвижими имоти не разбират напълно разликата в технологиите. Някои въпроси, не разбират нашите клиенти - продавачите или купувачите на апартаменти
Неразбирането 1. самото начало, че обменят сега - това не е обмен, който се проведе в съветските времена. Основната разлика - сега се обменя само приватизирани апартамента. Т.е. апартаменти, частна собственост,. Подробни спецификации на апартаменти, които са удобни за обмен са дадени в претенция 2. Тази липса на разбиране, типични за клиентите, на хората в епохата на старата съветска обучение, не са добре подкован в институцията на частната собственост. На борсата в главата им е свързана със Съветския обмен на Съвета за жилища през квартал изпълнителните комитети на. Така клиентите агент принудени дълго време да се обясни необходимостта от приватизацията на апартамента преди обмена.
От една страна, това е възможно да се промени общинската апартамента в общински. Но агентите на недвижими имоти, които участват в сделки само с частна собственост, а не на държавата. От друга страна, за целите на писане на това ръководство, ние обясни технологията на големи и сложни борси, а не обикновен обмен обект на обект. Ако една проста замяна поне толкова, че е възможно на общински жилища, комплекс обмена като сложна технология е възможно само с апартаменти в частна собственост.
Проблемът не е лесно да се обясни всичко това в нашия "Стара Rite" на клиента, но и да се убеди в необходимостта от приватизация, защото приватизация изисква не само усилия, но и финансовите разходи.
Погрешното разбиране 2. От друга страна, една сложна обмен и алтернатива - са две различни неща относно прилагането на технологията. Ето защо написах препоръките.
Освен това, покупката ще се избират на собственика да продаде апартамента за парите си. По-голямата част от брокерите във връзка с вариант на нашия технологичен обмен каже "добре, ние работим в последно време", като се има предвид алтернативите. Но това не е така.
"Избор на обмен вариант" обикновено показва, когато класическата обмен вариант.
Неразбирането 3. Втори вариант недоразумение вероятно се дължи на факта, че обмяната се разбира само като сам срещу договор за бартер. Аз те харесвам, аз ви казах. Това е прост вариант на обмена (всъщност, обмен). Това е възможно само с участието на двете страни, промяна на техните обекти. Със или без допълнително заплащане.
Но валутните операции могат да се образуват и вериги борси. Това е най-трудната част от технологията на такива сделки. Образуват верига на обмен е много по-трудно от формата на алтернативи верига. Отново, поради желанието да получи пълния размер на продавача по ръцете му, че размяната не се извършва.
Мена (или замяна) като сделка с недвижим имот, сега се превърна в особено популярен, тъй като проблемите с ипотечните са причина на "несъответствия" на сделки, опции (когато един апартамент се продава и след това купуват друг) или повреда на някой от купувачите или продавачите на сделката ,
Особено сега страдат тези купувачи и продавачи, които отдавна са включени във веригата на алтернативни сделки, т.е. продаде един, който също се продава на някой, и да купуват от други хора, които също купуват от някого. Също slozhnosochinennye сделка понякога се подредят в продължение на месеци, промяна на участниците, връзки, и ако той също участва ипотека, при сегашните обстоятелства "акостираха" сделка верига става сложно, тъй като скачване на космически кораб. Ето защо, от началото на икономическата криза, такива вериги не могат да бъдат образувани преди края. Например, веригата може да съдържа 5 или дори 8 операции. И всеки апартамент може да бъде на няколко собственици.
В допълнение, засилена въпроса за ликвидност апартамента. Някои обекти са станали по-малко ликвидни, което напротив, поради големия намаление на цената на покупката или продажбата на уникалност.
В същото време ние имаме огромен брой продавачи и много малко купувачи с реални суми. За да се превърне в купувач, продавачът трябва първо да продаде апартамента си. И много трудно да се продаде, така че купувачът е в очакване на продажба на имота си. Един безкраен кръг се затваря. Намерете вашия апартамент, много от тях сега не можем да намерим купувач за нея. Споделянето на същото решава проблема на "свободни пари", т.е. без пълните финансови потоци.
В допълнение, глобалната криза ликвидност е образувала друг проблем: на теория означава, че купувачът не може да има. Но те са определени активи, които все още не могат да се трансформират в пари в брой.
Отново старите дни, когато в апартамента все още не е приватизирана, договорът на бартер са популярни. Сега те несправедливо забравен, въпреки че те могат да се използват по отношение на приватизирани апартамента. Нека ви напомня още веднъж, че тук ние винаги имаме предвид бартер на приватизирани апартаменти, т.е. апартамент в частна собственост.
Първо, нека просто ме
Обикновено обмен се осъществява един по един, обект на обект.
Първият договор, плюс един прост бартер е, че потребителите -prodavtsy, както сме свикнали да ги наричаме по старомодния начин, или по-скоро, промяна страни са еднакво зависими едни от други. Т.е. Ако сделката по една или друга причина, се развали, то се разпада двете страни на общо споразумение, в еднаква степен и без опции. Напротив, ако член има верига "е в отрицание", цялата система страда започне да търси липсващата брънка.
Особеността на прост бартер е, че сделката включва само две партии бартер. С други думи, ако страните и покупко-продажба могат да бъдат различни, промяната е възможна само един с друг.
Друг плюс - данък. Вие не се продават, приходи, а не да направи декларация, с изключение на случаите, когато се получи голяма добавка за апартамента, който декларира. Дори и така, че не е нужно да се събират документи всъщност две сделки (купуване и продаване), за да плащат данък само върху разликата и събиране на документи само за една сделка.
Menou също направи по-изгодно да се спаси в личния подоходен данък върху продажбата на плащане, особено ако се върнете на приспадане данък вече е била използвана, или докато не планирате да го използвате. Т.е. Вие не работят и не плати данък върху личните доходи или по-късно искате да използвате този данък върху други свойства.
Плюс една трета, а това е обмяна на плюс транзакции като цяло - парични сделки, са сведени до минимум, с изключение на добавки. Вие не nosites с огромни суми пари на клиента (както и много клиенти го плаши време на процеса), не са проблеми с осребряване на банкови депозити, а не да наемат сейф, и не се преизчисли сметките поради страх от фалшификати и броене на грешки.
Договорът на бартер по принцип не може да се даде на справедливата пазарна стойност на апартамента, но е посочено само добавка, ако има такива.
Променена напълно доброволно, няма пари не е платен. Принципите на свободата на договаряне и по преценка на условията е вярно. Такава сделка не не е въображаем или престорено. Пари за апартамент в общите суми се прехвърлят не, а хората се движат от място на място на пребиваване.
В действителност, с прост Мене апартаменти ангажирани бартерна сделка. Много от тях ще си припомним, че по време на икономическата криза на бартер деветдесетте години "двойни цветя цъфтят", поради липса на пари в брой, разликите във валутните курсове и други въздействия на кризисния период, някои от които съществуват и днес. По силата на въвеждане на вечна правило, което казва, че в периоди на икономически катаклизми хора в продължение на векове периодично връщат на бартер, т.е. бартер.
Това, разбира се, е шега, но технологията се върна във времето на криза, тъй като позволява да се реши много проблеми на купувачи и продавачи, както от гледна точка на суми пари, както и в продажбата на сложност.
В резултат на това, предимствата на прости транзакции Мъжки ясни и регистрация, както и финансови изчисления, както и данък.
Но. Същият договор изпълнение сделка с помощта на един прост бартер и бартер като цяло е малко по-сложно, защото недвижимост трябва да работи по-тясно с всяка от страните по сделката. Съгласен съм, че е доста трудно да се намери някой, който да се хареса на вашия апартамент на клиента. и ти като него. Ето защо ние препоръчваме следното за валутни операции ограничава обхвата на обекти с определени характеристики.
Закривайки нашата схема на работа на пазара изисква допълнително обяснение на клиентите. Също така, такъв договор просто бартер различно. както може да се осигури вноски допълнителните условия и т.н.
Възможна е замяна на приватизирани апартаменти, както и между градовете. Но в този случай, тази операция се отчита по местонахождението на недвижимия имот и е в друг град, но процесът е малко по-издръжлив.
Между другото, това плюс една проста бартер. Често в сделките с недвижими имоти са налице проблеми навън. Някои участници във веригата не освобождава апартамента, а този, който го въвежда, трябва вече да бъдат освободени или я остави, и тя се премества в нови наематели във веригата. Тук всичко е решен лесно, тъй като освобождаването може да бъде само взаимно.
Комплекс (индиректен) обмен.
На теория, може да се използва на договора за бартер не само в двустранната търговия, но също така и във вериги, например, когато делът в апартамент или къща за продажба, а друг дял или стая се обменя за имота, който е на купувача.
Също така от непряк обмен може да се формира една и съща верига, както и от сделки в опции. В този случай, обаче, регистрацията ще се извършва с помощта на споразумения за покупка и продажба, но плащане технология, връзки и сделки борби обекти ще бъдат малко по-различни.
Преди кризата, 95% от всички сделки с недвижими имоти са алтернатива. Но алтернативата - това не е сложно обмен и sdelki- "влакове" sdelki- "верига", както ние, брокери, те използват, за да се обадите.
Защо, или това, което е от основните разлики между веригата и борси алтернативите на веригата:
- В алтернативен верига на всяка сделка е самодостатъчна. Тя се издава и е отделена, неговата правна и финансова процес може да се разглежда винаги извън контекста на цялата верига. И по отношение на подписване на договора за покупка, и от гледна точка на финансовите отношения. Верига обмен винаги са свързани с единния финансов поток.
Като фигуративното изображение на веригите за обмен може да се направи някаква река (верига, която започва с конкретен обект), в която тече притоци (допълнителни такси всеки, който иска да увеличи площ / подобрение), и от които се вливат потоци (необходимите плащания към тези промени върху по-малък \ най-лошото). притоци на сумата не може да бъде по-малък от сумата, преминаващ потоци. Но тази река е река.
- Алтернатива за по-лесно да се разбере в съвместни операции между агенции с неприкосновено си Комисията на всеки отделен агент и да плащат пълната цена на сделката. Тъй като алтернативни Кристали верига определят задача комисия към един или от другата страна на сделката, включването или невключването на това в общата цена и време за оттегляне.
В замяна, веригата е по-сложно. Причината се крие във факта, че ние работим само с ограничени суми пари - бонуси и изплащания.
- Друга разлика - Трансфер на аванси за апартамента. Алтернативите прехвърлени предварително, че движението на веригата "придобива" avansami- "консолидация" на други клиенти във веригата. В замяна прехвърля добавка, основната цената не е платена. Той се променя малко финансов риск в полза на купувачите (тези, които прехвърлят такса).
- Плащането на два етапа. В поредица от алтернативи за постигане на напредък е пренебрежимо по отношение на общата стойност на съоръжението е платена, по-голямата част на плащане се пада на плащане по главницата за един апартамент. съотношението на замяна на веригата може да варира за изплащане на сумата, ако значителна плащане да се влошават условията на живот по-нататък в се изисква веригата.
- Сложността на превключване ипотеки. Ипотеки могат да участват и в двата случая. Разбира се, използването на такива фази на договора за бартер е изключено. В обменните операции включват ипотека е много по-лесно, отколкото алтернативата. Тук процесът се случва, така да се каже по друг начин. Като алтернатива на ипотека се използва за основната плащането и сметката за значителна сума, особено когато сложността на днес, за да продаде на съществуващ имот. Предлага се като човек, има само едно авансово плащане, което се използва за направата на аванси. В замяна на веригата ипотеки, взети само при допълнително заплащане, а е много по-малка сума. Можете дори да използвате потребителския кредит, който е много по-лесно да се организира.
- Апартаменти с които да се извършват такива операции са различни. В поредица от алтернативи, които се дължат на факта, че тя се формира и провежда дълго време, че е трудно да се използва терминът продажби. Проверете веригата на тях, или нетните продажби все още могат да бъдат. За вериги обмен избор на апартаменти дори по-малък. Тук основният фактор - сложността на конвергенцията на интереси и желанието на хората да "държи в ръцете си", реалната стойност на размера на обектите.
- "Примка" верига. Вериги и алтернативи и обмени могат да бъдат отворени и затворени, или прехвърли. В първия случай, краищата на веригата обектно-специално избиран за нейното изпълнение. То може да бъде само правото Намереният обект на свободния пазар. По същия начин, в началото на веригата, отчуждаване за предмет на следващата връзка партията смята, че е необходимо обект на пазара.
Извитата верига, независимо от броя на линковете-сделки-обекти в нея, е затворен за обекта, с който започва. С други думи, "опашката" на веригата получава обекта, който разполага първоначалния собственик на веригата.
Свързани статии